AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 19 MARS 2026

N° RG 25/00636 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LVNB

Minute JCP n° 26/155

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE GRAND EST

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Catherine LE MENN-MEYER, avocate au barreau de THIONVILLE

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [I] [L] [G]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 15 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e Catherine LE MENN-MEYER par LS (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [I] [L] [G]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 août 2019, la société BATIGERE, devenue BATIGERE GRAND EST, a consenti un bail d’habitation à M. [I] [L] [G] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 362,39 euros et d’une provision pour charges de 90,40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2254,66 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [I] [L] [G] le 25 janvier 2025.

Par assignation du 28 juillet 2025, la société BATIGERE GRAND EST a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [L] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2736,74 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 19 février 2026. Par courrier du 19 décembre 2025, les parties ont été informées que l’affaire était en réalité appelée à l’audience du 15 janvier 2026 à 9h30.

Prétentions et moyens des parties

La société BATIGERE GRAND EST maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 janvier 2026, s’élève désormais à 6701,52 euros. Elle considère qu’il n’y a pas eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [I] [L] [G] s’est présenté à l’audience du 18 décembre 2025 et a reconnu avoir cessé de payer les loyers de son appartement au motif qu’il le considère comme insalubre en raison de la présence de cafards. L’affaire a été renvoyée afin qu’il produise des pièces justificatives de ses allégations.

Bien qu’informé du renvoi par courrier, le locataire n’a pas comparu à l’audience du 15 janvier 2026.

La société BATIGERE GRAND EST ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société BATIGERE GRAND EST justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 27 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2254,66 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société BATIGERE GRAND EST à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société BATIGERE GRAND EST verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 janvier 2026, M. [I] [L] [G] lui devait la somme de 6361,44 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Si M. [I] [L] [G] expose avoir cessé de payer les loyers en raison de l’insalubrité de son logement, il n’apporte aucun élément justificatif de ses allégations. Rien ne permet dès lors de remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024 sur la somme de 2254,66 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 482,08 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 524,47 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société BATIGERE GRAND EST ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [L] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la société BATIGERE GRAND EST concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, A. GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 31 août 2019 entre la société BATIGERE HABITAT, devenue BATIGERE GRAND EST, d’une part, et M. [I] [L] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 3] est résilié depuis le 28 novembre 2024,

ORDONNONS à M. [I] [L] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS M. [I] [L] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 524,47 euros (cinq cent vingt-quatre euros et quarante-sept centimes) par mois,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNONS M. [I] [L] [G] à payer à la société BATIGERE GRAND EST la somme de 6361,44 euros (six mille trois cent soixante et un euros et quarante-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024 sur la somme de 2254,66 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 482,08 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNONS M. [I] [L] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 septembre 2024 et celui de l’assignation du 28 juillet 2025,

CONDAMNONS M. [I] [L] [G] à payer à la société BATIGERE GRAND EST la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026, et signé par la vice-présidente et la greffière.

La greffière La vice-présidente