N° Minute : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT DE MARSAN

N° RG 25/00369 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DQHB

JUGEMENT RENDU LE 21 MAI 2026

COLLÉGIALE

Contentieux

AFFAIRE

S.A.S. PLEIN AIR TOURISME 1

C/

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES

DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR ET DES BOUCHES DU RHONE

NOTIFICATIONS

le :

— CCC à Maître [T],

DRFIP PACA par [W] : [Courriel 1]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jugement rendu le 21 mai 2026 par : Président : Monsieur Jean-Sébastien JOLY, Vice-président (rapporteur)

Assesseur : Madame Anne LESPY-LABAYLETTE, Vice-Présidente

Assesseur : Madame Léa GAJAN,

Greffier : M^me Marie THIRY,

Juge rapporteur : M. JOLY

DÉBATS : L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 15 Janvier 2026 tenue publiquement par M. JOLY, juge rapporteur, qui a entendu seul les plaidoiries, à défaut d’opposition des parties,

Greffier : M^me Estelle ALABOUVETTE,

en présence de Marie-Emilie PHAN, candidate magistrat à titre temporaire,

Jugement prononcé publiquement, après avis aux parties, par mise à disposition au greffe en application des articles 450, 451, 452, 453 du Code de Procédure Civile

DEMANDERESSE :

S.A.S. PLEIN AIR TOURISME 1,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anthony SUTTER de la SELARL CODE BARRE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat postulant, Maître Julien SOUYEAUX de la SCP LACOURTE RAQUIN TATAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR ET DES BOUCHES DU RHONE,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

dispensée de représentation

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié reçu par Maître [N] [V], associé des Notaires du [Adresse 3], en date du 28 novembre 2018, la SAS PLEIN AIR TOURISME acquis auprès de la société [Adresse 4] sept ensembles immobiliers exploités en camping, dont l’ensemble immobilier suivant : "Le Camping [Adresse 5]" situé [Adresse 6] à [Localité 1] ([Localité 2]) lieudit "[Localité 3] [Adresse 7]" , au prix de 14 600 000 €.

L’acte fait état de parcelles et de constructions propres à l’exploitation du camping.

L’acquisition a été faite en franchise de TVA, conformément aux dispositions de l’article 257 bis du Code général des impôts (CGI) relatif aux transmissions d’universalités et le tarif de droit commun des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), tel que prévu à l’article 1594 du CGI a été appliqué sur le prix de cession.

Une imposition d’un montant de 847 771 € a ainsi été réglée au Service de la publicité Foncière et de Enregistrement de [Localité 4].

L’acte de vente mentionne que par courriers des 7 et 9 août 2018, une demande de rescrit a été déposée portant sur le régime de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) applicable à la vente de l’ensemble immobilier afin de sécuriser l’opération.

Dans cette demande de rescrit, il a été sollicité (i) la confirmation de l’application de la dispense de TVA prévue à l’article 257 bis du CG I et (ii) dans l’hypothèse où la dispense ne serait pas applicable, si la vente de la partie non aménagée devait être traitée comme une vente de terrains à bâtir (TAB) et celle de la partie aménagée comme une vente d’immeubles bâtis.

Selon décision de rescrit n° 2018/14352 en date du 12 novembre 2020 les services centraux de la direction générale des Finances publiques (Bureau SJCF-3C du Service de la sécurité juridique et du contrôle fiscal) ont confirmé l’application de l’article 257 bis du CGI à la vente susvisée et indiqué le régime TVA applicable dans l’hypothèse où la dispense de l’article 257 bis du CGI cessait de s’appliquer du fait du non-respect ultérieur des conditions de son application.

En complément elle a indiqué qu’un terrain à bâtir ayant fait l’objet de travaux de viabilisation (travaux de voirie et réseaux divers) conservait son caractère constructible au regard des documents de l’urbanisme et sa qualification de terrains à bâtir.

Compte tenu des conclusions du Rescrit, les sociétés PLEIN AI R TOURISME 1 et [Adresse 4] ont conclu un acte rectificatif en date du 30 décembre 2020 aux termes duquel elles ont procédé à une ventilation du prix entre la partie bâtie, la partie terrain à bâtir et la partie de terrains non constructibles, et modifié les déclarations fiscales de la façon suivante :

3 087 128 € pour la partie bâtie (déclarée comme achevée depuis plus de cinq ans) soumise au taux de droit commun des DMTO pour un montant de 179 259 €.963 697 € pour la partie terrains non constructibles soumise au taux de droit commun de DMTO pour un montant de 55 958 €,10 549 175 € pour la partie « Terrain à bâtir » soumise au taux réduit de DMTO pour un montant de soit des DMTO d’un montant de 75 424 €.

Une réclamation contentieuse a été déposée le 30 décembre 2020 pour le compte de la SAS PLEIN AIR TOURISME afin d’obtenir, le remboursement partiel des droits d’enregistrement initialement acquittés sur la partie TAB pour un montant de 537 l 30 €.

Cette réclamation a fait l’objet d’une décision de rejet en date du 13 janvier 2025 par la direction départementale des Finances publiques des [Localité 2], aux motifs notamment que :

L’acte initial ne distinguait pas les parcelles qualifiables de TAB et celles qualifiables d’immeuble bâtis,

Les divers actes de mutations antérieurs désignaient des immeubles de parcelles de terres sans référence à des TAB,

L’acte rectificatif du 30 décembre 2020 opérait une ventilation du prix entre la partie bâtie, la partie non constructible et la partie relative à des tab sans apporter de précisions sur les parcelles concernées, sans indiquer la qualification et le prix de chaque parcelle rendant ainsi impossible la détermination du régime fiscal applicable et le montant des droits exigibles sur la base de cet acte,

La partie bâtie a été valorisée sans prendre en compte l’emprise au sol sa valorisation n’est pas expliquée et aucune surface de terrain n’est retenue, rendant impossible la ventilation de prix entre la partie bâtie et non bâtie d’une même parcelle et l’application des régimes fiscaux revendiqués aux futures cessions,

Sans parcellisation permettant de délimiter et qualifier juridiquement le bien dans l’acte de cession la qualification de chaque élément mentionné dans l’acte rectificatif ne peut être retenue et la cession de l’ensemble des parcelles reste soumise aux droits de mutations au taux de droit commun de l’article 1594 D du CGI

Par exploit du 11 mars 2025 la SAS Plein Air Tourisme 1 a fait assigner La Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte-d’Azur et des Bouches du-Rhône, devant le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan aux fins d’obtenir le dégrèvement partiel et le remboursement correspondant des droits d’enregistrement versés lors de l’Acquisition.

Par ordonnance du 4 novembre 2025 le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction différée au 15 janvier 2026 et fixé l’affaire à l’audience collégiale du 15 janvier 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées à la direction régionale des finances publiques par acte d’huissier du 12 janvier 2026 la SAS PLEIN AIR TOURISME auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, la SAS PLEIN AIR TOURISME demande au Tribunal au visa des articles 1594 D, 1594 F quinquies A, 257, 257 bis et 268 du Code général des impôts de :

A TITRE PRINCIPAL,

JUGER que l’acquisition du "Camping [Adresse 5]", situé [Adresse 8] ([Localité 2]) lieudit "[Localité 3] [Adresse 7]", par la SAS Plein Air Tourisme 1 était soumise partiellement aux droits d’enregistrement au taux réduit de 0,71498%, soit un montant total dû de 3 10 641 € au titre des droits d’enregistrement ;

ORDONNER le dégrèvement partiel des droits d’enregistrement acquittés par la SAS Plein Air Tourisme 1 au titre de l’acquisition du Camping [Localité 5], situé [Adresse 6] à [Localité 1] ([Localité 2]) lieudit [Localité 5], pour un montant total de 537 130 € ;

CONDAMNER la Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte- d’Azur et des Bouches-du-Rhône à restituer la somme de 537 130 € correspondant à la différence entre les droits d’enregistrement acquittés par la SAS Plein Air Tourisme 1 (847 771 €) et les droits d’enregistrement rectifiés effectivement dus (310 641 €) ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

JUGER que l’acquisition du "Camping [Adresse 5]", situé [Adresse 9] à [Localité 6] [Adresse 10] ([Localité 2]) lieudit "[Localité 5]", par la SAS Plein Air Tourisme 1 était partiellement soumise aux droits d’enregistrement au taux réduit de 0,71498%, soit un montant total dû de 310 641 € au titre des droits d’enregistrement ;

ORDONNER le dégrèvement partiel des droits d’enregistrement acquittés par la SAS Plein Air Tourisme 1 au titre de l’acquisition du Camping [Adresse 5], situé [Adresse 9] à [Localité 1] ([Localité 2]) lieudit [Localité 3] [Adresse 7], pour un montant total de 537 130 € ;

CONDAMNER la Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte- d’Azur et des Bouches-du-Rhône à restituer la somme de 537 130 E correspondant à la différence entre les droits d’enregistrement acquittés par la SAS Plein Air Tourisme 1 (847 771 €) et les droits d’enregistrement rectifiés effectivement dus (3 1 0 641 €) ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

JUGER que l’acquisition du Camping les [Localité 7], situé [Adresse 6] à [Localité 1] ([Localité 2]) lieudit [Localité 3] [Adresse 7], par la SAS Plein Air Tourisme 1 était pa1tiellement soumise aux droits d’enregistrement au taux réduit de 0,71498%, soit un montant total dû de 513 484 € au titre des droits d’enregistrement ;

ORDONNER le dégrèvement partiel des droits d’enregistrement acquittés par la SAS Plein Air Tourisme 1 au titre de l’acquisition du Camping les [Localité 7], situé [Adresse 11] à [Localité 1] ([Localité 2]) lieudit [Localité 3] [Adresse 7], pour un montant total de 334 287 €

CONDAMNER la Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte- d’Azur et des Bouches-du-Rhône à restituer la somme de 334 287 € correspondant à la différence entre les droits d’enregistrement acquittés par la SAS Plein Air Tourisme 1 (847 771 €) et les droits d’enregistrement rectifiés effectivement dus (513 484 €)

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER la Di rection Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte- d’Azur et des Bouches-du-Rhône à verser à la SAS Plein Air Tourisme 1 la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte- d’Azur et des Bouches-du-Rhône aux entiers dépens.

A titre principal, la SAS PLEIN AIR TOURISME 1 soutient :

qu’en matière de droit de mutation, le contribuable n’a aucune obligation légale de raisonner par parcelles pour ventiler le prix de vente d’un ensemble immobilier comportant des terrains à bâtir et des immeubles bâtis ;

que l’article 257 du code général des impôts définit successivement les terrains à bâtir et les immeubles neufs sans donner de précisions sur les mutations d’ensembles immobiliers comportant à la fois des terrains à bâtir et des immeubles bâtis, la loi n’exige pas de qualifier et d’indiquer les prix de chaque parcelle dans actes de vente afin que leur soit appliqué leur régime juridique et fiscal.

Elle indique que la doctrine administrative relative aux droits d’enregistrement précise que le contribuable a le choix de raisonner en fraction de biens et non par parcelles que la jurisprudence en matière de droits d’enregistrements fait application de cette théorie et n’oblige pas à une parcellisation dans l’acte de vente lorsque l’actif cédé est soumis à des régimes distincts de droits d’enregistrement.

Elle considère qu’en exigeant pour appliquer deux régimes fiscaux différents que l’acte de vente qualifie et détermine le prix de chaque parcelle à la vente, l’administration ajoute une condition à la loi, va à l’encontre de la doctrine administrative et de la jurisprudence.

Elle souligne que la décision de l’administration repose sur des commentaires en matière de TVA, lesquels ne sont pas applicables au litige qui a trait au droit d’enregistrement.

Elle ajoute la division parcellaire préalablement à la mutation n’y est mentionnée que comme recommandation et non comme une règle absolue.

Elle argue également que l’administration opère une confusion entre les conditions relatives à l’application de le TVA sur la marge et celles relatives à l’application de droits d’enregistrement distinct qui ne peut être subordonnée au respect du même formalisme.

Elle considère ainsi que l’acte rectificatif du 30 décembre 2020 reflète clairement la qualification de chaque élément de l’ensemble immobilier cédé, et la ventilation du prix entre partie bâtie partie TAB et partie de terrains non constructible, y apparait nettement de sorte que le régime de taxation approprié peut être distinctement et régulièrement appliqué au terrain à bâtir, au terrain non constructible et à l’immeuble bâti.

Elle en déduit que la partie qualifiée de terrain à bâtir lors de la cession de l’ensemble immobilier peut être soumise à la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,70% prévu par l’article 1594 F quinquies A du CGI la demande de restitution partielle des droits d’enregistrement s’élève à 537 130 €

A titre subsidiaire, la SAS PLEIN AIR TOURISME 1 soutient que si la ventilation opérée dans l’acte de rectificatif ne devait pas être retenue, il conviendrait conformément au rescrit de rechercher l 'élément principal de chaque parcelle pour lui appliquer le régime correspondant de sorte que seule la parcelle ayant pour élément principal des immeubles bâtis doit être soumise au régime des immeubles bâtis en matière de droits d’enregistrement.

