AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 FEVRIER 2026

N° RG 25/00662 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LWBR

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

Société SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HAB ITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [V] [Q] (Membre de l’entrep.)

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [S] [X] épouse [I], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [E] [I], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 04 décembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à SEM EUROMETROPOLE [Localité 1] (LS)

— copie certifiée conforme délivrée le à SEM [Localité 2] (LS)

Mme [I] (LS)

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 mars 2018, la société d’économie mixte Eurométropole de [Localité 1] Habitat (ci-après la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT) a donné à bail à Madame [S] [X] épouse [I] et Monsieur [E] [I] (ci-après les époux [I]) un bien à usage d’habitation, logement n°44, entrée n°1, rez-de-chaussée, situé [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 449,76 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 182 euros.

Par acte sous seing privé du 7 mars 2018, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT a également donné à bail aux époux [I] le garage n°44 situé [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 35 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 5 euros.

Par acte sous seing privé du 17 septembre 2019, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT a également donné à bail aux époux [I] le garage n°35 situé [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 35,44 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 13,17 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT a fait signifier aux époux [I] un commandement de payer la somme de 2549,76 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par acte du commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT a fait assigner les époux [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé en lui demandant de les condamner solidairement à lui payer la somme de 5995,62 euros, au titre des loyers et charges échus jusqu’au 3 juillet 2025 (mois de juillet 2025 non inclus), avec intérêts aux taux légal à compter de la date du commandement de payer, de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 12 juin 2025 et de prononcer son expulsion, les condamner solidairement à payer une indemnité d’occupation de 859,60 euros à compter du prononcer de la résiliation et jusqu’à libération définitive des lieux.

A l’audience du 4 décembre 2025, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT se référant à son assignation et à ses conclusions déposées à l’audience demande au juge des référés de :

— Condamner solidairement les époux [I] à lui payer la somme de 3593,54 euros au titre des loyers et charges échus jusqu’au 1er décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion des époux [I] et de tout occupant de son chef des locaux d’habitation, avec si besoin le concours de la force publique ;

— Condamner solidairement les époux [I] à lui payer une indemnité d’occupation de 859,60 euros, soit 740,62 euros au titre du logement, 59,49 euros au titre du garage numéro 35 et 59,49 euros au titre du garage numéro 44 à compter du prononcé de la résiliation, et jusqu’à la libération définitive des lieux, augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

— Condamner solidairement les époux [I] à prendre en charge les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, ainsi qu’à lui payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT ajoute que depuis l’assignation, les époux [I] ont repris les paiements. Elle donne son accord à l’octroi aux époux [I] de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Présente à l’audience, Madame [S] [X] épouse [I] ne conteste pas le montant de la dette, précisant toutefois qu’il convient d’y retrancher une somme de 900 euros payée à la fin du mois de novembre 2025. Elle déclare travailler pour l’entreprise Amazon tout comme son compagnon et percevoir une rémunération d’environ 1900 euros tandis que celui-ci perçoit une rémunération de l’ordre de 1500 euros. Madame [S] [X] mentionne également que le couple a des charges de crédit de 1000 euros par mois. Elle ajoute avoir introduit une demande de liquidation judiciaire. Madame [S] [X] épouse [I] propose de régler la somme de 50 euros par mois en plus de son loyer afin d’apurer la dette.

Monsieur [E] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998 est parvenu au greffe avant l’audience et a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayé de loyers à la CCAPEX le 17 mars 2025, de sorte que la saisine est constituée au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 31 juillet 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 1er aout 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 décembre 2025.

La demande en constat de résiliation du bail de la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par exploit du 11 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 549,76 euros au titre des loyers et charges échus au 15 janvier 2024.

Or, d’après l’historique des versements produit par le bailleur et non contesté par le locataire, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail, à la date du 12 juin 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative :

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Sur le fondement de l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas

En l’espèce, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que les époux [I] sont redevables au titre de la dette locative de la somme de 3 593,54 euros à la date du 1er décembre 2025 (échéance du mois de décembre 2025 non incluse).

Madame [S] [X] déclare ainsi à l’audience s’être acquittée du loyer de novembre 2025 pour une somme de 900 euros, sans en justifier.

