AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 AVRIL 2026

N° RG 25/00485 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LRGR

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

S.E.L.A.R.L. ETUDE [W] ET [X] prise en la personne de Me [X] ès-qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de [K] [C], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e RICHARD-MAUPILLIER, avocat au barreau de METZ, de la SCP RICHARD-MAUPILLIER VORMS,

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [J] [T], demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [M] [T], demeurant [Adresse 3]

représentée par M. [J] [T] sans pouvoir,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER LORS DES DEBATS : Amelie KLEIN

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 05 février 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e RICHARD-MAUPILLIER (case)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e RICHARD-MAUPILLIER (case)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 30 mai 2017, Monsieur [C] [K] a consenti à Monsieur et Madame [J] [T] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 750 euros.

Par jugement en date du 09 février 2021, le tribunal judiciaire de Metz a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire de Monsieur [C] [K] et de Madame [Q] [N] épouse [K], et a procédé à la désignation de la SELARL ETUDE [W] & [X] prise en la personne de Me [A] [X], en qualité de mandataire liquidateur.

Par jugement en date du 02 août 2022, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Metz a condamné Monsieur [J] [T], notamment au paiement de la somme de 10 500 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice du 30 août 2023, la SELARL ETUDE [W] & [X] prise en la personne de Me [A] [X], agissant ès qualité de mandataire liquidateur de Monsieur [C] [K], a fait signifier à Monsieur [J] [T] et Madame [M] [T] le un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 11 429,67 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [C] [K] a fait signifier à Monsieur [J] [T] et Madame [M] [T] le 18 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 35250 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025 remis à étude, la SELARL ETUDE [W] & [X] prise en la personne de Me [A] [X], agissant ès qualité de mandataire liquidateur de Monsieur [C] [K], a fait assigner Monsieur [J] [T] et Madame [M] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers.

Dans ses conclusions déposées le 05 février 2026, la SELARL ETUDE [W] & [X] prise en la personne de Me [A] [X], agissant ès qualité de mandataire liquidateur de Monsieur [C] [K], demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [T] et Madame [M] [T] ;Condamner Monsieur [J] [T] et Madame [M] [T] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 28 500 euros pour la période du 1er avril 2022 au 02 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir ;Condamner Monsieur [J] [T] et Madame [M] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 750 euros ;Condamner Monsieur [J] [T] et Madame [M] [T] à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [J] [T] et Madame [M] [T] aux dépens ;

Au soutien de ses demandes, la SELARL ETUDE [W] & [X] prise en la personne de Me [A] [X], agissant ès qualité de mandataire liquidateur de Monsieur [C] [K] précise que les locataires ne règlent pas régulièrement les loyers et charges et qu’ils n’ont pas régularisé leur situation postérieurement au commandement de payer.

L’affaire a été appelée initialement appelée à l’audience du 04 décembre 2025 et a été renvoyée à l’audience du 05 février 2026 à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, la SELARL ETUDE [W] & [X] prise en la personne de Me [A] [X], agissant ès qualité de mandataire liquidateur de Monsieur [C] [K], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

En défense, Monsieur [J] [T], présent à l’audience, reconnaît être tenu d’une dette locative. Il expose que Monsieur [C] [K] ayant été placé en liquidation judiciaire, il ne savait pas à qui il devait régler le loyer. Il indique vouloir quitter le logement quand il aura trouvé à se reloger, une demande de logement social étant en cours à [Localité 1]. Il précise être salarié en CDI et percevoir un salaire de 1 700 euros par mois. Il vit avec son épouse. Il ne supporte pas de crédits.

Bien que régulièrementr citée, Madame [M] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un bordereau de carence à diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’audience, avis a été donné que la décision était mise en délibéré au 02 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’iirecevabilité des demandes à l’encontre de Madame [M] [T] :

Il résulte du contrat de bail produit que, si celui-ci a été libellé au nom de "Monsieur et Madame [J] [T]", ce dernier ne porte qu’une seule signature dans l’emplacement réservé aux locataires.

Cette signature est manifestement celle de Monsieur [J] [T], lequel a comparu à l’audience et n’a pas contesté être titulaire du bail.

En conséquence, les demandes formées à l’encontre de Madame [M] [T] , non signataire du contrat de bail, seront déclarées irrecevables.

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 18 mars 2025, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 mars 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 23 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 24 juillet 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 04 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (page 5) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 18 mars 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 35 250 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 19 mai 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

La SELARL ETUDE [W] & [X] prise en la personne de Me [A] [X], agissant ès qualité de mandataire liquidateur de Monsieur [C] [K] produit un décompte aux termes duquel Monsieur [J] [T] lui doit, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 28500 euros pour la période du 1er avril 2022 au 02 juin 2025, sur la période postérieure au jugement ayant statuer sur la dette locative antérieure.

Monsieur [J] [T] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Par conséquent, Monsieur [J] [T] sera condamné, à titre provisionnel, à verser à la SELARL ETUDE [W] & [X] prise en la personne de Me [A] [X], agissant ès qualité de mandataire liquidateur de Monsieur [C] [K] cette somme de 28500 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, il apparaît que le locataire n’est manifestement pas en mesure de continuer à régler les loyers et charges courants et de rembourser en outre sa dette locative, même si des délais de paiement lui étaient accordés.

En outre, il résulte des débats qu’il n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience.

En conséquence, il n’y a pas lieu à accorder des délais de paiement au locataire et l’expulsion de Monsieur [J] [T], ainsi que de tout occupant de son chef, sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [J] [T] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation :

En conséquence de son expulsion, Monsieur [J] [T] sera condamné, à titre provisionnel, au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire qui l’a rendu occupant sans droit ni titre, soit le 19 mai 2025, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 750 euros outre euros pour les charges.

Cette créance ne sera due que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [J] [T] et Madame [M] [T] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 28 500 euros.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement :

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [J] [T] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [J] [T], tenu aux dépens, sera condamné à payer à la SELARL ETUDE [W] & [X] prise en la personne de Me [A] [X], agissant ès qualité de mandataire liquidateur de Monsieur [C] [K] la somme de 350 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DECLARONS irrecevables les demandes formées à l’encontre de Madame [M] [T] ;

DECLARONS recevable l’action formée à l’encontre de Monsieur [J] [T] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 30 mai 2017 entre Monsieur [C] [K] et Monsieur [J] [T] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 19 mai 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [J] [T] à payer à la SELARL ETUDE [W] & [X] prise en la personne de Me [A] [X], agissant ès qualité de mandataire liquidateur de Monsieur [C] [K] la somme de 28500 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [J] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNONS à Monsieur [J] [T] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [T] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SELARL ETUDE [W] & [X] prise en la personne de Me [A] [X], agissant ès qualité de mandataire liquidateur de Monsieur [C] [K] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [J] [T] à payer à la SELARL ETUDE [W] & [X] prise en la personne de Me [A] [X], agissant ès qualité de mandataire liquidateur de Monsieur [C] [K] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 750 euros, se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire, ou à défaut l’expulsion des lieux, mais sous déduction le cas échéant de la somme de 28500 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [J] [T] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre des arriérés de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [J] [T] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [T] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 18 mars 2025, de l’assignation en référé du 23 juillet 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 24 juillet 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [T] à payer à la SELARL ETUDE [W] & [X] prise en la personne de Me [A] [X], agissant ès qualité de mandataire liquidateur de Monsieur [C] [K] la somme de 350 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé le 02 AVRIL 2026 par Madame Lisa KIBANGUI, Juge, assistée de Monsieur Marc SILECCHIA, Greffier.

Le greffier La juge