Au cas précis elle indique que l’élément principal de la livraison de la totalité des parcelles est la partie correspondant aux terrains à bâtir. Les immeubles bâtis ne sont que des accessoires à ces terrains à bâtir, tant matériellement qu’économiquement, seule la parcelle AH179 peut être considérée comme ayant pour élément principal des immeubles bâtis.

Par suite, conformément au rescrit, elle considère la cession de ces parcelles peut être qualifiée de cession de terrain à bâti en totalité de sorte que la cession de l’ensemble immobilier à l’exception de la parcelle Ah179, peut être soumise à la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,70 % prévu par l’article 1594 F quinquies A du CGI.

Sur ce fondement, elle considère que la restitution s’élève à 667 000 €, mais précise limiter ses demandes au montant du dégrèvement sollicité dans sa réclamation soit 537 130 €.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite a minima d’appliquer le régime des cessions de terrain à bâtir aux parcelles ne comportant aucun immeuble bâti et qui ne sont pas des terrains non constructibles.

Elle souligne qu’il n’est pas contesté que l’acquisition de l’Ensemble Immobilier par PLEIN AIR TOURISME ne pouvait pas être soumise à la TVA sur marge si la dispense de TVA de l’article 257 bis du CGI n’avait pu s’appliquer, dès lors que la vente initiale n’était pas soumise elle-même à la TVA.

Elle en conclut, que le taux réduit des droits d’enregistrement prévu par l’article 1594 F quinquies, A du CGI. Sur ce fondement, elle sollicite une restitution de 334 287 €.

Vu les dernières conclusions de la direction générale des Finances Publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et du département des Bouches du Rhône signifiées à la SAS PLEIN AIR TOURISME 11 juillet 2025 par acte d’huissier du 26 avril 2023 et adressé au greffe du tribunal le 4 aout 2025 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, par lesquelles elle demande au Tribunal de :

Sur la demande à titre principal :

Confirmer la décision de rejet de l’administration en date du 13 janvier 2025 ;

Confirmer que l’acquisition du « [Adresse 12] » était soumise au droit de mutation au taux de droit commun de l 'article 1 594 D du CG I ;

Débouter la SAS Plein Air Tourisme 1 de sa demande de dégrèvement partiel des droits de mutations à titre onéreux d’un montant de 537 130 €.

Sur la demande à titre subsidiaire:

Confirmer la décision de rejet de l’administration en date du 13 janvier 2025 ;

Confirmer que l’acquisition du « [Adresse 13] » était soumise au droit de mutation au taux de droit commun de l’article 1 594 D du code général des impôts ;

Débouter la requérante de sa demande de dégrèvement partiel des droits de mutations à titre onéreux d’un monta nt de 537 130 €

Sur la demande à titre infiniment subsidiaire :

Confirmer la décision de rejet de l’administration en date du 13 janvier 2025 ;

Confirmer que l’acquisition du « Camping les [Localité 7] » était soumise au droit de mutation au taux de droit commun de l 'article 1594 D du code général des impôts

Débouter la requérante de sa demande de dégrèvement part iel des droits de mutations à titre onéreux d’un montant de 334 287 €

Dans tous les cas :

Dire et juger que les frais entraînés par la constitution d’avocat resteront à sa charge ;

Rejeter la demande de distraction des dépens prévue à l 'article 699 du code des procédures civiles ;

Rejeter la demande fondée sur l’article 700 du Code des procédures civiles.

La direction régionale des finances publiques rappelle à titre liminaire qu’en application de l’article en application du deuxième alinéa de l’article R 194-1 du LPF, le contribuable qui demande la décharge ou la réduction d’une imposition établie d’après les déclarations qu’il a souscrites ou les actes qu’il a présentés à la formalité de l’enregistrement supporte la charge de la preuve.

Sur la demande principale tendant à ce que la partie qualifié de TAB dans l’acte de cession soit soumis aux DTMO au taux réduit, elle objecte qu’en matière de droits de mutation à titre onéreux, il faut raisonner comme si la cession avait été soumise à la TVA et déterminer le régime de TVA applicable à l’opération pour déterminer le taux de droits d’enregistrement applicable.

