AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

3 rue Haute-Pierre – BP 81022 – 57036 METZ CEDEX 1

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 AVRIL 2025

N°RG 25/00004 – N° PORTALIS DBZJ-W-B7J-LDH2

Minute JCP n° ……………/2025

PARTIES DEMANDERESSES :

Mme [F] [B] épouse [Y]

1 Le Clos des Poètes 57600 FORBACH

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

Mme [F] [X] – décédée

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

M. [O] [I]

20B rue Jean Jaurès 57300 HAGONDANGE

comparant en personne

Mme [W] [M]

20 rue Théophile Maire 57700 HAYANGE

comparant en personne

Mme [Z] [E]

15 rue du Colonel Manhès 57300 HAGONDANGE

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : L. KIBANGUI

GREFFIER AUX DEBATS : C. POUILLY

GREFFIER AU PRONONCE : N. BELHADRI

Débats à l’audience publique de référé du 20 février 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à

— copie certifiée conforme délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 09 juillet 2019, l’indivision [H] représentée par Madame [B] [Y] née [F] et Madame [X] [F], a consenti à Monsieur [I] [O] un bail d’habitation sur un logement situé 20 B rue Jean Jaurès – 57300 HAGONDANGE, pour un loyer mensuel de 450 euros ainsi que 50 euros pour les charges.

Par actes sous seing privé en date du même jour, Mesdames [E] [Z] et [M] [W] se sont portées cautions solidaires des engagements du locataire.

Madame [X] [F] est décédée le 31 mars 2020.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Madame [B] [Y] née [F] a fait signifier à Monsieur [I] [O] le 16 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1159,96 euros.

Par acte de commissaire de justice du 07 octobre 2024 remis à étude, a fait assigner Monsieur [I] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2025.

En demande, Madame [B] [Y] née [F], représentée par son conseil, lequel dépose à l’audience son acte introductif d’instance auquel il se réfère, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [O] ;Le condamner à titre provisionnel et solidairement avec les cautions, au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2440,89 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Le condamner solidairement avec les cautions au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 531,66 euros ;Le condamner solidairement avec les cautions à payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens ;

Au soutien de ses demandes, Madame [B] [Y] née [F] précise que le locataire ne règle pas régulièrement les loyers et charges, et qu’il n’a pas régularisé sa situation postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

En défense, Monsieur [I] [O], présent à l’audience, reconnaît être tenu d’une dette locative, mais il demande à être autorisé à régler sa dette selon des délais de paiement, proposant de payer la somme mensuelle de 500 euros en supplément du loyer courant. Il indique vouloir quitter le logement dans des délais très brefs. Il précise percevoir des revenus mensuels de 1500 euros et supporter le remboursement de crédits à la consommation à hauteur de 250 euros par mois.

A l’audience, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 17 avril 2025 par mise à disposition au greffe .

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 16 avril 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 avril 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 07 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 10 octobre 2024 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (page 11) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 16 avril 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1159,96 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 juin 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Madame [B] [Y] née [F] produit un décompte aux termes duquel Monsieur [I] [O] lui doit, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 2440,89 euros arrêtée au 1er février 2025.

Monsieur [I] [O] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Monsieur [I] [O], solidairement avec Mesdames [E] [Z] et [M] [W] , sera par conséquent condamné, à titre provisionnel, à verser à Madame [B] [Y] née [F] cette somme de 2440,89 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1159,96 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Monsieur [I] [O], ce dernier sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Cependant, bien que le loyer courant ait été payé en janvier 2025, Monsieur [I] [O] n’a pas demandé que les effets de la clause résolutoire soient suspendus, ce dernier indiquant vouloir quitter volontairement le logement dans le courant du mois de mars.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [I] [O] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation :

En conséquence de son expulsion, Monsieur [I] [O] sera condamné, solidairement avec Mesdames [E] [Z] et [M] [W] et à titre provisionnel, au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire qui l’a rendu occupant sans droit ni titre, soit le 17 juin 2024, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 450 euros outre 50 euros pour les charges.

Cette créance ne sera due que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [I] [O] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 2440,89 euros.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement :

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [I] [O] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [O], Mesdames [E] [Z] et [M] [W] , parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [I] [O], tenu aux dépens, sera condamné in solidum avec les cautions solidaires, à payer à Madame [B] [Y] née [F] la somme de 500 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 09 juillet 2019 entre l’indivision [L] et Monsieur [I] [O] concernant le logement situé 20 B rue Jean Jaurès – 57300 HAGONDANGE sont réunies à la date du 17 juin 2024 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, solidairement Monsieur [I] [O], Madame [E] [Z] et Madame [M] [W] à payer à Madame [B] [Y] née [F] la somme de 2440,89 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024 sur la somme de1159,96 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [I] [O], tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 4 mensualités de 500 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

CONSTATONS que Monsieur [I] [O] n’a pas demandé la suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [I] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé 20 B rue Jean Jaurès – 57300 HAGONDANGE;

ORDONNONS à Monsieur [I] [O] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [O] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Madame [B] [Y] née [F] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, solidairement Monsieur [I] [O], Madame [E] [Z] et Madame [M] [W] à payer à Madame [B] [Y] née [F] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 450 euros augmentée de 50 euros, se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire, ou à défaut l’expulsion des lieux, mais sous déduction le cas échéant de la somme de 2440,89 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [I] [O] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre des arriérés de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [I] [O] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [O], Madame [E] [Z] et Madame [M] [W] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 16 avril 2024, de l’assignation en référé du 07 octobre 2024 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 10 octobre 2024 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [O], Madame [E] [Z] et Madame [M] [W] à payer à Madame [B] [Y] née [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection