Minute n°2025/180

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 23/01290

N° Portalis DBZJ-W-B7H-KBUE

JUGEMENT DU 06 MARS 2025

I PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [W]

né le 01 Février 1953 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

et

Madame [S] [C] épouse [W]

née le 06 Décembre 1972 à [Localité 6] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Mélanie GOEDERT-FURLAN, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C105

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [V]

né le 22 Avril 1967 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Maud GIORIA de la SCP ECKERT – ROCHE – GIORIA, avocats au barreau de METZ, vestiaire : B202

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 18 décembre 2024 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Monsieur [U] [W] et Madame [S] [C] épouse [W] ont acquis un bien sis [Adresse 1] à [Localité 5] (Section 4 Parcelle [Cadastre 4]) appartenant à Monsieur [T] [V], selon acte notarié en date du 29 octobre 2021.

En février 2022, les époux [W] ont déclaré à leur assureur, qui a fait réaliser une expertise amiable, un dégât des eaux ayant endommagé leur chaudière. Selon cette expertise privée, lors de fortes pluies, la fosse septique qui est accolée au local ou se situe le ballon d’eau chaude et la chaudière se remplit à ras bord et des infiltrations d’eau au travers du mur dudit local se produisent, inondant ce dernier.

Par courrier du 15 septembre 2022, les époux [W] ont informé Monsieur [V] que compte tenu de l’existence d’une fosse septique qui n’était pas mentionnée à l’acte de vente et du caractère inondable de l’immeuble, ils estimaient que la vente était entachée de vices cachés.

Par courrier du 15 novembre 2022, le conseil des époux [W] a mis en demeure Monsieur [V] de payer à ses mandants la somme de 40 561,83 euros correspondant aux travaux pour étanchéifier la fosse septique et raccorder la maison au tout à l’égout ainsi que pour changer la chaudière et vidanger la fosse septique.

Par courrier du 22 novembre 2022, Monsieur [V] a répondu qu’il n’avait nullement connaissance de l’existence d’une fosse septique.

Dans ces circonstances, les époux [W] ont introduit la présente instance.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier de justice signifié le 16 mai 2023 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 22 mai 2023, Monsieur [U] [W] et Madame [S] [C] épouse [W] ont constitué avocat et assigné Monsieur [T] [V] devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

Monsieur [T] [V] a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 25 mai 2023.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2024 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 6 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 19 février 2024, Monsieur [U] [W] et Madame [S] [C] épouse [W] demandent au tribunal au visa des articles 1641 et suivants ainsi que 1604 et suivants du Code Civil, de :

— Condamner Monsieur [V] à verser à Madame [S] [C] épouse [W] et Monsieur [U] [W], la somme de 40.000€ à titre de réduction du prix de vente sur le fondement des vices cachés,

Subsidiairement,

— Condamner Monsieur [V] à verser à Madame [S] [C] épouse [W] et Monsieur [U] [W], la somme de 40.000€ à titre de dommages et intérêts pour non-conformité de la chose vendue,

En tout état de cause,

— Condamner le défendeur qui succombe aux dépens de la présente et de ses suites,

— Condamner Monsieur [V] à verser à Madame [S] [C] épouse [W] et Monsieur [U] [W], la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,

— Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [U] [W] et Madame [S] [C] épouse [W] font valoir :

— à titre principal sur le fondement des vices cachés, que l’acte de vente ne mentionne nullement l’existence d’une fausse septique, étant précisé que si cela avait été le cas, la vente aurait dû s’accompagner d’un diagnostic d’assainissement; qu’il s’agit d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil, en ce que, s’il avait été connu des acheteurs, ces derniers n’auraient pas conclu la vente ou tout du moins pas au même prix;

— que la clause de l’acte de vente excluant la responsabilité des vendeurs pour vices cachés est inopérante pour les vices dont les vendeurs avaient connaissances; qu’en l’espèce, M. [V] qui a été propriétaire du bien pendant 6 ans avait nécessairement connaissance de l’existence de cette fosse septique; que l’existence de cette fosse septique n’étant en revanche pas visible pour les acheteurs au moment de la vente et lors des visites antérieures, comme cela est établi par le constat d’huissier versé au débat;

— qu’il s’agit d’un vice caché particulièrement grave puisque cette fosse septique non étanche crée des désordres récurrents ; que le coût pour pouvoir étanchéifier cette fosse septique et raccorder la maison au tout à l’égout s’élève à 32950 euros, outre le changement de la chaudière pour 7057,88 euros et la vidange de la fosse pour 418 euros, de sorte que la réduction du prix de vente peut être fixée à 40 000 euros ;