La qualification juridique donnée au bien détermine le régime de TVA et de DMTO applicable à la cession et aux cessions futures de sorte que lorsque la cession porte sur des éléments de nature différentes la qualification juridique de chaque éléments est primordiale pour appliquer le régime adéquat.

Elle souligne que la doctrine administrative précise que lorsque terrain à bâtir et immeuble bâti sont réunis dans une même mutation compte tenu des régimes fiscaux différents dont ils font l’objet, il convient que l’acte reflète clairement la qualification respective de chaque élément en sorte que chaque le régime approprié soit distinctement et régulièrement appliqué d’une part au terrain à bâtir d’autre part aux immeuble bâti.

Elle affirme que la qualification juridique de chaque élément présent dans l’acte n’est pas qu’une condition relative à l’application de la TVA sur la marge, puisque l’application des droits d’enregistrement au taux ou réduit est également conditionnée par l’identification du régime de TVA applicable à l’élément cédé dont une éventuelle TVA sur marge.

Elle précise qu’en principe une division parcellaire est un élément qui permet de déterminer sans équivoque la part de l’emprise libre de construction utilisables comme telle dont la cession sera taxée comme terrain à bâtir, mais que cependant si une division parcellaire est intervenue avant la cession, l’identité juridique de chaque parcelle doit clairement être désignée afin que le régime correspondant soit appliqué à la cession considérée et aux cessions futures.

Elle rappelle notamment que selon la jurisprudence applicable en matière de TVA sur marge qu’en l’absence de ventilation dans l’acte permettant d’identifier chaque parcelle, la qualification d’un terrain à bâtir avec application d’un taux réduit de droits de mutation à titre onéreux ne peut pas s’opérer.

En l’espèce elle indique que l’acte de vente du 28 novembre 2018 ne distingue pas les parcelles qualifiables de terrain à bâtir de celles qualifiables d’immeubles bâtis et l’acte rectificatif du 30 décembre 2020 a opéré une ventilation du prix entre la partie bâtie et la partie terrain à bâtir, sans apporter de précisions sur les parcelles concernées.

Elle affirme qu’une telle ventilation de prix entre la partie bâtie et non bâtie d’une même parcelle fondée exclusivement sur les mètres carrés des immeubles bâtis rend impossible l’application des régimes fiscaux revendiqués aux futures cessions de ces parties.

Pour s’opposer à la demande subsidiaire de la requérante, l’administration fiscale fait valoir :

que l’ensemble immobilier vendu doit être considéré comme un immeuble bâti dans la mesure où les constructions constituent l’élément principal de la cession ;

que cette vente a été effectuée en vue d’exploiter un camping dont les éléments bâtis constituent l’élément économique central.

Elle relève que l’acte de vente du 28 novembre 2018 et l’acte rectificatif présentent l’objet de la vente comme un ensemble constituant un immeuble bâti et qu’il n’est pas fait état de terrain à bâtir.

Pour s’opposer à la demande infiniment subsidiaire de la requérante, la direction régionale des finances publiques rappelle qu’en l’absence de précision dans l’acte de vente initial et l’acte rectificatif, il n’est pas possible de déterminer les parcelles pouvant être qualifiées de terrain à bâtir et donc appliquer un régime fiscal distinct.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 15 janvier 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 7 avril 2026 par mise à disposition au greffe, puis prorogé au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande principale

1 – Sur la demande de restitution partielle des droits de mutations fondée l’acte de vente rectificatif

En application de l’article 1594 D du code général des impôts, le taux des droits d’enregistrement sur les mutations à titre onéreux d’immeubles est fixé à 3,80 %. Il peut être modifié par les conseils départementaux sans que ces modifications ne puissent avoir pour effet de le réduire à moins de 1,20 % ou de le relever au-delà de 4,50 %

L’article 1594 F quinquies dispose :

« Sont soumises à la taxe de publicité foncière ou au droit d’enregistrement au taux de 0,70 %: A l’exception de celles qui sont visées au I du A de l’article 1594-0 G, les mutations à titre onéreux de terrains à bâtir et d’immeubles neufs mentionnés au 2° du 2 du I de l’article 257 lorsqu’elles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée, sauf application des modalités prévues à l’article 268 ; ».

