TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Localité 6]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 23/00093 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IEMM

KG/CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 25 mars 2025

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [Y] [N]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son Syndic bénévole Monsieur [I] [C]

dont le siège social est sis [Adresse 9]

Monsieur [I] [C]

demeurant [Adresse 10]

représentés par Maître Jean-luc ROSSELOT de l’ASSOCIATION MOSER ROSSELOT SCHULTZ, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 24

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Le Tribunal composé de Camille GATINEAU, Juge placée au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 04 février 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [N] et Monsieur [I] [C] sont copropriétaires au sein de l’immeuble sis [Adresse 3].

Une assemblée générale s’est tenue le 25 novembre 2022, au cours de laquelle Monsieur [Y] [N] a soumis au vote une demande visant à réaliser des travaux pour l’installation d’un poêle à bois dans son domicile ayant une incidence sur les parties communes de l’immeuble.

Monsieur [Y] [N] a, par acte signifié le 27 février 2023, introduit une instance à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à 68620 BITSCHWILLER et Monsieur [I] [C] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir la nullité de l’assemblée générale du 25 novembre 2022 et l’autorisation de procéder à des travaux de nature à permettre l’installation d’un poêle à bois au sein de son domicile.

Dans ses dernières conclusions en date du 11 mars 2024, Monsieur [Y] [N] sollicite du tribunal de Céans de :

Avant dire droit,

— Ordonner une expertise judiciaire,

En tout état de cause,

— Déclarer recevable et bien-fondé Monsieur [Y] [N] en l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

— Dire et juger que l’assemblée générale du 25 novembre 2022 est nulle et de nul effet,

— Dire et juger que la résolution concernant les travaux est nulle et de nul effet,

— Autoriser Monsieur [N] à réaliser les travaux afin d’installer un poêle au sein de son domicile en plaçant un conduit inox d’un diamètre de 15 cm, par une entreprise agrée, dans le conduit de fumée existant partant de sa cave, passant par la cuisine, et débouchant sur le toit du bien, en traversant l’appartement inhabité de Monsieur [C] ;

— A défaut, autoriser Monsieur [N] à réaliser les travaux afin d’installer un poêle au sein de son domicile en plaçant un conduit inox rigide d’un diamètre de 15 cm sur le mur extérieur EST de la maison jusqu’au toit pour dépasser le faîtage de 40 cm ;

— A défaut, autoriser Monsieur [N] à réaliser les travaux afin d’installer un poêle au sein de son domicile en achetant le conduit de cheminée afin qu’il devienne une partie privative ;

— Condamner Monsieur [I] [C] à verser à Monsieur [Y] [N] la somme de 172,23 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir, au titre du préjudice subi ;

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic bénévole Monsieur [I] [C] et Monsieur [I] [C] à verser à Monsieur [Y] [N] la somme de 2000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 12], représenté par son syndic bénévole Monsieur [I] [C] et Monsieur [I] [C] au paiement des entiers frais et dépens ;

— Déclarer irrecevable, et en tout état de cause, mal fondé les parties défenderesses de l’ensemble de leurs fins, moyens et conclusions ;

— Rappeler le caractère provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Y] [N] affirme que :

— L’assemblée générale du 25 novembre 2022 est affectée de nullité en ce que le 12 décembre 2022, Monsieur [Y] [N] n’avait toujours pas été destinataire du procès-verbal d’assemblée générale pour ne l’avoir reçu que le 09 janvier 2023 alors que la notification du procès-verbal d’assemblée générale doit être réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale, de sorte que Monsieur [Y] [N] peut agir sans encourir une quelconque prescription,

— Monsieur [Y] [N] n’a pas été convoqué par courrier recommandé avec accusé de réception alors que l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que la convocation est notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion, tout envoi tardif ayant pour effet la nullité de l’assemblée générale,

— Aucune feuille de présence n’a été établie lors de l’assemblée générale du 25 novembre 2022 alors que celle-ci est obligatoire à peine de nullité de l’assemblée,

— Le compte rendu de l’assemblée générale a été réalisé le 08 décembre 2022, soit 14 jours après la tenue de l’assemblée générale, alors qu’il ressort de l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qu’un procès-verbal des décisions de chaque assemblée est signé à la fin de séance ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée par le président, le secrétaire ou par le ou les scrutateurs, le procès-verbal et l’assemblée générale du 25 novembre 2022 étant nécessairement nuls et de nuls effets de ce fait,

— Monsieur [C] est tenu de justifier de sa qualité de syndic à défaut de quoi la décision prise lors de l’assemblée générale n’aura aucune valeur juridique et ne pourra qu’être nulle et de nul effet et ce alors qu’il est constant que seul un accord exprès d’une assemblée générale est en mesure de désigner un syndic, l’accord tacite des copropriétaires étant sans effet juridique et la cour de cassation condamnant explicitement la notion de syndic de fait,

— S’il est vrai qu’en application de l’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965 issu de l’ordonnance du 30 octobre 2019 la désignation du syndic peut être faite par le copropriétaire représentant plus de la moitié des voix et ce, sans la tenue d’une assemblée, Monsieur [C] n’a jamais proposé à Monsieur [Y] [N] d’être désigné syndic bénévole de la copropriété et il lui appartient, en sa qualité de syndic bénévole, de convoquer une assemblée générale ordinaire et ce d’autant qu’il dit vouloir la désignation d’un syndic professionnel,

— Le procès-verbal d’assemblée générale ne fait pas mention du résultat du vote et du nom des copropriétaires sous l’intitulé de la résolution concernant les travaux alors que l’article 17 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose que le procès-verbal comporte ces mentions et alors qu’il est de jurisprudence constante que le résultat du vote doit figurer sous l’intitulé de la résolution, à peine de nullité de celle-ci,

— L’annulation de l’assemblée générale est encourue alors qu’aucun président de séance n’a été voté dans la mesure où Monsieur [Y] [N] n’a pas été désigné et que Monsieur [C] ne pouvait avoir recevoir cette mission en raison de sa qualité de Syndic, aucune mention n’étant précisée à ce titre dans le procès-verbal d’assemblée générale du 25 novembre 2022,

— La partie défenderesse reconnaît l’existence de manquements et l’irrégularité de la convocation dans ses dernières écritures, marquant un aveu judiciaire des manquements de Monsieur [C] en qualité de Syndic et copropriétaire, lesquels ont pour conséquence d’entraîner la nullité de l’assemblée générale querellée et des résolutions prises dans ce cadre,

— En application de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er, cette disposition n’imposant pas que les travaux soumis à l’autorisation judiciaire soient identiques à ceux proposés lors de l’assemblée générale, lorsque le projet est le même et qu’il est justifié du caractère définitif du refus de l’assemblée générale,

— Monsieur [Y] [N] a proposé trois solutions mais seule la première (conduit en inox d’un diamètre de 15 cm dans le conduit de fumée existant partant de sa cave, passant par la cuisine et débouchant par le toit du bien, traversant l’appartement inhabité de Monsieur [C]) est la plus adéquate alors qu’il est pour l’heure contraint de se chauffer au gaz, ce qui le conduit à devoir régler une facture mensuelle particulièrement élevée, et que le chauffage ne permet pas l’obtention d’une température suffisante dans le logement,

— Contrairement aux allégations de la partie défenderesse, le tubage du conduit de cheminée n’est pas interdit par le règlement de copropriété, ce procédé permettant de rendre plus sécure cette dernière ce qui représente une plus-value pour la copropriété, et l’installation projetée se situe dans les appareils à flamme verte et donc parfaitement écologique, l’installation d’un tel système de chauffage n’entraînant aucune conséquence pour Monsieur [C] dont le logement est inhabité,

— Monsieur [C] a souscrit un contrat d’assurance aux ACM pour un montant de 537,46 euros alors que la surface déclarée est de 416 m² et que la surface à assurer est moindre, ce qui constitue une faute de gestion, le devis établi par Monsieur [Y] [N] auprès d’une assurance concurrente démontrant que le prix de l’assurance pour la surface réelle serait de 190 euros, soit 2,4 fois moins qu’actuellement ; la responsabilité de Monsieur [C] est engagée alors qu’il a commis une faute à l’origine d’un préjudice financier pour Monsieur [Y] [N], lequel est contraint de payer le coût d’une assurance dont le montant est plus important que nécessaire, justifiant que le premier lui règle la différence du montant de l’assurance fixée à 172,23 euros.

Dans ses dernières écritures en date du 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à 68620 BITSCHWILLER, représenté par son Syndic, et Monsieur [I] [C] sollicitent du tribunal de Céans de :

Statuant à la fois sur la demande principale et la demande reconventionnelle,

— Débouter Monsieur [Y] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

En tout état de cause,

— Rejeter la demande de travaux formulée par Monsieur [Y] [N],

— Ordonner la désignation d’un mandataire judiciaire pour administrer la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8],

— Condamner Monsieur [Y] [N] à payer à Monsieur [C] la somme de 531,51 € au titre des frais avancés par lui pour le syndic de copropriété comprenant les frais de gestion de compte, les frais de roulement et l’assurance

— Condamner Monsieur [Y] [N] à payer à Monsieur [I] [C] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [Y] [N] au paiement des entiers frais et dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 12], représenté par son Syndic, et Monsieur [I] [C] affirment que :

— l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, entrée en vigueur au 1er juin 2020, instaure un régime dérogatoire spécial pour les copropriétés à deux, du fait de leur spécificité, ces dispositions étant d’ordre public,

— s’agissant des syndicats composés de deux copropriétaires, il n’y a pas de dispense quant à l’obligation de nommer un syndic, la désignation pouvant être le fait du copropriétaire détenant plus de la moitié des voix et être décidée en dehors d’une assemblée générale conformément à l’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965 ; dans le cas présent, Monsieur [C] s’est porté volontaire après avoir proposé ce rôle à Monsieur [N], lequel n’a jamais remis en question la légitimité de cette désignation ; la loi permettant que cette désignation soit réalisée en dehors de toute assemblée générale, elle était parfaitement valable, ce que la partie adverse reconnaît dans ses écritures,

— au regard de la situation extrêmement tendue entre les deux copropriétaires, un syndic professionnel doit pouvoir être désigné,

— les deux copropriétaires composant le syndicat peuvent se réunir sans convocation préalable et prendre les décisions relevant de la majorité simple, absolue ou de l’unanimité ; s’il est exact qu’un certain nombre de manquements peuvent être constatés, l’irrégularité de la convocation de l’assemblée générale est sans emport dès lors qu’une décision aurait pu être prise sans convocation préalable,

— quand bien même l’assemblée générale pourrait être annulée, cela n’aurait aucune conséquence en ce qui concerne la réalisation des travaux demandés par Monsieur [N] en ce que, contrairement aux affirmations de ce dernier, il n’a jamais été fait état de deux voix contre une dans le compte rendu d’assemblée générale mais simplement de la mention « vote à la majorité : non », la mise en place d’un conduit de fumée extérieur ayant nécessité une approbation à la majorité absolue, laquelle n’aurait pas été possible en tout état de cause dans la mesure où Monsieur [C], copropriétaire majoritaire, s’oppose fermement à cette résolution,

— Si la loi imposait initialement au copropriétaire majoritaire en tantièmes de n’avoir pas plus de poids dans les votes que le copropriétaire minoritaire, l’ordonnance du 30 octobre 2019 a prévu des modifications afin d’éviter les situations de blocage ; seul le copropriétaire possédant au moins deux tiers des tantièmes peut prendre unilatéralement une décision relevant de la majorité de l’article 25 ; le règlement de copropriété prévoit, en son chapitre IV, section II, 5° que tous travaux qui entraîneraient une emprise ou une jouissance exclusive des parties communes ou affecteraient celles-ci ou l’aspect extérieur des bâtiments et de l’immeuble doivent être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale de copropriétaires statuant aux conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ou éventuellement celle de l’article 25-1, et éventuellement celles de l’article 26 dans la mesure où les travaux touchent à la structure porteuse de l’immeuble ; Monsieur [N] ne jouit pas de cette majorité, il n’aurait pu en décider seul et ne pouvait, en tout état de cause, passer outre le refus de Monsieur [C] de sorte que la nullité de l’assemblée générale serait donc sans conséquence sur la réalisation des travaux sollicités,