En outre, conformément aux termes du contrat de location conclu le 07 mars 2018, Madame [S] [X] épouse [I] et Monsieur [E] [I] agissent solidairement entre eux, également il est stipulé que chacun des époux sera tenu solidairement des obligations du présent contrat.

Il y a donc lieu de condamner, solidairement et à titre provisionnel, les époux [I] à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT la somme de 3 593,54 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 avril 2025 sur la somme de 2549,76 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n’est pas contesté et il ressort du décompte actualisé et du diagnostic social et financier que les époux [I] ont repris le paiement du loyer courant et qu’ils perçoivent des revenus globaux de l’ordre de 3400 euros.

Il résulte des éléments qui précèdent que les époux [I] sont en capacité de régler leur dette locative tout en réglant le loyer et les charges courantes.

Par suite, le paiement du loyer courant ayant été repris, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif et de suspendre les effets de la clause de résiliation du bail.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, les époux [I] seront condamnés au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle ils sont devenus occupants sans droit ni titre, soit le12 juin 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si les baux s’étaient poursuivis, soit 859,60 euros (soit 740,62 euros au titre du logement, 59,49 euros au titre du garage numéro 35 et 59,49 euros au titre du garage numéro 44). Les montants seront donc révisés conformément aux baux et à la réglementation applicable en matière d’HLM.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles les époux [I] sont déjà condamnés au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 3 593,54 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 12 juin 2025.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande selon laquelle tout mois commencé sera dû en totalité. La dernière indemnité d’occupation doit être calculée prorata temporis.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Les époux [I], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, les époux [I], condamnés aux dépens, seront en outre condamné in solidum à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT la somme de 250 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputé contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande de la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT en constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mars 2018 entre la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, d’une part, et Madame [S] [X] épouse [I] et Monsieur [E] [I], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation, logement n°44, entrée n°1, rez-de-chaussée, situé [Adresse 5] à [Localité 3] à la date du 12 juin 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mars 2018 entre la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT et Madame [S] [X] épouse [I] et Monsieur [E] [I], concernant le garage n°44 situé [Adresse 5] à [Localité 3] à la date du 12 juin 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 17 septembre 2019 entre la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT et Madame [S] [X] épouse [I] et Monsieur [E] [I], concernant le garage n°35 situé [Adresse 5] à [Localité 3] à la date du 12 juin 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel, Madame [S] [X] épouse [I] et Monsieur [E] [I] à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT la somme de 3 593,54 euros au titre des loyers et charges dus selon décompte arrêté au 1er décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 avril 2025 sur la somme de 2549,76 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

AUTORISONS Madame [S] [X] épouse [I] et Monsieur [E] [I] à s’acquitter de sa dette, en 36 mensualités de 99 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée ou réduite à concurrence du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

RAPPELONS que le loyer courant et les charges devant en outre être acquittés à leur date d’échéance contractuelle soit le 1er de chaque mois suivant l’échéance du terme ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer et au plus tard le dernier jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [S] [X] épouse [I] et Monsieur [E] [I] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, cette clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard le dernier jour de chaque mois, ainsi que du loyer courant et des charges locatives dans le délai de 15 jours suivant la date d’échéance, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail ;

CONDAMNONS en ce cas Madame [S] [X] épouse [I] et Monsieur [E] [I] à quitter les lieux loués, à savoir le bien à usage d’habitation, logement n°44, entrée n°1, rez-de-chaussée, le garage n°44 et le garage n°35 tous trois situés [Adresse 5] à [Localité 3], et DIT qu’à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS, en cas de non-respect des délais de paiement accordés, le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant de 859,60 euros (soit 740,62 euros au titre du bien à usage d’habitation, 59,49 euros au titre du garage numéro 35 et 59,49 euros au titre du garage numéro 44) ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatif et CONDAMNE Madame [S] [X] épouse [I] et Monsieur [E] [I] à son paiement à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT jusqu’à la date de la libération des lieux, sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur Madame [S] [X] épouse [I] et Monsieur [E] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [X] épouse [I] et Monsieur [E] [I] à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé le 02 février 2026 par Madame Lisa KIBANGUI, Juge, assistée de Marc SILECCHIA, Greffier.

Le greffier La juge