Il procède de ces dispositions qu’une cession immobilière peut être soumise à des droits de mutations à titre onéreux à taux réduit si elle remplit une double condition à savoir qu’elle porte sur un terrain à bâtir ou un immeuble achevé depuis moins de 5 ans et qu’elle soit soumise à la TVA sur le prix total et non à la marge

En application du deuxième alinéa de l’article R 194-1 du LPF, le contribuable qui demande la décharge ou la réduction d’une imposition établie d’après les déclarations qu’il a souscrites ou les actes qu’il a présentés à la formalité de l’enregistrement supporte la charge de la preuve.

C’est à lui qu’il appartient d’en démontrer le caractère exagéré.

Aux termes de l’article R 195-1, al. 1 du LPF, en matière de droits d’enregistrement, de taxe de publicité foncière, de droits de timbre et autres droits et taxes assimilés, les modes de preuve doivent être compatibles avec la procédure écrite.

En l’espèce, selon acte notarié du 28 novembre 2018 la SAS PLEIN AIR TOURISME 1, à acquis auprès de la SAS [Adresse 4], ensemble immobilier sis à [Localité 1] ([Localité 2]) [Adresse 14] lequel est exploité en camping.

Aux termes de cet acte, il est mentionné que la vente porte, sur plusieurs parcelles constituant l’assiette de l’ensemble et figurant au cadastre section AH [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 34], [Cadastre 35], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 39], [Cadastre 40], [Cadastre 41], [Cadastre 42], [Cadastre 43], [Cadastre 44], [Cadastre 45], [Cadastre 46], pour une surface totale de 32 ha 20 a 76 ca et les constructions à savoir un camping composé de 420 emplacements, d’une épicerie, d’une réception, d’une boulangerie, d’un glacier, d’un local technique, d’un club enfants, d’un club ados, d’une salle polyvalente, d’un espace aquatique, d’un restaurant, d’une scène, de sanitaires, d’un espace bien être et tous immeubles par destination.

Il y est notamment précisé que, le bien est achevé depuis plus de 5 ans la cession est en principe exonéré de TVA en application de l’article 261, 5-2 du CGI et la vente sera soumise au tarif de droit commun en matière immobilière prévue par l’article 1594 D du code général des impôts.

L’acte porte en conséquence sur l’acquisition d’une propriété bâtie envisagée comme une entité juridique unique et non sur des terrains à bâtir.

La SAS PLEIN AIR TOURISME soutient qu’une partie de cette cession était en réalité soumise à des droits de mutations à taux réduit l’ensemble immobilier étant composé d’immeuble bâtis achevés de plus de 5 ans, de terrains non constructibles et de terrain à bâtir ces derniers étant soumis à des droits de mutations à taux réduits.

Elle sollicite la restitution partielle des droits de mutation réglées lors de l’acquisition sur la base d’un acte rectificatif du 30 décembre 2020.

Il est constant que s’agissant du régime fiscal applicable au mutation à titre onéreux la loi n’a pas envisagé l’hypothèse d’une vente portant sur un ensemble immobilier comportant une partie bâtie et une partie à bâtir.

La doctrine administrative considère que les notions de terrain à bâtir et d’immeuble bâti sont exclusives l’une de l’autre et que peut seul constituer un terrain à bâtir un terrain qui ne comporte pas d’ores et déjà des bâtiments. (BOI – TVA IMM-10-10-10-20).

Toutefois, la doctrine administrative préconise en présence d’une cession portant à la fois sur un terrain à bâtir et un immeuble bâti :

« La distinction entre terrain à bâtir et immeuble bâti trouve toute sa portée lorsque l’un et l’autre sont réunis dans une même mutation réalisée par un assujetti agissant en tant que tel, alors que diffère le régime fiscal qu’il y a lieu d’appliquer : taxation de plein droit (sur le prix total ou sur la marge) pour le premier, taxation de plein droit sur le prix total ou exonération avec faculté de taxation sur option (sur le prix total ou sur la marge) pour le second selon son ancienneté d’achèvement.

Dans une telle situation, il convient que l’acte reflète clairement la qualification respective de chaque élément, en sorte que le régime approprié soit distinctement et régulièrement appliqué, d’une part, au terrain à bâtir et, d’autre part, à l’immeuble bâti. En règle générale, une division parcellaire devra intervenir préalablement à la mutation, permettant de distinguer la part de l’emprise libre de constructions utilisables comme telles dont la cession sera taxée comme terrain à bâtir, et la part déjà bâtie utilisable comme telle dont la qualification fiscale dépendra des caractéristiques propres ». (BOI – TVA- IMM- 10-10-10-40).

