AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 JANVIER 2026

N° RG 25/00292 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LL24

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

E.P.I.C. [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [T] [H], munie d’un pouvoir écrit ;

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [I] [S], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 06 novembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à [Localité 6] (LS)

— copie certifiée conforme délivrée le à [Localité 6] (LS)

Mme [S] (LS)

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 avril 2016, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Moselle [Localité 6], représenté par son directeur général, a consenti à Madame [I] [S] un bail d’habitation sur un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 396,45 euros comprenant un acompte sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, l’EPIC [Localité 6] venant aux droits de l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Moselle [Localité 6] a fait signifier à Madame [I] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025 remis à étude, l’EPIC [Localité 6] a assigné Madame [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé près le tribunal judiciaire de Metz pour constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Aux termes de leur assignation valant conclusions, à laquelle il s’est rapporté lors de l’audience, l’EPIC [Localité 6] demande au juge des contentieux de la protection de :

Déclarer recevable l’action en constatation de la résiliation du bail intentée par lui ;

Constater la résiliation de plein droit du bail signé par les parties le 26 avril 2016 par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

En conséquence, ordonner l’expulsion de corps et de biens des locataires, ainsi que tous occupants de leur chef, du logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivants la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

Condamner Madame [I] [S] au paiement de la somme de 2 311,47 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, selon décompte arrêté à la date du 28 avril 2025 (sauf à parfaire), assortie des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir ;

Fixer, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qui serait dû en cas de non résiliation du bail, soit 425,35 euros ;

Le cas échéant, l’autoriser d’ores et déjà à réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à régularisation des charges ;

Au besoin, condamner Madame [I] [S] à lui payer, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle de 425,35 euros à compter de la résiliation du bain et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Rappeler qu’il appartient à Madame [I] [S] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Au besoin, l’y condamner ;

En tout état de cause, condamner Madame [I] [S] à lui payer la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Madame [I] [S] aux entiers frais et dépens, dont le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 18 novembre 2024, soit la somme de 132,47 euros ;

Rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire ;

Rappeler que cette ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat.

Au soutien de sa demande en constatation de la clause résolutoire, l’EPIC [Localité 6] fait valoir que le contrat de location signé le 26 avril 2016 contient une clause résolutoire dans son article 6, clause qui a été reproduite dans le commandement de payer signifié à la locataire par commissaire de justice le 18 novembre 2024. Elle sollicite ainsi la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Elle demande également la condamnation de la locataire au paiement des arriérés de loyers et charges, ainsi qu’au paiement d’indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective du logement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 novembre 2025.

A l’audience, l’EPIC [Localité 6] a produit un relevé de compte actualisé au 5 novembre 2025 mentionnant une dette locative de 673,42 euros. Il confirme que la locataire a repris le paiement du loyer courant et ne s’oppose à l’octroi des délais de paiement sollicités.

Madame [I] [S], présente, reconnaît le principe et le montant de la dette locative, elle sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Elle précise ne avoir repris le paiement du loyer courant outre un supplément de 30 euros par mois. Elle propose de maintenir ce paiement.

Sur sa situation financière, elle indique percevoir un salaire net de 1900 euros par mois. Elle n’a pas d’enfant à charge. Elle précise avoir plusieurs dettes à rembourser auprès de la Caisse d’allocations familiales (329 euros au total), auprès de France Travail (90 euros par mois), du Trésor Public (une amende de 60 euros) et avoir un crédit auprès de Sofinco (100 euros par mois) ainsi qu’un crédit voiture (54 euros par mois).

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Sur la recevabilité de l’action :

L’EPIC [Localité 6] justifie avoir signalé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Moselle l’existence d’une situation d’impayé de loyers à l’encontre de Madame [I] [S] le 19 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, il résulte des III et IV de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable au litige, que l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, doit être notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 6] produit aux débats un accusé de réception électronique en date du 13 mai 2025 attestant de la communication d’une copie de l’assignation à la préfecture de la Moselle.

L’audience ayant eu lieu le 6 novembre 2025, l’assignation a bien été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 6 en page 6) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement. L’EPIC [Localité 6] a fait délivrer à Madame [I] [S] un commandement de payer visant ladite clause le 18 novembre 2024 pour un montant total en principal de 1 862,93 euros. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité ainsi qu’un décompte de la créance.

Ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, les loyers n’ayant pas été réglés et la locataire n’ayant pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 janvier 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

L’EPIC [Localité 6] produit un décompte aux termes duquel Madame [I] [S] lui doit, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 673,42 euros.

Madame [I] [S] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera par conséquent condamnée, à titre provisionnel, à verser à l’EPIC [Localité 6] cette somme de 673,42 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, et notamment de l’accord intervenu entre les parties à l’audience ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Madame [I] [S], cette dernière sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il ressort en effet des pièces versées aux débats que Madame [I] [S] a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et qu’elle dispose de ressources mensuelles suffisantes lui permettant d’acquitter le loyer et les charges ainsi que des échéances de paiement pour apurer l’arriéré locatif.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Madame [I] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement :

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [I] [S] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [I] [S], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [I] [S], partie tenue aux dépens, devra régler à l’EPIC [Localité 6] la somme de 75 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ce dont il n’y a pas lieu en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DECLARONS l’EPIC [Localité 6] recevable en son action ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 26 avril 2016 entre l’EPIC [Localité 6] et Madame [I] [S] concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] sont réunies à la date du 19 janvier 2025;

CONDAMNONS, à titre provisionnel Madame [I] [S] à payer à l’EPIC [Localité 6] la somme de 673,42 euros , avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [I] [S], tenue par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 22 mensualités de 30 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

— que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [I] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 6] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

— que Madame [I] [S] sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à l’EPIC [Localité 6] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de l’EPIC [Localité 6] tendant à l’expulsion de Madame [I] [S] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [I] [S] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Madame [I] [S] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 18 novembre 2024, de l’assignation en référé du 12 mai 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 13 mai 2025 ;

CONDAMNONS Madame [I] [S] à payer l’EPIC [Localité 6] la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé le 06 janvier 2026 par Madame Lisa KIBANGUI, Juge, assistée de Marc SILECCHIA, Greffier.

Le greffier La juge