AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 JANVIER 2026

N° RG 25/00452 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LQAP

Minute JCP n° 65/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. ICF NORD EST SA D’HLM

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric RICHARD-MAUPILLIER, avocat au barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [O] [L]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M. [P] [E] [D] (conjoint) muni d’un pouvoir spécial

Monsieur [P] [E] [D]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 27 novembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e RICHARD-MAUPILLIER (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2020, la SA d’HLM ICF NORD EST a donné à bail à Mme [O] [L] un appartement situé [Adresse 4], moyennant un loyer de 251,64 euros et 36,59 euros de charges.

Le 30 septembre 2014, Mme [O] [L] a pris en location un garage n°30 situé [Adresse 5] à [Localité 1], pour un loyer de 60,72 euros.

Mme [O] [L] a en outre loué un emplacement de stationnement n°21 au [Adresse 6], pour un loyer de 20,58 euros outre 0,43 euros de charges.

Mme [O] [L] s’est pacsée avec M. [P] [E] [D] le 21 octobre 2021. Celui-ci est ainsi devenu co-titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, la SA d’HLM ICF NORD EST a fait assigner Mme [O] [L] et M. [P] [E] [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

• constater la résiliation du bail,

• ordonner l’expulsion de Mme [O] [L] et M. [P] [E] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les 2 mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

• condamner Mme [O] [L] et M. [P] [E] [D] au paiement des sommes suivantes :

o à titre provisionnel, la somme de 3459,22 euros au titre des arriérés de loyers, selon arrêté de compte au 18 juin 2025, assortie des intérêts au taux légaux à compter de l’ordonnance ;

o une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, à savoir 549,79 euros, somme qui sera revalorisée dans les conditions de l’ancien bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de chaque teme impayé ;

o la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens, y compris les frais du commandement de payer ;

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 22 juillet 2025 et à la CCAPEX le 13 janvier 2025.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 25 septembre 2025, lors de laquelle la SA ICF NORD EST et M. [P] [E] [D] ont été entendu en leurs plaidoiries.

L’affaire a été renvoyée au 27 novembre 2025 pour permettre de s’assurer du paiement de l’encours et d’une partie de la dette.

À l’audience du 27 novembre 2025, la SA d’HLM ICF NORD EST, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2328,16 euros arrêtée au 18 novembre 2025. Elle indique s’opposer par principe à des délais, mais constate que M. [P] [E] [D] a effectivement repris les paiements.

Mme [O] [L], régulièrement assignée à personne, n’a pas comparu pas à l’audience mais était représenté par son compagnon muni d’un pouvoir de représentation.

M. [P] [E] [D] a comparu. Il a indiqué que la dette est en train d’être apurée, qu’il a eu des difficultés financières dues à l’absence de renouvellement dans les temps de son titre de séjour, mais que son titre de séjour est désormais régularisé de sorte que sa situation financière va se stabiliser. Il a ajouté que la CAF la preuve du paiement des loyers pour récupérer les APL.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

La présente décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [O] [L], assignée à l’étude, ne comparait pas mais représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En outre, la CCAPEX a été avisée de la situation d’impayé le 13 janvier 2025, soit plusieurs mois avant l’assignation.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM ICF NORD EST aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 juillet 2020, du commandement de payer délivré le 10 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 18 novembre 2025 que la SA d’HLM ICF NORD EST rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Les locataires seront donc condamnés provisionnellement au paiement des sommes dues, tel qu’il sera dit au dispositif.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 2 mois (le bail étant antérieur à la réforme entrée en vigueur le 29 juillet 2023) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges 2 mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 10 janvier 2025. Ce commandement vise un délai de 2 mois pour s’acquitter de la somme due.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai précité.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois mentionné par le commandement de payer. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 juillet 2020 à compter du 11 mars 2025 (soit au lendemain de l’expiration du délai ouvert au locataire pour apurer sa dette).

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Mme [O] [L] et de M. [P] [E] [D] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.

La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. / Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 mars 2025 ; Mme [O] [L] et M. [P] [E] [D] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [O] [L] et M. [P] [E] [D] à son paiement à compter du 11 mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, à l’audience, le bailleur a indiqué que le locataire avait repris les paiements, et que les locataires remplissaient les conditions de l’octroi de délais de paiement.

M. [P] [E] [D], comparant à l’audience, a indiqué être en train d’apurer la dette, et être en train de stabiliser sa situation suite au renouvellement, finalement intervenu, de son titre de séjour.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Mme [O] [L] et M. [P] [E] [D] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, en ce cas, l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [O] [L] et M. [P] [E] [D] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Mme [O] [L] et M. [P] [E] [D] à payer à la SA d’HLM ICF NORD EST la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référés, en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM ICF NORD EST aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 juillet 2020 entre la SA d’HLM ICF NORD EST) d’une part, et Mme [O] [L] d’autre part, dont M. [P] [E] [D] est devenu co-titulaire suite à la conclusions du PACS avec Mme [O] [L], concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 11 mars 2025,

CONSTATE la résiliation des baux à compter de cette date,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [O] [L] et M. [P] [E] [D] à compter de la résilitation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE provisionnellement Mme [O] [L] et M. [P] [E] [D] à payer à la SA d’HLM ICF NORD EST la somme de 2328,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêtés au 18 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE Mme [O] [L] et M. [P] [E] [D] à payer à la SA d’HLM ICF NORD EST, outre les sommes précitées, l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle fixée ci-dessus à compter du 18 novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, soit la somme mensuelle de 549,79 euros au jour de l’assignation,

ACCORDE un délai à Mme [O] [L] et M. [P] [E] [D] pour le paiement de la somme de 2328,16 euros précitée,

AUTORISE Mme [O] [L] et M. [P] [E] [D] à s’acquitter de la dette en 30 mensualités, en procédant à 29 versements de 78 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des provisions sur charges courantes,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

Ordonne l’expulsion de Mme [O] [L] et M. [P] [E] [D], ainsi que de tous occupants de leur chef et de tout bien, du local à usage d’habitation situé [Adresse 7] – Porte 432, du garage n°30 et du stationnement n°21 au [Adresse 6] à [Localité 1] ; et dit qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra y être contrainte par tous moyens de droit à la suite d’un délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Dit qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais, risques et périls de la partie défenderesse, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE aux locataires qu’il leur appartient d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ;

CONDAMNE Mme [O] [L] et M. [P] [E] [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 janvier 2025 ;

CONDAMNE Mme [O] [L] et M. [P] [E] [D] à payer à la SA d’HLM ICF NORD EST la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA d’HLM ICF NORD EST de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Juge, assistée de Madame KLEIN, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE