AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 21 MAI 2026

N° RG 26/00013 – N° Portalis DBZJ-W-B7K-LYWT

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. [K]

dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 1]

Représentée par Maître Emmanuelle SAFFROY-HUEBER, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [B] [E] [J]

demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Laure FOURMY

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mélissa MALOYER

GREFFIER LORS DU PRONONCÉ : Emilie BALLUT

Débats à l’audience publique du 18 mars 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e SAFFROY-HUEBER (par LS + pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [J] (par LS)

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2022, la SCI [K] a donné à bail à Madame [A] [U] épouse [J] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 600 euros, outre 20 euros de provisions sur charges.

Par avenant du 11 janvier 2025, signé par la SCI [K], Madame [J] et Monsieur [J], l’identité du locataire principal du logement a été modifiée : à compter du 1er septembre 2023, le locataire n’était plus Madame [A] [U] épouse [J], mais Monsieur [B] [J]. Le montant des provisions sur charges était par ailleurs augmenté à 40 euros par mois.

Le 12 juin 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [B] [J], pour un montant en principal de 2 280 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 décembre 2025 à l’étude, la SCI [K] a fait assigner Monsieur [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection afin de voir :

Constater la résiliation du bail conclu le 25 septembre 2022 entre la SCI [K] et Monsieur [B] [J] ;Ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique ;Condamner Monsieur [B] [J] à payer à la SCI [K] la somme de 3 907,74 euros au titre des loyers dus pour la période du 1er juin 2023 au 12 août 2025 (soit 3 660 euros du 1er juin 2023 au 31 juillet 2025 + 247,74 euros du 1er au 12 août 2025) ;Condamner le défendeur à payer une indemnité d’occupation de 640 euros par mois, en deniers et quittances à compter du 13 août 2025 et ce jusqu’à libération effective des lieux ;Condamner Monsieur [B] [J] à payer à la SCI [K] la somme de 165,39 euros au titre du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX ;Condamner Monsieur [B] [J] à payer à la SCI [K] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner le défendeur à payer tous les frais et dépens de la procédure ;Ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle le 19 décembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 mars 2026, lors de laquelle la SCI [K], dûment représentée par son conseil, s’en est remise à ses écritures.

Monsieur [J], bien que dûment assigné, n’était ni comparant, ni représenté, ni excusé.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées.

Le présent jugement sera réputé contradictoire, Monsieur [J] ayant été assigné à l’étude et la présente décision étant susceptible d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

La CCAPEX s’est vu notifier le commandement de payer le 13 juin 2025.

En conséquence, la demande de la SCI [K] (SCI familiale) aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail signé le 25 septembre 2022, de l’avenant établi le 11 janvier 2025, et du décompte de la créance du 18 mars 2026, que la SCI [K] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Monsieur [B] [J] sera condamné à lui payer la somme de 6 280 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur le constat de résiliation du bail :Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte arrêté au 18 mars 2026, que la dette s’élève à 6 280 euros.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave aux obligations contractuelles qui empêche la poursuite du contrat et justifie le prononcé de la résiliation judiciaire.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 18 décembre 2025, date de l’assignation.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement à Monsieur [B] [J], aucun élément n’étant versé quant à ses capacités de remboursement (l’intéressé étant défaillant à la procédure).

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [J] :Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.

La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 décembre 2025, date de l’assignation ; Monsieur [B] [J] se trouve occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, d’un montant de 640 euros par mois ainsi que sollicité, et de condamner Monsieur [B] [J] à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

II – Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [J] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient également de condamner Monsieur [B] [J] à payer à la SCI [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE la SCI [K] recevable en ses demandes ;

PRONONCE la résiliation, à compter du 18 décembre 2025 (date de l’assignation), du bail conclu le 25 septembre 2022 modifié par avenant du 11 janvier 2025, portant sur l’appartement sis [Adresse 4] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [B] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ou technicien si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à accorder d’office des délais de paiement à Monsieur [B] [J] ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [B] [J] à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 640 euros, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée ;

DIT que les indemnités d’occupation seront payables dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

AUTORISE la SCI [K] à réviser les indemnités d’occupation selon les mêmes modalités et la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié ;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] à payer à la SCI [K] la somme de 6 280 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus au 18 mars 2026 (échéance de mars 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE en outre Monsieur [B] [J] à payer à la SCI [K], l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail, tout mois commencé étant dû, jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d’assignation, du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX ;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] à payer à la SCI [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’Etat.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame L. FOURMY, Vice-Présidente, assistée de E. BALLUT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente