Du 10 septembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00768 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2K4U

Etablissement public [Localité 8] METROPOLE

C/

[L] [T]

— Expéditions délivrées à

la SELAS ADALTYS AFFAIRES PUBLIQUES

M^e Romain FOUCARD

— FE délivrée à

M^e Romain FOUCARD

Le 10/09/2025

Avocats : la SELAS ADALTYS AFFAIRES PUBLIQUES

M^e Romain FOUCARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 septembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

[Localité 8] METROPOLE, Etablissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre relevant de la catégorie des métropoles crée par le décret n° 2014-1599 du 23 décembre 2014 portant création de la métropole dénommée “[Localité 8] Métropole”,

[Adresse 10]

[Localité 4]

Représentée par Maître Xavier HEYMANS de la SELAS ADALTYS AFFAIRES PUBLIQUES

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [T]

né le 16 Octobre 1980 à [Localité 9]

[Adresse 6]

Parcelles [Immatriculation 1], 039BK60,039BK61et 039BK59

[Localité 5]

Représenté par M^e Romain FOUCARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Juillet 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 14 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

Exposé du litige

L’Etablissement public de coopération intercommunale [Localité 8] METROPOLE a acquis le 15 juillet 2010 un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 7], parcelles 039BK59 – 039BK60 – [Immatriculation 2] – [Immatriculation 1], qu’elle a donné à bail à l’association ARC EN REVE.

L’immeuble consiste en des locaux d’entreposage de matériel, et bureaux de l’association.

Des personnes se sont introduites dans l’enceinte de ce bâtiment et se sont installées.

Une plainte a été déposée le 9 janvier 2025.

Par procès-verbal de Commissaire de justice régularisé le 28 mars 2025 par Maître [E], à la requête de l’Etablissement public [Localité 8] METROPOLE, il a pu être établi l’identité d’une des personnes qui occupent cet immeuble : Monsieur [L] [T].

Par acte du 14 avril 2025, l’Etablissement public BORDEAUX METROPOLE a fait assigner Monsieur [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 20 juin 2025 aux fins de voir :

Constater que Monsieur [O] [T] occupe de manière illicite, sans droit ni titre la propriété sise [Adresse 6] à [Localité 7], parcelles 039BK59 – 039BK60 – [Immatriculation 2] – 039BK5, et qu’il a pénétré dans ladite propriété par voie de fait,

Ordonner l’expulsion sans délais de Monsieur [O] [T] et de tous occupants de son chef de ladite propriété avec au besoin le concours de la force publique,

Ordonner l’absence de délai à exécution de l’expulsion, en raison de la voie de fait commise, en particulier, dire que l’expulsion pourra être réalisée avant l’expiration du délai de deux mois, prévu par le premier alinéa de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et dire que les occupants ne pourront pas bénéficier du sursis prévu au premier alinéa de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

Dire que les occupants ne pourront bénéficier d’aucun délai en application de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 juillet 2025 pour permettre aux parties de se mettre en état.

Lors de l’audience du 11 juillet 2025, l’Etablissement public [Localité 8] METROPOLE a maintenu ses demandes en expliquant que le défendeur est entré dans les lieux par voie de fait et qu’il s’agit d’un trouble manifestement illicite qui le fonde à saisir le juge du contentieux de la proximité.

Représenté par son conseil, Monsieur [L] [T] ne conteste pas être occupant sans droit ni titre des lieux litigieux mais conteste cependant y être entrés par voie de fait. Il déclare être parfaitement inséré dans le quartier depuis 9 mois et ne causer aucune nuisance. Il fait valoir que le bien occupé ne s’inscrit dans aucun projet urbain précis. Il sollicite le maintien des délais prévus par le code des procédures civiles d’exécution et un délai de douze mois pour quitter les lieux.

Monsieur [T] requiert que le délai de 2 mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne soit pas supprimé, ni le délai lié à la trêve hivernale, et l’octroi supplémentaire de délais prévus à l’article L412-3 du même code. Il sollicite l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux qu’il occupe habituellement. Il invoque l’article 8 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme et fait valoir que l’Etablissement propriétaire ne justifie d’aucun projet à court terme concernant le bâtiment, alors qu’il existe une pénurie de logements et d’hébergements d’urgence. Il argue que la preuve de la voie de fait n’est pas rapportée par le demandeur, ce qui ne lui permet pas de se prévaloir des prévisions des articles L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L.412-6 du même code.

Il sollicite du Tribunal le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le bâtiment occupé est un immeuble qui relève du droit privé, il n’est en outre pas ouvert au public ou affecté à l’exercice d’un service public. Le juge judiciaire est donc compétent pour statuer sur tout litige relatif à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre, conformément à l’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire.

Sur son intérêt et sa qualité à agir, le demandeur produit son titre de propriété du 15 juillet 2010, un extrait de plan cadastral, un extrait du registre des délibérations du Conseil de Bordeaux Métropole du 15 mars 2024.

Il est exposé que les parcelles concernées vont être prochainement cédées à l’Etablissement public national [Localité 8] EURATLANTIQUE dans la cadre de l’aménagement de la zone d’aménagement concertée EURATLANTIQUE, que cette occupation litigieuse constitue un obstacle au projet de vente.

Nonobstant l’absence de démonstration d’un projet imminent, il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier la célérité avec laquelle est organisé un projet de réhabilitation ou de construction dans une zone d’aménagement. Il est incontestable que tout projet urbain comporte une phase de concertation, d’autorisations administratives, de préparations de plans, et de soumissions à des marchés, qui induisent nécessairement de longs délais, lesquels ne peuvent être reprochés au propriétaire du bien.

Sur l’expulsion

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire lorsqu’il statue en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article R.L213-4-3 du code l’organisation judiciaire prévoit quant à lui que le contentieux de la protection près le tribunal judiciaire connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

Le demandeur produit aux débats le procès-verbal de constat du 28 mars 2025, réalisé par Maître [E], Commissaire de justice, qui constate que l’immeuble est occupé notamment par Monsieur [T], ne justifiant d’aucun titre l’autorisant à occuper ledit immeuble. Ce dernier a précisé à l’Officier public qu’une dizaine de personnes occupaient le bien. Il ne conteste pas que cette occupation est réalisée sans droit ni titre.

Or, l’article 544 du code civil prévoit que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il s’ensuit que l’occupation d’un immeuble aux fins d’habitation sans droit ni titre constitue une atteinte au droit de propriété qui autorise le propriétaire à demander au juge des référés l’expulsion des occupants.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le défendeur occupe les lieux sans droit ni titre alors que l’occupation d’un immeuble sans droit ni titre constitue en soi un trouble manifestement illicite au sens de l’article 809, alinéa 1 du code de procédure civile. Par conséquent, la mesure d’expulsion apparaît proportionnée, par rapport à l’atteinte portée au droit de propriété, le défendeur n’apportant aucune démonstration que l’occupation du bien est stable et continue.

Par suite, L’Etablissement public de coopération intercommunale [Localité 8] METROPOLE est fondé à demander la libération des lieux et à faire ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef.

Sur la demande de suppression des délais :

Aucun élément ne corrobore une entrée dans les lieux par voie de fait, la plainte du 9 janvier 2025 évoque le forçage d’une porte d’un bureau mais cette affirmation n’est étayée par aucun élément, et le Commissaire de justice instrumentaire n’apporte aucune précision à ce sujet.

L’effraction pour l’entrée dans les lieux, et partant, la commission d’une voie de fait, n’est pas démontrée. Cependant, il y a lieu d’écarter l’application du délai de 2 mois prévu par l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans la mesure où la mauvaise foi de Monsieur [T] est manifeste. En effet, l’article L 412-1 du code de procédure civile d’exécution prévoit, dans sa version issue de la réforme du 27 juillet 2023 (loi n°2023-668 du 27 juillet 2023), que « le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée «.

Or, l’occupant a confirmé sans ambiguïté à Maitre [E] qu’il était tout à fait conscient d’occuper indument le bâtiment.

La mauvaise foi du défendeur étant caractérisée, il convient par conséquent de supprimer le délai de deux mois, prévu par l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, il n’y a pas lieu d’écarter le sursis à expulsion dit de la trêve hivernale, prévue par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, en l’absence de démonstration de toute manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

La demande dé délai supplémentaire au visa de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution sera rejetée, l’occupant déclarant être déjà dans les lieux depuis plusieurs mois.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l’exécution.

Partie perdante, Monsieur [T] sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

ACCORDONS à Monsieur [L] [T] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire,

CONSTATONS que Monsieur [L] [T] et tous les occupants de son chef, de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 7], parcelles 039BK59 – 039BK60 – [Immatriculation 2] – [Immatriculation 1], sont occupants sans droit ni titre de cet immeuble,

ORDONNONS à Monsieur [L] [T] de libérer lesdits lieux,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [T] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

DISONS que la présente mesure d’expulsion est immédiate et ne fait pas l’objet des délais prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’il n’y a pas lieu d’écarter les délais prévus par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution,

REJETONS pour le surplus,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DU CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION