TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE MONT DE MARSAN

AFFAIRE : N° RG 25/01621 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DTOO

JUGEMENT

Rendu le 10 mars 2026

AFFAIRE :

L’ OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES LAND ES – XL HABITAT

C/

[L] [H]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES LAND ES – XL HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Maître Sabine CAPES de la SELARL SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [L] [H]

née le 29 Juillet 1992 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 07/11/2016 à effet au 15/11/2016 , l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 2] « XL HABITAT » a donné à bail à Mme [L] [H] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 388,63€, 24,23€ pour le garage et 10,42€ de provision sur charges.

Un état des lieux d’entrée a été établi entre l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 2] « XL HABITAT » et Mme [L] [H] le 15/11/2016.

Suivant courrier reçu le 23/02/2025, l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 2] « XL HABITAT » a déposé son préavis de départ pour le 20/03/2025, évoquant un délai réduit d’un mois au regard de l’état de santé de Mme [S] [U].

L’état des lieux de sortie a été dressé le 23/04/2025 en présence de l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 2] « XL HABITAT » et Mme [L] [H].

Par acte du 08/07/2025, l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 2] « XL HABITAT » a fait sommation à Mme [L] [H] de payer la somme de 5970,19 euros au titre des loyers impayés et frais de remise en état.

Par acte de commissaire de justice en date du 28/10/2025, l’Office Public de l’Habitat du Département des Landes « XL HABITAT » a ensuite fait assigner Mme [L] [H] devant le Juge des Contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa des articles 1730 et suivants du code civil, et de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

— condamner Mme [L] [H] à lui payer :

* la somme de 4515,32 euros au titre des dégradations locatives,

* la somme de 1454,87 euros au titre des loyers et charges impayés,

* la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Mme [L] [H] aux entiers dépens .

Le dossier a été appelé à l’audience du 13 janvier 2026 et a été retenu.

L’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 2] « XL HABITAT », représenté par son Conseil, déclare maintenir ses demandes introductives d’instance.

Mme [L] [H] n’a pas comparu et n’était pas représentée, bien que régulièrement citée à étude en vertu des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile; il sera donc statué par un jugement réputé contradictoire.

Pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, il est expressément fait référence, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, aux assignations en justice et aux conclusions déposées par les conseils des parties à l’audience de plaidoirie.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur les demandes principales

— sur le congé

L’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.".

En l’espèce, Mme [L] [H] a notifié à l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 2] « XL HABITAT » son congé par lettre simple reçu le 23/02/2025.

Mme [L] [H] se prévaut d’un délai de préavis réduit, pour un motif médical qui concerne une personne titulaire d’un autre bail, de sorte que ce motif ne peut être retenu

Le préavis légal était de 3 mois, de sorte que le contrat de bail est rompu à l’initiative de Mme [L] [H] à effet au 23/05/2025. Le bailleur a pris en compte la date de sortie des lieux, soit le 23/04/2025, date qui sera retenue.

— Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 17-1 de la même loi prévoit que

« I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. »

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail, de la sommation de payer délivrée le 08/07/2025 et du décompte de la créance actualisé au 19/06/2025 à hauteur de 5970,19 euros que l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 2] « XL HABITAT » rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés jusqu’à la date de fin de bail, à savoir 1454,87 euros avant déduction du dépôt de garantie (5970,19€ – 4904,32 euros de dégradations locatives + 389 euros de dépôt de garantie déduit).

Mme [L] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il convient par conséquent de condamner Mme [L] [H] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 2] « XL HABITAT » la somme de 1454,87 euros actualisée au 19/06/2025 au titre des loyers et charges impayés.

— Sur la demande de dommages et intérêts au titre des dégradations locatives

Aux termes des articles 1730 du Code civil : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » et 1731 du même code : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». L’article 1732 prévoit que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Aux termes de l’article 7 de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Loi de 1989), le locataire est obligé : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

L’article 3-2 de la même loi dispose que « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Selon l’article 3 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. »

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. .

Selon l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Il résulte de la combinaison de ces textes et principe que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition ( Cass, civ ; 3eme, 27 juin 2024, 22-10.298).

L’existence de dégradations locatives imputables aux locataires s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 15/11/2016 , le logement est globalement en état d’usage.

L’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 23/04/2025 relève :

— cuisine : vitre cassée d’une fenêtre battante, faïence en mauvais état, traces et papier arraché sur les murs, traces sur le plafond, évier et meuble évier manquants, sol en mauvais état

— salle de bain : ampoule manquante, murs en mauvais état, plafond en mauvais état,

— WC ; ampoule manquante, toiles de verre du mur arrachée et tâches au plafond

— couloir : ampoule manquante, toiles de verre arrachée, traces au plafond

— séjour : ampoule manquante, toiles de verre arrachée, plafond en mauvais état, sol en mauvais état

— chambre 1 : traces et trous dans le mur et tâche au sol

— chambre 2 : porte en mauvais état, peinture des murs et du plafond en mauvais état

— jardin : herbe non tondu

Un état des réparations locatives fixant le montant de chaque poste de réparation pour la somme de 4904,32 euros a été approuvé par l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 2] « XL HABITAT » et Mme [L] [H] le 23/04/2025.

Dans ces conditions, il convient de retenir la responsabilité de Mme [L] [H] dans les dégradations locatives retenues dans l’état des lieux de sortie.

Le montant des dégradations locatives sera ainsi fixé à la somme de 4904,32 euros.

Il convient de déduire le montant du dépôt de garantie pour la somme de 389 euros, soit un solde restant dû de 4515,32 euros.

Mme [L] [H] sera ainsi condamnée, en réparation, à verser à l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 2] « XL HABITAT » la somme de 4515,32 euros.

II- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [L] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 2] « XL HABITAT », Mme [L] [H] sera condamnée à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [L] [H] à verser à l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 2] « XL HABITAT » la somme de 1454,87 euros actualisée au 19/06/2025 au titre des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE Mme [L] [H] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 2] « XL HABITAT » la somme de 4515,32 euros au titre des dégradations locatives, après déduction du déôt de garantie ;

CONDAMNE Mme [L] [H] à verser à l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 2] « XL HABITAT » une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [L] [H] aux dépens;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 10 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection