AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00058 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LFHW

Minute JCP n° 25/388

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. MOSELIS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par Mme [K] [Y], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [U] [T]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e PIERRE Carole, avocat au barreau de METZ

Monsieur [I] [O]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e PIERRE Carole, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 03 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à l’EPIC MOSELIS par LS (pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e PIERRE Carole par voie de case (+pièce)

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 mai 2020 avec pour date d’effet le 26 mai 2020, l’E.P.I.C. MOSELIS a consenti à Madame [T] [U] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 568,15 euros ainsi que 60,73 euros pour les charges.

Madame [U] [T] a épousé Monsieur [I] [O] le 31 mars 2021.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, MOSELIS a fait signifier à Madame [T] [U] et Monsieur [I] [O] le 20 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 4.404,23 euros.

Par actes de commissaire de justice du 29 janvier 2025 remis à étude, MOSELIS a fait assigner Madame [T] [U] et Monsieur [I] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juin 2025 puis renvoyée à l’audience du 3 juillet 2025.

Aux termes de son assignation, MOSELIS demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Ordonner l’expulsion de corps et de biens des locataires, ainsi que tous occupants de leur chef, du logement situé [Adresse 1] si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivants la signification d’un commandement de quitter les lieux ; Condamner solidiairement Madame [T] [U] et Monsieur [I] [O] au paiement de la somme de 5.213,35 au titre des arriérés de loyers et charges impayés, selon décompte arrêté à la date du 15/01/2025 (sauf à parfaire), assortie des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir ; Fixer, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, soit 721,26 euros ; Le cas échant, autoriser d’ores et déjà MOSELIS à réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à régularisation des charges ; Au besoin, condamner solidairement Madame [T] [U] et Monsieur [I] [O] à payer à MOSELIS, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle de 721,26 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux.Au besoin, les y condamner.

En tout état de cause à ;

Les condamner solidairement à payer à MOSELIS la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Les condamner solidairement aux entiers frais et dépens, dont le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 20 septembre 2024 soit la somme de 158,86 euros ; Rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire ; Rappeler que cette ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat.

Madame [T] [U] et Monsieur [I] [O], représentés par leur conseil qui se réfère à ses conclusions du 25 juin 2025, demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Débouter MOSELIS de l’ensemble de ses demandes ; Accorder des délais de paiement aux défendeurs, à savoir 130 euros sur 36 mois à compter d’avril 2025 en sus du paiement du terme courant ; Ordonner la suspension de la clause résolutoire pendant ce délai ; A l’expiration du délai, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ; Statuer ce que de droit sur les frais et dépens.

A l’audience, MOSELIS, représenté par son chargé de contentieux a actualisé muni d’un pouvoir, sa dette à la somme de 6091,99 euros, loyer de juin 2025 inclus, a acquiescé à la demande de délai de paiement à hauteur de 130 euros par mois, les locataires ayant repris le paiement du loyer et de l’arriéré et expose que la Caisse d’Allocations Familiales a validé le plan.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe, puis prorogée au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 20 septembre 2024, et un signalement d’impayés locatifs a été reçue par la Caisse d’Allocations Familiales le 23 juillet 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 29 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L’assignation a été notifiée le 30 janvier 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 6) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 20 septembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 4.404,23 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 21 novembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

MOSELIS produit un décompte aux termes duquel Madame [T] [U] et Monsieur [I] [O] lui doivent, après déduction d’office des frais de poursuite de 158,86 euros, en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 5.933,13 euros.

Sur le fondement de l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Sur le fondement de l’article 220 du Code civil chacun des époux a le pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage (…) toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Madame [T] [U] et Monsieur [I] [O] ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de leur dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience. Ils seront par conséquent condamnés, solidairement et à titre provisionnel, à verser à MOSELIS cette somme de 5.933,13 euros.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, et notamment de l’accord intervenu entre les parties matérialisé dans le plan d’apurement du 5 mars 2025, ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Madame [T] [U] et Monsieur [I] [O], ces derniers seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Madame [T] [U] et Monsieur [I] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à leur départ définitif des lieux.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement:

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [T] [U] et Monsieur [I] [O] faisaient l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [U] et Monsieur [I] [O], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [T] [U] et Monsieur [I] [O], tenus aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à MOSELIS la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 26 mai 2020 entre MOSELIS et Madame [T] [U] et Monsieur [I] [O] concernant le logement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 21 novembre 2024 ;

CONDAMNONS, solidairement et à titre provisionnel, Madame [T] [U] et Monsieur [I] [O] à payer à MOSELIS la somme de 5.933,13 euros au titre des loyers et des charges, incluant l’échéance de juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [T] [U] et Monsieur [I] [O], tenus par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 35 mensualités de 130 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ; qu’à défaut pour Madame [T] [U] et Monsieur [I] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, MOSELIS pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;que Madame [T] [U] et Monsieur [I] [O] seront condamnés solidairement à titre provisionnel, à verser à MOSELIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de MOSELIS tendant à l’expulsion de Madame [T] [U] et Monsieur [I] [O] et à leur condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [T] [U] et Monsieur [I] [O] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

RAPPELONS qu’il appartient à Madame [T] [U] et Monsieur [I] [O] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [U] et Monsieur [I] [O] à payer à E.P.I.C. MOSELIS la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [U] et Monsieur [I] [O] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 20 septembre 2024, de l’assignation en référé du 29 janvier 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 30 janvier 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière La vice-présidente