Contrairement à ce que soutient la SAS PLEIN AIRE TOURISME 1, la nécessité de qualifier précisément chaque élément d’un ensemble immobilier faisant l’objet d’une même mutation, n’est pas uniquement applicable à la détermination du régime de TVA mais s’imposera chaque fois qu’il s’agira de faire application d’un régime fiscal différent à chaque élément.

Par conséquent, est dès lors que seules les acquisitions portant sur des terrains à bâtir peuvent se voir appliquer des droits d’enregistrement à taux réduits, il sera nécessaire en cas de vente portant sur un ensemble immobilier comportant à la fois des terrains à bâtir, des constructions et des terrains non constructibles, que l’acte de cession précise les fractions qualifiées de terrain à bâtir pour que lui soit appliquer les droits de mutations à taux réduits.

En l’occurrence l’acte rectificatif du 30 décembre 2020 précise qu’aux «  termes de sa décision de rescrit du 12 novembre 2020, l’administration fiscale a indiqué qu’un terrain à bâtir ayant fait l’objet de travaux de viabilisation (travaux de voirie et réseaux divers) conservait son caractère constructible au regard des documents de l’urbanisme et sa qualification de terrains à bâtir.

En conséquence il doit être considéré que les biens vendus se composait pour partie de parcelles ayant la qualification de Terrain à bâtir. Il résulte du plan local d’urbanisme de la ville de [Localité 8] et [Localité 9] ([Localité 2], que les biens objets des présentes sont situées pour parties en zone constructible et pour partie dans une zone non constructible. Ceci exposé compte tenu des conclusions du rescrit les parties sont convenues de procéder à une ventilation du prix entre la partie bâtie, la partie de terrain non constructible et la partie terrain à bâtir et de modifier les déclarations fiscales uniquement concernant l’impôts sur la mutation. »

Cet acte se contente de procéder à une ventilation du prix de vente par mètres carrés, et ne contient dans le chapitre désignation du bien aucune précision sur la situation de chaque parcelle constituant l’assiette du terrain. Il n’est notamment pas précisé les parcelles sur lesquelles portent les constructions, les parcelles situées en zones constructibles ce qui rend ainsi impossible l’identification des parties qui seraient susceptibles d’être qualifiées de terrain à bâtir.

C’est donc à juste titre que l’administration a refusé de faire droit à la réclamation de la SAS PLEIN AIR TOURISME 1 sur la base de cette ventilation, déterminée non pas à partir de la qualification juridique de chaque parcelle, mais de la surface des bâtiments.

2 – Sur la demande de dégrèvement fondée sur la recherche de l’élément critère déterminant de la cession

La SAS PLEIN AIR TOURISME 1, se prévalant de la décision de rescrit, soutient à titre subsidiaire que la cession doit partiellement être considérée comme portant sur des terrains à bâtir compte tenu de ce qu’à l’exception de la parcelle AH [Cadastre 45], les constructions ne constituent pas l’élément principal de chaque parcelle prise isolément.

Dans la réponse de rescrit n° 2018/14352 du 12/11/2020, l’administration a précisé que les parcelles de terrains aménagés dont l’emprise est constituée de terrains à bâtir et de constructions en dur telles que des équipements sanitaires, bâtiments d’accueil, restaurants, épiceries et piscines (en état d’être utilisés) doit être considérée comme un immeuble bâti dans la mesure où la construction constitue l’élément principal de la cession.

En outre la doctrine administrative précise qu’est considérée comme formant une seule parcelle, qui reçoit uniformément la désignation de « sol », toutes les parties contiguës ou non d’une même propriété bâtie couvertes de constructions ou formant dépendances indispensables et immédiates des bâtiments (cours, passages, jardins de moins de cinq ares, etc.).(lnst. 29-12-2010,3 A-9-10 .n° 33 ;BOl-TVA-IMM-10-10-10-40 n° 20. 7-1-2013).

Dans un arrêt récent le conseil d’état d’Etat a retenu une approche globale pour déterminer la qualification juridique de parcelles cédées (CE 2-4-2024 n° 466644 : RJ F 6/24 n° 438, Echo 5).

Les juridictions de l’ordre judiciaire considèrent également que la qualification juridique des parcelles cédées comprenant une partie bâtie et une partie non bâtie doit être appréciée globalement, y compris au regard des mentions figurant à l’acte (voir Tribunal judiciaire, Nîmes, 1re chambre civile, 2 Mars 2026 – n° 24/03150 en matière de droit d’enregistrement).