— en réponse aux arguments adverses selon lesquels les précédents occupants du bien n’ont jamais signalé de désordres, qu’il résulte de l’attestation de la compagne de l’ancien locataire que des inondations étaient à déplorer à chaque fois qu’il pleuvait, M. [V] propriétaire en ayant été informé ; qu’il en résulte que ce dernier avait parfaitement connaissance de l’existence de la fosse septique et des désordres que son débordement engendrait dans la maison ;

— à titre subsidiaire sur le fondement de l’obligation de conformité en application des articles 1604 et suivants du code civil, qu’en l’espèce, l’acte de vente mentionnait que l’immeuble était raccordé au réseau public d’assainissement ce qui n’est pas le cas ; qu’ainsi, sur ce second fondement, la même réduction du prix à hauteur de 40 000 euros est sollicitée.

Par des conclusions notifiées au RPVA le 24 juin 2024, qui sont ses dernières conclusions, Monsieur [T] [V] demande au tribunal de :

— Débouter Monsieur [U] [W] et Madame [S] [C] épouse [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

— Condamner solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [S] [C] épouse [W] à payer à Monsieur [T] [V] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC.

— Condamner solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [S] [C] épouse [W] quand tous les frais et dépens de l’instance.

En défense, Monsieur [T] [V] réplique :

— sur la garantie des vices cachés, qu’en l’espèce, l’acte de vente ne mentionne pas que la maison ne possède pas de fosse septique puisqu’il mentionne uniquement que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques ; qu’en outre, l’acte notarié stipule que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour les vices apparents et cachés ; que cette exonération de garantie ne peut être écartée que s’il est prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient connus du vendeur ;

— qu’en l’occurrence, la maison litigieuse est celle des grand-parents de M. [V] dont il est devenu propriétaire aux termes d’un acte de donation partage en date du 5 septembre 2016 ; que cette maison a été louée avant d’être vendue aux époux [W], Monsieur [V] ne l’ayant jamais habitée ; que compte tenu de la distance, Monsieur [V] résidant en Seine-Maritime, c’est une agence immobilière qui s’est chargée de la vente ; qu’ainsi, M. [V] ignorait l’existence d’une fosse septique, étant précisé qu’il a toujours payé les factures d’eau et d’assainissement incluant la collecte et le traitement des eaux usées, ce qui confirme le raccordement au réseau collectif et ne lui permettait pas d’imaginer l’existence d’une fosse septique ; que ses locataires ne lui ont jamais fait part d’une quelconque difficulté que ce soit d’évacuation des eaux usées ou d’infiltrations en sous-sol, étant précisé que les précédents locataires entreposaient des denrées alimentaires à la cave ; concernant l’attestation de Mme [E] produite au débat par les époux [W], que M. [V] a déposé plainte à son encontre pour faux-témoignage ;

— qu’en outre, la présence d’une fosse septique n’est pas en soi un vice caché, les réseaux EU-EP de l’immeuble étant bien raccordés au réseau collectif, de sorte que l’existence de cette fosse septique n’a pas pour conséquence de rendre la maison impropre à l’usage auquel on la destine ou de diminuer tellement son usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ; qu’en effet, il est de jurisprudence constante que le défaut de raccordement d’un immeuble d’habitation au réseau d’assainissement collectif de la commune ne suffit pas à caractériser une atteinte à l’usage du bien ; qu’en l’espèce, aucune atteinte à l’usage n’est démontrée puisque les toilettes continuent d’être utilisés, que les inondations alléguées par les demandeurs ne sont pas démontrées et que la fuite de la fosse septique n’est pas établie ;

— subsidiairement sur l’obligation de conformité, que nonobstant la présence d’une fosse septique, l’immeuble est bien raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques comme mentionné à l’acte de vente ; que ce raccordement est établi par les factures versées au débat ainsi que par le rapport de contrôle de raccordement au réseau d’assainissement collectif daté du 28 février 2023 réalisé à la demande des époux [W] ;

— très subsidiairement, sur les montants sollicités, que le devis de 32 905 euros versé au débat par les demandeurs prévoit un drainage autour de la maison ce qui constitue une amélioration de l’ouvrage sans lien avec la vente ; qu’en outre, la maison étant déjà raccordée au réseau collectif, aucune demande au titre du branchement au réseau ne peut être accueillie ; que la vidange de la fosse septique doit rester à la charge des acquéreurs au titre de l’entretien courant de leur maison ; qu’enfin, sur le devis pour remplacement de la chaudière, qu’aucun élément n’est versé aux débats permettant d’établir un lien de causalité entre les prétendues inondations et la dégradation de la chaudière ou du chauffe-eau ; qu’ils ne justifient nullement avoir dû procéder à leur remplacement, ce qui aurait en tout état de cause été pris en charge par leur assureur habitation.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA DEMANDE DE REDUCTION DU PRIX DE VENTE SUR LE FONDEMENT DES VICES CACHES

En application de l’article 1641 du code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Par ailleurs, selon l’article 1644 du code civil : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ».

