AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 19 MARS 2026

N° RG 25/00746 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LX54

Minute JCP n° 26/160

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE [Localité 1] DE METZ HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Mme [D] [V], chargée de recouvrement, munie d’un pouvoir de représentation écrit

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [M] [C] [W]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 3]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [R] [I]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 3]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 15 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à la SEM EMH par LS (+ pièces par voie de case)

— copie certifiée conforme délivrée le à

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 avril 2022, l’office public de l’habitat METZ METROPOLE, devenu la société d’économie mixte [Localité 1] DE METZ HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [R] [I] et Mme [M] [C] [W] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 504,07 euros et d’une provision pour charges de 235 euros.

Par actes de commissaire de justice du 15 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1424,51 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] et Mme [W] le 2 avril 2025.

Par assignations du 9 septembre 2025, la société d’économie mixte [Localité 1] DE METZ HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [I] et Mme [M] [C] [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, tout mois commencé étant dû en intégralité,2443,34 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif au 5 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 15 janvier 2026, la société d’économie mixte [Localité 1] DE METZ HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 706,70 euros au 12 janvier 2026. La société d’économie mixte [Localité 1] DE METZ HABITAT considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sollicite des délais de paiement pour ses locataires, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à domicile et à personne, M. [R] [I] et Mme [M] [C] [W] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société d’économie mixte [Localité 1] DE METZ HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 15 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1424,51 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 juin 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des déclarations de la bailleresse à l’audience que les locataires ont commencé à apurer leur dette locative et ont repris le paiement du loyer courant. Il apparaît ainsi que les revenus du foyer de M. [R] [I] et Mme [M] [C] [W] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 71 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de délais présentée par la demanderesse, dans l’intérêt de ses locataires défaillants à l’audience, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de la société d’économie mixte [Localité 1] DE METZ HABITAT de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société d’économie mixte [Localité 1] DE METZ HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 janvier 2026, M. [R] [I] et Mme [M] [C] [W] lui devaient la somme de 706,70 euros.

M. [R] [I] et Mme [M] [C] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [R] [I] et Mme [M] [C] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 941,40 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société d’économie mixte [Localité 1] DE METZ HABITAT ou à son mandataire.

Compte-tenu du caractère indemnitaire de cette somme, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande selon laquelle tout mois entamé serait dû, la dernière échéance devant être calculée prorata temporis, c’est-à-dire en fonction du nombre de jours écoulés entre le premier jour du mois et la libération effective des lieux.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [I] et Mme [M] [C] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, A. GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 11 avril 2022 entre l’office public de l’habitat METZ METROPOLE, devenu la société d’économie mixte [Localité 1] DE METZ HABITAT, d’une part, et M. [R] [I] et Mme [M] [C] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 16 juin 2025,

CONDAMNONS solidairement M. [R] [I] et Mme [M] [C] [W] à payer à la société d’économie mixte [Localité 1] DE METZ HABITAT la somme de 706,70 euros (sept cent six euros et soixante-dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025,

AUTORISONS M. [R] [I] et Mme [M] [C] [W] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 10 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 71 euros (soixante et onze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [R] [I] et Mme [M] [C] [W],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 juin 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [R] [I] et Mme [M] [C] [W] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [R] [I] et Mme [M] [C] [W] seront solidairement condamnés à verser à la société d’économie mixte [Localité 1] DE METZ HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 941,40 euros, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, la dernière échéance étant calculée prorata temporis,

DÉBOUTONS la société d’économie mixte [Localité 1] DE METZ HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement M. [R] [I] et Mme [M] [C] [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 15 avril 2025 et celui desassignations du 9 septembre 2025,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026, et signé par la vice-présidente et la greffière.

La Greffière La Vice-présidente