TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le

22 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/01168 – N° Portalis DB22-W-B7I-RZRF

JUGE DE LA MISE EN ETAT : Monsieur MADRE, Vice-Président

GREFFIER : Madame SOUMAHORO, Greffier,

DEMANDEURS au principal et défendeurs à l’incident :

Monsieur [U] [G], né à [Localité 7] le 25 janvier 1982, fonctionnaire de police, demeurant [Adresse 3],

représenté par Maître Pascal FOURNIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

Madame [X] [B], née à [Localité 5] le 21 octobre 1985, infirmière, demeurant [Adresse 2],

représentée par Maître Pascal FOURNIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

DEFENDERESSE au principal et demandeur à l’incident :

SCCV DE LA TUILERIE, Société Civile de Construction Vente immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°0 830.872.479.C, sise [Adresse 4] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Gabriel DE FROISSARD DE BROISSIA de l’AARPI JUNON AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant, M^e Thierry JOVE DEJAIFFE, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant

DEBATS : A l’audience publique d’incident tenue le 30 Septembre 2024, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Monsieur MADRE, Vice-Président, juge de la mise en état assisté de Madame SOUMAHORO, greffier, puis le Magistrat chargé de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe à la date du 22 Novembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 4 octobre 2021, Monsieur [U] [G] et Madame [X] [B] ont acquis auprès de la société SCCV de la Tuilerie, en état futur d’achèvement, le lot n° 302 d’un bien soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 6] (Yvelines).

L’acte de vente porte, en annexe, la mention d’une surface totale de 106,57 m2 et d’une surface utile de 116,02 m2 en tenant compte de la hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m.

Par courrier de leur conseil en date du 22 mars 2023, reçu le 28 mars 2023, Monsieur [U] [G] et Madame [X] [B] ont indiqué avoir découvert que la surface habitable du logement n’était que de 98,87 m2 et ont mis en demeure la société SCCV de la Tuilerie de leur payer la somme de 28 540,00 € à titre d’indemnisation de leur préjudice, calculé au prorata de la surface manquante.

Par acte en date du 14 février 2024, Monsieur [U] [G] et Madame [X] [B] ont fait assigner la société SCCV de la Tuilerie devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’obtenir, au visa des articles 1602 et 1604 du code civil, sa condamnation à leur payer la somme à titre principal de 28 540,00 €.

Par conclusions d’incident notifiées le 13 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la société SCCV de la Tuilerie demande au juge de la mise en état de :

à titre principal, dire irrecevables Monsieur [U] [G] et Madame [X] [B] en leur action ;à titre subsidiaire, déclarer Monsieur [U] [G] et Madame [X] [B] forclos en leur action ;à titre plus subsidiaire, dire prescrits Monsieur [U] [G] et Madame [X] [B] en leur action ;condamner Monsieur [U] [G] et Madame [X] [B] à lui payer la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Elle soutient en substance que l’action n’a pas été introduite dans le délai préfix d’un an prévu à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, le procès-verbal d’état des lieux et de réception établi entre les parties le 17 décembre 2021 constituant le point de départ de ce délai. Elle ajoute que ce délai de forclusion est impératif nonobstant une éventuelle reconnaissance de sa part de la légitimité de l’action.

Elle estime que les demandeurs ne peuvent échapper aux dispositions particulières en matière d’action en diminution du prix en se prévalant d’une faute contractuelle alors même qu’une telle faute n’est pas même caractérisée et que le préjudice a été évalué en calculant le prix au mètre carré de l’appartement en raison de sa superficie, puis en multipliant ce prix du mètre carré par le nombre de mètres carrés prétendument manquant.

Elle soutient qu’il résulte de la jurisprudence que le régime prévu à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est exclusif d’une action fondée sur les articles 1602 et 1604 du code civil.

Elle ajoute que l’action est également prescrite sur le fondement contractuel des dispositions des articles 1602, 1604 et suivants du code civil, dès lors que l’article 1648 prévoit qu’elle doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, soit en l’espèce à compter du 9 février 2022, date à laquelle les demandeurs indiquent s’être rendus compte d’une différence de superficie. Elle précise que les demandeurs ne justifient d’aucun acte interruptif de prescription.

Par conclusions d’incident notifiées le 2 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [U] [G] et Madame [X] [B] demandent au juge de la mise en état de :

rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société SCCV de la Tuilerie ;condamner la société SCCV de la Tuilerie à leur payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent en substance que l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 a pour domaine les ventes de lots de copropriété dont la surface peut être mesurable au moment de la conclusion du contrat, de sorte que, par nature, cette disposition ne peut trouver application lorsque l’action concerne un lot issu d’une vente en l’état futur d’achèvement, de sorte que la forclusion soulevée sur ce fondement par la société SSCV de la Tuilerie ne peut prospérer.

Ils ajoutent que leur action n’est pas fondée sur la garantie des vices cachés, la responsabilité de la défenderesse étant recherchée sur le fondement des articles 1604 et 1104 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer les articles 1641 et suivants du code civil, ni d’enserrer l’action sujette du litige dans le délai biennal correspondant.

Les parties ont été convoquées pour plaider sur cet incident par bulletin du greffe à l’audience du 30 septembre 2024.

A cette audience, l’incident a été mis en délibéré au 22 novembre 2024.