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente du 29 octobre 2021 que s’agissant de l’assainissement, « le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L 1331-1 du Code de la Santé Publique ». Par ailleurs, « le vendeur informe l’acquéreur, qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie, ni aucune difficulté particulière d’utilisation ».

Cet acte notarié contient en outre la clause suivante relative aux vices cachés :

« L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

des vices apparents,

des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité, ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »

Il convient donc d’établir si le vendeur avait connaissance de l’existence de cette fosse septique pour déterminer si les dispositions relatives aux vices cachés peuvent lui être opposées. Il appartient en l’espèce aux époux [W] de rapporter la preuve de la connaissance de l’existence de cette fosse septique par M. [V], étant précisé qu’une telle connaissance ne peut se déduire du simple fait que ce dernier a été propriétaire du bien litigieux pendant 6 ans.

A titre liminaire, il sera souligné qu’il résulte du constat de commissaire de justice établi par les demandeurs que la fosse septique se trouvait sous des dalles recouvertes par 10 cm de terre et qu’ils ne l’ont découverte que lorsqu’ils ont recherché l’origine des infiltrations leur ayant causé un dégât des eaux. Il apparaît donc que l’existence de cette fosse septique n’était pas visible.

A l’appui de leur demande, les époux [W] versent une attestation de Mme [H] [E] qui se présente comme la compagne d’un ancien locataire du bien litigieux et indique que dès qu’il pleuvait la cave était inondée. Cependant, cette attestation, qui n’évoque nullement l’existence d’une fosse septique, est fermement contestée par M. [V] qui a déposé plainte pour faux témoignage à l’encontre de Mme [E]. Cette attestation apparaît insuffisante à démontrer la connaissance par M. [V] d’inondation à répétition et encore moins sa connaissance de l’existence d’une fosse septique.

En défense, ce dernier verse en outre les factures du service des eaux de la ville de [Localité 7] qui mentionnent le coût de la collecte des eaux usées par la ville. Cela démontre que la maison est bien raccordée au réseau d’assainissement collectif, ce qui est corroboré par le contrôle de raccordement réalisé en février 2023 et produit en pièce n°5 par le défendeur.

Il résulte de ce qui précède que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de la connaissance de l’existence d’une fosse septique par le vendeur.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de réduction du prix formée sur ce fondement.

2°) SUR LA DEMANDE SUBSIDIAIRE DE DOMMAGES ET INTERETS POUR DEFAUT DE CONFORMITE

En application de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend. Par ailleurs, selon l’article 1604 du même code, « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ».

Sur le fondement de l’article 1604 et cette obligation de délivrance, la jurisprudence sanctionne la non-conformité du bien délivré aux stipulations contractuelles.

Dans une affaire semblable au cas d’espèce (Cass. 3ème Civ., 27 mai 2021, 19-25.991), la Cour de cassation a ainsi pu préciser que « celui qui vend un immeuble raccordé au réseau public d’assainissement s’engage à vendre un bien dont tous les écoulements sont raccordés ». Dans cette affaire, la Haute Juridiction avait ainsi considéré qu’un immeuble raccordé au réseau collectif d’assainissement via une fosse septique et non directement n’était pas conforme aux stipulations de l’acte de vente. Il s’en déduit que si un raccordement à l’assainissement collectif est mentionné dans un acte de vente, celui-ci doit être conforme et direct.

En l’espèce, l’acte de vente du 29 octobre 2021 mentionne s’agissant de l’assainissement, « le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L 1331-1 du Code de la Santé Publique ». Par ailleurs, « le vendeur informe l’acquéreur, qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie, ni aucune difficulté particulière d’utilisation ».

Pour rappel, selon l’article 13331-1 du code de la santé publique :

« Le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l’intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau public de collecte.

Un arrêté interministériel détermine les catégories d’immeubles pour lesquelles un arrêté du maire, approuvé par le représentant de l’Etat dans le département, peut accorder soit des prolongations de délais qui ne peuvent excéder une durée de dix ans, soit des exonérations de l’obligation prévue au premier alinéa.

Il peut être décidé par la commune qu’entre la mise en service du réseau public de collecte et le raccordement de l’immeuble ou l’expiration du délai accordé pour le raccordement, elle perçoit auprès des propriétaires des immeubles raccordables une somme équivalente à la redevance instituée en application de l’article L.2224-12-2 du code général des collectivités territoriales.

La commune peut fixer des prescriptions techniques pour la réalisation des raccordements des immeubles au réseau public de collecte des eaux usées et des eaux pluviales ».

En l’espèce, s’il est établi que la maison vendue par M. [V] aux demandeurs est effectivement raccordée au réseau d’assainissement collectif, il résulte du rapport de contrôle de raccordement versé en pièce n°5 par le défendeur que cette installation n’est pas conforme parce que la fosse septique n’est pas déconnectée, ce qui constitue un défaut de conformité au sens de l’article 1604 du code civil et de la jurisprudence précitée. Il convient donc de condamner Monsieur [V] à indemniser les époux [W] du préjudice résultant de ce défaut de conformité.

A l’appui de leur demande de dommages et intérêts, les époux [W] versent au débat 3 devis : un devis de 32 905,95 euros relatif à la création d’un drainage autour de la maison et branchement au réseau, un devis de 7057,88 euros relatif au changement de la chaudière et un devis de 418 euros relatif à la vidange de la fosse septique.

S’agissant de ce dernier devis, contrairement à ce qui est allégué en défense, il ne s’agit pas d’une simple facture à supporter par les demandeurs au titre de l’entretien courant de leur maison puisque cette fosse septique aurait dû, pour que l’installation soit conforme, être vidangée et déconnectée avant la vente. Il sera donc fait droit à la demande des époux [W] sur ce point.

S’agissant du changement de la chaudière, les époux [W] ne versent au débat que le rapport d’expertise amiable de leur assureur selon lequel « l’inondation a provoqué des dommages irréversibles aux installations précitées (chaudières et chauffe-eau) ». Toutefois, ce rapport privé est insuffisant à établir l’état de la chaudière et encore plus insuffisant à démontrer un éventuel lien de causalité entre cette inondation et la non-conformité du raccordement au réseau collectif d’assainissement. En conséquence, le coût de remplacement de la chaudière ne peut être mis à la charge du défendeur.

Enfin, s’agissant du devis de 32 905,95 euros, il apparaît qu’il prévoit des travaux qui vont au delà de la mise en conformité du raccordement au réseau collectif d’assainissement. En effet, le fait que le terrain soit gorgé d’eau et que les murs de soubassement ne soient pas étanches ne peut être reproché à Monsieur [V] au titre d’un défaut de conformité du raccordement au réseau d’assainissement. Ainsi, les travaux de drainage et d’étanchéité prévus au devis ne peuvent être mis à sa charge. Seuls seront mis à la charge du défendeur les travaux de confection d’une tranchée pour évacuation des eaux usées et pluviales vers les regards en limite de propriété, de neutralisation de la fosse septique existante ainsi que de fourniture et pose de canalisations pour raccorder directement la maison au réseau collectif d’assainissement et non via une fosse septique comme c’est le cas jusqu’à maintenant. Ainsi, outre les frais de vidange, la somme de 5687,50 euros doit être retenue au titre des dommages et intérêts à accorder aux époux [W] en réparation de leur préjudice résultant du défaut de conformité relevé.

En conséquence, Monsieur [T] [V] sera condamné à verser à Madame [S] [C] épouse [W] et Monsieur [U] [W], la somme de 6 105,50 € à titre de dommages et intérêts pour non-conformité de la chose vendue.

3°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [T] [V] , qui succombe, sera condamné aux dépens.

Monsieur [T] [V] sera condamné à régler à Madame [S] [C] épouse [W] et Monsieur [U] [W] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter Monsieur [T] [V] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 22 mai 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [S] [C] épouse [W] et Monsieur [U] [W], de leur demande de paiement d’une somme de 40 000 euros formée contre Monsieur [T] [V] à titre de réduction du prix de vente sur le fondement des vices cachés ;

CONDAMNE Monsieur [T] [V] à verser à Madame [S] [C] épouse [W] et Monsieur [U] [W], la somme de 6 105,50 € à titre de dommages et intérêts pour non-conformité de la chose vendue ;

CONDAMNE Monsieur [T] [V] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [T] [V] à régler à Madame [S] [C] épouse [W] et Monsieur [U] [W] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [T] [V] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 mars 2025 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président