En l’espèce, l’article 8 définit l’objet du contrat à savoir la pleine propriété du bien ci-après désigné.

L’article 9 qui contient les mentions concernant la désignation du bien, précise en sa partie 9.1 le terrain d’assiette, à savoir immobilier sis à [Localité 10] lieudit [Adresse 15] [Adresse 7] [Adresse 16] et détaille les références cadastrales.

L’article 9.2 précise « Cet ensemble immobilier dénommé « Camping des [Localité 7] » comprend un camping composé de 420 emplacements, d’une épicerie, d’une réception, d’une boulangerie, d’un glacier, d’un local technique, d’un club enfants, d’un club ados, d’une salle polyvalente, d’un espace aquatique, d’un restaurant, d’une scène, de sanitaires, d’un espace bien être et tous immeubles par destination ».

Si la SAS PLEIN AIR TOURISME 1 soutient que les parties bâties sont très inférieures, en termes de superficie, que les zones non bâties, il n’est pas contestable qu’un camping ne se définit que par rapport à ses infrastructures collectives et donc aux constructions qui y sont édifiées. Ainsi l’élément principal de la cession permettant de qualifier l’ensemble est constitué par ces infrastructures qui en constituent le centre économique.

Dès lors, et au regard des mentions de l’acte, il ne peut pas être considéré que la cession du camping les vignes porte sur un terrain à bâtir.

Par ailleurs, les prétentions de la SAS PLEIN AIR TOURISME 1 quant à l’élément principal de chaque parcelle ne reposent sur aucune pièce tangible.

En effet, le tableau de ventilation du prix versé aux débats et reprenant les parcelles avec leur superficie, n’est pas authentifié et a été établi par elle-même.

En outre, les plans de repérage et périmétriques produits par la demanderesse, outre qu’ils ne comportent aucune mention officielle ou certifiée, ne sont pas exploitables. En effet, les mentions qui y sont portées sont illisibles et ne permettent pas au tribunal d’identifier les parcelles concernées, leur situation (zone constructible ou non), de déterminer la nature les éléments qui y sont représentés (constructions en dur ou emplacements) ou leur emprise.

Ces éléments dépourvus de toute valeur probante sont ainsi impropres à déterminer l’élément essentiel de chaque parcelle prise isolément, et à ce titre de remettre en cause la qualification globale retenue dans l’acte de cession.

Aussi, la demande de la SAS PLEIN AIR TOURISME 1 tendant à ce qu’il soit tenu compte de l’élément principal de chaque parcelle pour déterminer le régime fiscal applicable sera rejetée.

3 – Sur la demande d’appliquer le taux réduit des droits d’enregistrement aux parcelles ne comportant pas de construction

Il résulte des développements précédents que pour pouvoir bénéficier du taux réduit des droits d’enregistrement des mutations à titre onéreux, il faut que la parcelle soit identifiée et qualifiée de terrain à bâtir dans l’acte de vente lui-même.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acte de vente du 18 novembre 2018 ne qualifiant aucune des parcelles et l’acte rectificatif opérant une ventilation du prix fondée sur les mètres carrés.

En outre, la SAS PLEIN AIR TOURISME 1 ne verse aucun élément permettant de distinguer dans l’ensemble immobilier les parcelles qui ne comportent aucune construction et ne sont pas situées en zone non constructible des autres éléments.

La demanderesse ne rapporte ainsi pas la preuve qui lui incombe que la cession était partiellement soumise aux droits de mutation à taux réduit de l’article 1594 f quinquies du CGI comme portant sur des terrains à bâtir et en conséquence de ce que l’imposition établie sur la base de ses déclarations mentionnées dans l’acte initial, sont erronées ou exagérées.

Il convient en conséquence de la débouter de l’ensemble de ses demandes.

II – Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS PLEIN AIR TOURISME 1 partie perdante, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

La SAS PLEIN AIR TOURISME 1 condamnée aux dépens sera déboutée de ses demandes sur fondement de ce texte.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

DÉBOUTE la SAS PLEIN AIR TOURISME 1 de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la SAS PLEIN AIR TOURISME 1 aux entiers dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Mont de Marsan le 21 MAI 2026, la minute étant signée par Monsieur Jean-Sébastien JOLY, Vice-président, et M^me Marie THIRY.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT