AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

JUGEMENT DU 12 JANVIER 2026

N° RG 25/00500 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LOMZ

Minute JCP n° 17/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.R.L. CMJM

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline BIHL, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [N] [Z]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Lisa KIBANGUI

GREFFIER lors des débats : Hélène PLANTON

GREFFIER lors du prononcé : Amélie KLEIN

Débats à l’audience publique du 10 novembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [R] (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [Z]

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 13 septembre 2023, la SARL CMJM a loué à Monsieur [N] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 675,00 € outre 25,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024, la SARL CMJM a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 400,00 € en principal au titre des loyers et charges échus au 26 janvier 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2025, la SARL CMJM a fait assigner Monsieur [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de METZ et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 11 802,96 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 400,00 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 1 500,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Moselle le 24 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 novembre 2025.

A cette audience, la SARL CMJM, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 16 177,86 €, au titre des loyers et charges échus au 8 novembre 2025, terme du mois novembre 2025 inclus.

Cité par acte délivré à à étude, Monsieur [N] [Z] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 30 janvier 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 24 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 novembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SARL CMJM verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 8 novembre 2025, la dette locative de Monsieur [N] [Z] s’élève à la somme de 16 177,86 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 29 janvier 2024 pour la somme de 1 400,00 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, 6 semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 29 janvier 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [N] [Z] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Monsieur [N] [Z] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette somme ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [N] [Z] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 16 177,86 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 12 février 2024.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [Z] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [N] [Z] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 septembre 2023 entre la SARL CMJM, d’une part, et Monsieur [N] [Z], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 12 février 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SARL CMJM pourra, 6 semaines après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à verser à la somme de 16 177,86 € (décompte arrêté au 8 novembre 2025, mois de novembre 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024 sur la somme de 1 400,00 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à verser à la SARL CMJM une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du 12 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 16177,86 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [N] [Z] est déjà condamné par le présent jugement au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 12 février 2024 et la date du présent jugement ;

DÉBOUTE du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à verser à la SARL CMJM une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 janvier 2026153,43, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,