— S’agissant des travaux, le règlement de copropriété (chapitre IV, section II, 6°) interdit formellement l’utilisation d’appareils à combustion lente au titre des appareils de chauffage individuel, la combustion lente caractérisant l’immense majorité des poêles à bois et à pellets actuellement sur le marché, y compris ceux à double combustion, le label flamme verte certifiant simplement les avantages écologiques de l’installation, laquelle peut tout de même être à combustion lente,

— L’installation d’un conduit en inox dans le conduit de fumée existant et débouchant sur le toit serait une appropriation des parties communes et ce d’autant que ce conduit traverse l’appartement occupé par Monsieur [C], l’installation d’un conduit extérieur entraînerait une modification de l’aspect du bâtiment et de la façade et enfin, le rachat du conduit de fumée par Monsieur [N] ne saurait être imposé à Monsieur [C] puisqu’il s’agirait d’une atteinte à son droit de propriété,

— La question du prix de l’assurance a fait l’objet de courriers successifs, les reproches formulés par Monsieur [N] ayant fait l’objet d’une réponse complète et étayée justifiant les modalités de l’assurance au moyen des pièces afférentes ; Monsieur [N], invité à communiquer des devis plus attractifs afin qu’un changement d’assurance puisse être envisagé pour les années suivantes, n’a jamais donné suite de sorte qu’il n’est pas permis de remettre en cause le choix de l’assurance souscrite par le syndic, laquelle avait été validée initialement par Monsieur [N] ; la partie demanderesse est donc redevable de la somme versée au titre de l’assurance, des frais de gestion de comptes et des frais de roulement avancés par Monsieur [C] dont la somme réglée par Monsieur [N] à hauteur de 100 euros est à déduire, soit une somme totale due de 212,84 euros au titre de l’année 2023, à laquelle s’ajoute les sommes dues au titre de l’année 2024 pour les mêmes postes (assurance 276,67 euros, 12 euros de frais de gestion, 30 euros de frais de roulement), soit une somme totale due par Monsieur [N] de 531,51 euros.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 05 décembre 2024. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 04 février 2025. A cette date, les parties ont maintenu leurs dernières écritures.

MOTIFS

A titre liminaire, il y a lieu de relever qu’il est constant et non contesté que les parties sont les deux seuls propriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7]. La gestion de cet immeuble en copropriété relève donc de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, complétée par le décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 ayant mis en place un régime dérogatoire au statut de la copropriété applicable aux syndicats de copropriétaires dont les voix sont réparties entre deux copropriétaires.

Sur la demande principale en nullité de l’assemblée générale du 25 novembre 2022 et du procès-verbal d’assemblée générale du 25 novembre 2022

L’article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Le règlement de copropriété peut prévoir deux ou plusieurs réunions par an. Par ailleurs, l’assemblée générale peut être convoquée à toute époque, en dehors des dates prévues par la loi ou par le règlement, à l’initiative soit du syndic, soit du conseil syndical ou d’un ou plusieurs copropriétaires, disposant d’au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019 , il est également possible pour tout copropriétaire, quel que soit son nombre de voix, de solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 17-1 AA ).

L’initiative de la convocation de l’ assemblée générale du syndicat, qu’il soit principal ou secondaire, appartient au syndic (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 7, al. 2 ). La convocation doit être adressée à chaque membre de droit de l’ assemblée générale.

Cette disposition est impérative : le défaut de convocation d’un copropriétaire ou du représentant désigné dans le règlement de copropriété est une cause de nullité de l’assemblée. Pour sa validité, la notification de la convocation doit être faite au domicile exact des copropriétaires (Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, n° 17-24.824).

En application de l’article 9 du même texte, sauf cas d’urgence, la convocation notifiant les points à l’ordre du jour de l’assemblée générale doit respecter les conditions de forme et de délai ordinaires, ceci impliquant qu’elle soit notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion. Le non-respect du délai de convocation de 21 jours entraîne la nullité de l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire que le copropriétaire demandeur établisse le préjudice causé par l’envoi tardif de la convocation. La nullité qui résulte du non-respect du délai de convocation à l’assemblée générale subsiste même lorsque le copropriétaire, présent à l’ assemblée générale, participe aux votes sans émettre de protestation (Cour de cassation, Chambre civile 3, 17 Avril 1991 – n° 89-19.290).

En l’espèce, la partie défenderesse n’établit ni ne justifie avoir régulièrement convoqué Monsieur [Y] [N] à l’assemblée générale s’étant tenue le 25 novembre 2022 par convocation adressée à son domicile exact au moins 21 jours avant la date de la réunion. La présence de Monsieur [Y] [N] de même que sa participation aux votes ne sont pas susceptibles de couvrir cette irrégularité qui persiste et qui emporte la nullité de l’assemblée générale, le Syndic prenant l’initiative de convoquer une assemblée générale du syndicat des copropriétaires devant respecter les formes préalables prescrites pour la tenue de cette assemblée à peine de nullité, et ce sans qu’il y ait lieu d’aborder les autres causes de nullité soulevées par la partie demanderesse, laquelle a reconnu la validité de la nomination de Monsieur [C] en qualité de Syndic dans ses dernières écritures,

En conséquence, les délibérations intervenues dans le cadre de l’assemblée générale du 25 novembre 2022 sont nulles et non avenues à la suite de la nullité de l’assemblée générale.

Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux

Aux termes de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’ article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En l’espèce, les conditions posées par l’article 30, à savoir notamment un refus préalable valide de l’assemblée générale, ne sont pas réunies du fait de l’annulation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] sollicitée par la partie demanderesse.

En conséquence, Monsieur [Y] [N] doit être débouté de ses demandes visant à être autorisé judiciairement à réaliser les travaux sur les parties communes pour permettre l’installation d’un poêle à bois dans son appartement, la partie demanderesse n’ayant pas avancé d’autre moyen de droit que l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 au soutien de sa demande.

*

Par ailleurs, Monsieur [Y] [N] sollicite l’autorisation judiciaire de réaliser les travaux pour permettre l’installation d’un poêle à bois en achetant le conduit de cheminée de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] afin qu’il devienne partie privative. Cependant, ce conduit est, en partie, la propriété de Monsieur [I] [C] et la loi ne prévoit pas qu’il puisse être imposé à ce dernier, même au moyen d’une décision judiciaire, de céder sa propriété à Monsieur [Y] [N].

En conséquence, Monsieur [Y] [N] doit être débouté de ses demandes visant à être autorisé judiciairement à réaliser les travaux pour permettre l’installation d’un poêle à bois dans son appartement en achetant le conduit de cheminée litigieux de l’immeuble pour qu’il devienne partie privative.

Il sera également par suite de sa demande d’expertise judiciaire avant dire droit sollicitée pour vérifier les conditions de mise en œuvre dudit poêle.

Sur la responsabilité du Syndic au titre de la souscription du contrat d’assurance et le paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ce texte, le syndic n’étant pas le mandataire des copropriétaires, sa responsabilité peut être recherchée par eux sur le terrain extra contractuel, s’ils démontrent une faute délictuelle ou quasi délictuelle, et si celle-ci leur a causé un préjudice personnel.

En l’espèce, Monsieur [Y] [N] avance que le syndic, en déclarant une surface à assurer erronée, a commis une faute ayant conduit à ce que les copropriétaires règlent une indemnité plus importante que nécessaire au titre de l’assurance de la copropriété. Au soutien de sa demande, il verse aux débats un document intitulé « assurance de la copropriété conditions particulières » suivant laquelle le bien assuré comporte une surface totale bâtie de 416 m² dont 206 m² de surface de caves, greniers, garages et bâtiments annexes (pièce n°4). L’état descriptif de division versé aux débats par la partie défenderesse fait mention au titre de la désignation des lots d’une surface de 91.6 m² pour le lot 1 (rez-de-chaussée) hors cour et de 216 m² avec cour, et d’une surface de 79,1 m² pour le lot 2 (1er étage) hors cour et 569,1 m² avec cour, soit un total de 170,7 m² hors cour et de 785,1 m² avec cour. L’esquisse d’étage versée aux débats par la partie demanderesse ne mentionne pas la surface des lots.

Ces seuls éléments versés aux débats ne permettent pas de retenir que la surface de 416 m² est nécessairement erronée dans la mesure où l’attestation d’assurance versée aux débats vise, au titre de la couverture d’assurance, les greniers, garages et bâtiments annexes pour lesquels aucune surface n’a été communiquée par les parties.

Ainsi, il n’est pas établi que le syndic a commis une faute en déclarant et en souscrivant un contrat d’assurance pour une surface à assurer de 416 m², la partie demanderesse n’établissant pas au demeurant son préjudice faute de verser aux débats tout document, et notamment le devis qu’elle évoque, de nature à justifier les sommes dont elle demande paiement.

En conséquence, Monsieur [Y] [N] doit être débouté de sa demande en paiement de la somme de 172,23 euros formée contre Monsieur [I] [C].

*

En application des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 41-17, alinéa 3 précise que “chaque copropriétaire est tenu de contribuer” à ces dépenses “proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots”.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, Monsieur [Y] [N] ne conteste pas ne pas avoir réglé sa part complète au titre de de l’assurance souscrite pour la copropriété en 2023, ni avoir réglé les charges lui incombant au titre de l’assurance, des frais de gestion et des frais de roulement pour l’année 2024. La partie défenderesse justifie avoir fait l’avance de la part de Monsieur [Y] [N] pour l’année 2024 (pièce n°10 partie défenderesse).

Monsieur [Y] [N] devant procéder au règlement des charges de copropriété et ne contestant pas ne pas avoir procédé au règlement de ces sommes, il y a donc lieu de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 531,51 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, lequel reversera à Monsieur [I] [C] la somme de 276,67 euros dont il justifie avoir fait l’avance, la partie défenderesse n’établissant pas avoir fait l’avance d’autres sommes au profit du syndicat des copropriétaires.

Sur la désignation d’un mandataire judiciaire pour la gestion de la copropriété

Aux termes de l’article 845 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire est saisi par requête dans les cas spécifiés par la loi. Il peut également ordonner sur requête toutes mesures urgentes lorsque les circonstances exigent qu’elles ne soient pas prises contradictoirement.

Aux termes de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic.

A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, il résulte des textes sus-énoncés que la désignation d’un syndic ou d’un administrateur provisoire sont des cas dans lesquels la loi prévoit spécifiquement la saisine du président du tribunal judiciaire par requête.

La demande visant à voir nommer un mandataire judiciaire pour administrer la copropriété relève donc de la compétence du président du tribunal judiciaire statuant sur requête.

Il y a lieu en conséquence de se déclarer incompétent pour ordonner la désignation d’un tel mandataire.

Sur les autres demandes

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Les parties à l’instance succombant partiellement dans leurs prétentions, il y a lieu de les condamner aux dépens chacune par moitié.

L’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles engagés par elle en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elles seront en conséquence déboutées de leurs demandes formées à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, applicable, selon l’article 55 II du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, aux instance introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DIT que l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] du 25 novembre 2022 est nulle ;

DIT que les délibérations intervenues au cours de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] du 25 novembre 2022 sont nulles et non avenues ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [N] de ses demandes visant à être autorisé judiciairement à réaliser des travaux sur les parties communes de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 7] pour permettre l’installation d’un poêle à bois dans son appartement ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [N] de sa demande visant à être autorisé judiciairement à réaliser des travaux pour permettre l’installation d’un poêle à bois dans son appartement situé au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 7] en achetant le conduit de cheminée faisant partie des parties communes ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [N] de sa demande d’expertise judiciaire avant dire droit ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [N] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 172,23 euros formée contre Monsieur [I] [C] ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son Syndic, la somme de 531,51 € (CINQ CENT TRENTE-UN EUROS CINQUANTE-UN CENTIMES) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son Syndic, devra reverser la somme de 276,67 € (DEUX CENT SOIXANTE-SEIZE EUROS SOIXANTE-SEPT CENTIMES) à Monsieur [I] [C] en remboursement de l’avance faite par lui ;

SE DECLARE INCOMPETENT pour désigner un mandataire judiciaire pour administrer la copropriété ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son Syndic bénévole, et Monsieur [I] [C] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE les parties aux dépens, chacune pour moitié ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,