AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 11 MAI 2026

N° RG 25/00645 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LVNR

Minute JCP n° 322/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 2]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laurent PETIT, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [S] [U]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 26 mars 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e PETIT (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [U]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 juin 2024, la SA d’HLM ICF NORD-EST a donné à bail à M. [S] [U] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 396,16 euros par mois, outre 56,27 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 27 juin 2024, la SA d’HLM ICF NORD-EST a donné à bail à M. [S] [U] un emplacement de stationnement n°0004 situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 60,64 euros par mois, outre 60 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 mars 2025, la SA ICF NORD-EST a fait signifier à M. [S] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3. 118,38 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier du 27 mars 2025, la SA ICF NORD-EST a saisi la CCAPEX de la situation d’impayé.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 octobre 2025, la SA ICF NORD-EST a fait assigner M. [S] [U] en référés devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

Déclarer ses demandes recevables et bien fondéesConstater la résiliation de plein droit du bail conclu le 18 juin 2024 pour le logement sis [Adresse 7] à [Localité 1] ;Constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 27 juin 2024 pour la place de stationnement n°004 servant de garage, située [Adresse 8] à [Localité 1] ;Ordonner l’expulsion de M. [S] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, faute de libération volontaire des lieux dans les 2 mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’occupant dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;Ordonner l’expulsion de M. [S] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, faute de libération volontaire des lieux dans les 2 mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; et au transport du véhicule laissé sur place aux frais de l’occupant dans tel garage désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;Condamner M. [S] [U] au paiement des sommes suivantes :o à titre provisionnel, la somme de 3394,16 euros au titre des arriérés de loyers et de charges impayés, selon décompte arrêté à la date du 31 août 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3118,38 euros, et à compter de l’ordonnance pour le surplus de la somme ;

o une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant qui serait dû en cas de non-résiliation des deux baux, à compter du 27 mai 2025, pour le logement, et jusqu’à parfaite libération des lieux, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ; somme qui sera revalorisée dans les mêmes conditions que les anciens contrats de location ;

o la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens, y compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;*

À l’audience du 26 mars 2026, lors de laquelle le dossier a été retenu, la SA ICF NORD EST a maintenu ses demandes, et actualisé sa dette à la somme de 5647,34 euros au 6 mars 2026. Elle a indiqué ne pas être opposée à des délais de paiement, avec le cas échéant le bénéfice de la clause cassatoire.

M. [S] [U], comparant, a indiqué avoir payé le loyer et avoir réglé 100 euros en plus du loyer courant. Il a précisé avoir vendu son véhicule. Il a ajouté souhaiter rester dans le logement. Il a déclaré qu’il essaierait de verser 200 euros de plus du loyer en cours.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal, les parties présentes avisées.

La présente décision sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 29 octobre 2025, soit au moins six semaines avant la première audience, prévue le 26 février 2026.

En outre, le bailleur a saisi la CCAPEX le 27 mars 2025 concernant la situation d’impayés.

En conséquence, la demande de la SA ICF NORD-EST aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

L’article 835 du code de procédure civile permet au créancier d’obtenir une provision.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail concernant le logement signé le 18 juin 2024, du bail concernant le stationnement signé le 27 juin 2024, du commandement de payer délivré le 26 mars 2025 et du décompte de la créance du 25 mars 2026, que la SA ICF NORD-EST rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, les contrats de bail contiennent une clause résolutoire (articles 9 des deux contrats) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant 2 mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 26 mars 2025. Ce commandement vise un délai de 2 mois pour s’acquitter de la somme due.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai précité.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois mentionné par le commandement de payer ; il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des contrats de bail des 18 juin 2024 et 27 juin 2024, à compter du 27 mai 2025.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, et notamment du règlement du loyer courant ainsi que d’un supplément, M. [S] [U] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de M. [S] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur l’absence de procédure de surendettement :

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [S] [U] a versé au dossier la preuve du dépôt d’une déclaration de surendettement le 14 février 2026, dont les suites ne sont pas connues à ce jour.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [S] [U] :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.

La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 mai 2025, M. [S] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [S] [U] à son paiement à compter du 27 mai 2025 inclus, jusqu’à la libération effective des lieux (étant précisé qu’une partie des indemnités d’occupation ainsi dues est incluse dans le décompte précité, établi au 25 mars 2026).

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [S] [U] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner M. [S] [U] à payer à la SA ICF NORD-EST la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

*

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référés, en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA ICF NORD-EST, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 juin 2024 entre la SA ICF NORD-EST d’une part, et M. [S] [U] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] (n°F52), sont réunies à la date du 27 mai 2025,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 juin 2024 entre la SA ICF NORD-EST d’une part, et M. [S] [U] d’autre part, concernant la place de stationnement n°0004 (UG 014489) située [Adresse 6] (n°F52), sont réunies à la date du 27 mai 2025,

CONSTATE la résiliation des deux contrats de bail à compter de cette date,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par M. [S] [U] à compter de la résiliation des deux contrats de bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si les contrats de bail s’étaient poursuivis ; chaque mensualité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

AUTORISE la SA ICF NORD-EST à réviser le montant de cette indemnité selon les mêmes modalités et périodicité que le loyer l’aurait été s’il n’avait pas été résilié ;

CONDAMNE M. [S] [U] à payer à la SA ICF NORD-EST, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, fixée selon les modalités précitées, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, dont à déduire les sommes incluses dans le décompte établi au 25 mars 2026 ;

CONDAMNE en outre provisionnellement M. [S] [U] à payer à la SA ICF NORD-EST la somme de 5647,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêtés au 25 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3118,38 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS M. [S] [U] tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 35 mensualités de 156 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet et que le bail sera résilié ;

que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

qu’à défaut pour M. [S] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ICF NORD-EST pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ; autorisons le cas échéant le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, outre le transport du véhicule éventuellement laissé sur place dans un garage au choix du locataire, ou, à défaut, du bailleur ;

que M. [S] [U] sera condamné, à titre provisionnel, à verser à la SA ICF NORD-EST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la SA ICF NORD-EST tendant à l’expulsion de M. [S] [U] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que M. [S] [U] bénéficierait actuellement des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation, les suites données au dépôt de son dossier le 14 février 2026 étant inconnues ;

CONDAMNE M. [S] [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 mars 2025 et le coût de l’assignation ;

CONDAMNE M. [S] [U] à payer à la SA ICF NORD-EST la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que la présente ordonnance sera transmise par le Greffe au représentant de l’État.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Vice-Présidente, assistée de Madame KLEIN, greffier.

LE GREFFIER LA VICE PRESIDENTE