Le 17 octobre 2024, le juge de la mise en état invite les parties, en application de l’article 782 du code de procédure civile, à faire part de leurs observations par voie de notes en délibéré, avant le 5 novembre 2024, sur l’application au litige des articles 1617, 1619 et 1622 du code civil et de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 11 janvier 2012 (pourvoi n° 10-22.924, Bull. 2012, III, n° 5).

Par note en délibéré reçue le 22 octobre 2024, le conseil de la société SCCV de la Tuilerie expose que l’assignation, présentée sur le fondement des articles 1602 et 1604 du code civil, n’évoque pas les articles 1617, 1619 et 1622 du code civil ; que l’article 1622 du code civil prévoit un délai préfix sanctionné non pas par la prescription mais bien par la déchéance soit la forclusion : qu’en l’espèce, même en retenant les termes de l’arrêt de la 3ème chambre civile du 11 janvier 2012, on ne peut que constater la déchéance du droit d’agir résultant de l’application de l’article 1622 du code civil, au motif que le procès-verbal de réception est daté du 17 décembre 2021, de sorte que le délai pour agir s’est achevé le 18 décembre 2022 et que les demandeurs à l’action ne justifient pas avoir réalisé d’acte interruptif du délai d’un an par la délivrance d’une assignation en justice, par la voie du référé, ni initié une mesure conservatoire ou un acte d’exécution forcée.

Par note en délibéré reçue le 29 octobre 2024, le conseil de Monsieur [U] [G] et Madame [X] [B] fait valoir que, d’une part, les dispositions des articles 1617, 1619 et 1622 du code civil présentent un caractère facultatif, en ce qu’elles prévoient expressément la possibilité pour les parties d’y déroger, et, d’autre part, que Monsieur [U] [G] et Madame [X] [B] ont engagé leur action sur le fondement des articles 1602 et 1604 du code civil, mais invoquent également un manquement de la société SCCV de la Tuilerie à son devoir d’information et que la jurisprudence a admis la possibilité que d’autres fondements soient alternativement soulevés même dans l’hypothèse d’une action fondée sur les dispositions des articles 1617 et suivants du code civil. Il en déduit que leur action doit être déclarée recevable, a minima sur le fondement du manquement de la société SCCV de la Tuilerie à son devoir d’information, en ce qu’elle a été intentée dans le délai prévu à l’article 2224 du code civil.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; que si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; et que l’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

Ces dispositions ne sont pas applicables à la vente en l’état futur d’achèvement sauf stipulation contractuelle contraire (cour d’appel de [Localité 8], 14 janvier 2013, RG n° 11/03456).

L’article 1619 du code civil prévoit notamment, s’agissant de la vente d’un immeuble, faite avec indication de la contenance, que l’expression de cette mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur, pour l’excédent de mesure, ni en faveur de l’acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu’autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d’un vingtième en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s’il n’y a stipulation contraire.

L’article 1622 du même code précise que l’action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l’acquéreur, doivent être intentées dans l’année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance.

L’article 1622 du code civil relatif à l’action en diminution de prix est applicable à la vente en l’état futur d’achèvement. Dans une telle hypothèse, le point de départ du délai préfix d’un an est la date de la livraison du bien, la vérification de la superficie de l’immeuble vendu ne pouvant être opérée qu’à cette date (3ème Civ., 11 janvier 2012, pourvoi n° 10-22.924, Bull. 2012, III, n° 5).

En l’espèce, les demandeurs, en tant qu’acquéreurs d’un immeuble vendu en état futur d’achèvement, agissent contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie.

Il est constant que l’indemnisation qu’ils sollicitent sur le fondement de l’article 1604 du code civil est calculée sur la base du prix d’acquisition au mètre carré de l’appartement litigieux multiplié par le nombre de mètres carrés manquant.

Leur action est ainsi régie exclusivement par les dispositions des articles 1619 et 1622 du code civil, à l’exclusion de l’article 1604 du même code, règle générale à laquelle elles dérogent (voir, par analogie, 3ème Civ., 26 novembre 2015, pourvoi n° 14-14.778, 14-28.394, Bull. 2015, III, n° 123) ou d’une action fondée sur un manquement au devoir d’information pré-contractuel.

Le point de départ du délai préfix d’un an prévu à l’article 1622 du code civil est la date de la livraison du bien, intervenue en l’espèce le 17 décembre 2021, ainsi que cela ressort d’un procès-verbal de réception signé par les parties produit en défense.

L’assignation ayant été délivrée plus d’un an après cette date, l’action de Monsieur [U] [G] et Madame [X] [B] à l’encontre de la société SCCV de la Tuilerie est irrecevable.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 790 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [U] [G] et Madame [X] [B], qui succombent, à supporter les dépens.

L’équité et les situations respectives des parties commandent en outre de condamner in solidum Monsieur [U] [G] et Madame [X] [B] à payer à la société SCCV de la Tuilerie la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel en application de l’article 795 du code de procédure civile,

DISONS irrecevable l’action de Monsieur [U] [G] et Madame [X] [B] à l’encontre de la société SCCV de la Tuilerie ;CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [G] et Madame [X] [B] aux dépens ;CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [G] et Madame [X] [B] à payer à la société SCCV de la Tuilerie la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;REJETONS toutes prétentions plus amples ou contraires des parties ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 NOVEMBRE 2024 par Monsieur MADRE, Vice-Président, assisté de Madame SOUMAHORO, Greffier.

Le GREFFIER Le JUGE de la MISE en ETAT