COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 21/02786 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NG6G

Pôle Civil section 2

Date : 12 Mai 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Q], immatriculée RCS de [Localité 2] n° 451 217 525, prise en la personne de son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurent LIBELLE de la SCP LIBELLE LAURENT, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER et Maître Ludovic SEREE de ROCH, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSES

Madame [Z] [G] divorcée [V]

née le 26 Décembre 1966 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laurence marie FOURRIER, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER, M^e Grégory HANSON, avocat plaidant au barreau de NIMES

S.A. SERENIS ASSURANCES, RCS n° 350 838 686, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège social sis [Adresse 3]. Es qualités d’assureur de la SASU LE REVENU PIERRE,

représentée par Maître François BORIE de la SCP DORIA AVOCATS, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER et Maître Sarah PAQUET de la SELARL DECOT FAURE PAQUET SCHMIDT, avocats plaidants au barreau de STRASBOURG

S.A.S.U. LE REVENU PIERRE, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 499 604 254 prise en la personne de son Président en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL

Assesseurs : Magali ESTEVE

Cécilia FINA-ARSON

assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 10 Mars 2026

MIS EN DELIBERE au 12 Mai 2026

JUGEMENT : rédigé par Magali ESTEVE et signé par le président et le greffier et mis à disposition le 12 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Le 30 janvier 2020, M. [K] [U], a conclu avec la société Le Revenu Pierre, une convention de recherche de biens immobiliers en fiscalité loueur en meublé professionnel (ci-après LMP) ou loueur en meublé non professionnel (ci-après LNMP).

Un compromis de vente portant sur un appartement donné à bail commercial à la société Le Mermoz à destination de location meublée sis [Adresse 5] à [Localité 5] (31) a été signé les 30 janvier et 7 février 2020 entre Mme [Z] [G] représentée par la société Le Revenu Pierre et la société [Q], représentée par son gérant M. [K] [U] pour un montant de 105 000 euros.

Par acte notarié du 28 juillet 2020, la vente a été réitérée entre Mme [Z] [G] et la société [Q], représentée par son gérant M. [K] [U].

Par courrier du 12 avril 2021, la société [Q] a mis en demeure la société Privilège LP Promotion de payer le loyer à échéance du 20 octobre 2020 ainsi que le loyer du 20 janvier 2021.

Par courrier du 20 mai 2021, le preneur a indiqué que l’hôtel ne pourrait réouvrir qu’après réalisation de travaux sur l’eau chaude sanitaire et résolution d’un litige pendant entre deux copropriétaires et le syndic de copropriété.

C’est dans ce contexte que la société [Q] a assigné devant la présente juridiction Mme [G] divorcée [V] [Z] et la société Le Revenu Pierre par actes de commissaire de justice du 22 juin 2021, afin de voir prononcer la nullité de la convention de recherche et de la vente immobilière, et la condamnation des défendeurs à l’indemniser de ses préjudices.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/02786.

Par acte de commissaire de justice du 7 septembre 2023, Mme [G] divorcée [V] [Z] a assigné en intervention forcée la société Sérénis Assurances afin de la voir relever et garantir de toutes les sommes qui pourraient être mises à sa charge.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/03883 et a été jointe à l’affaire initiale par avis du 6 octobre 2023.

Prétentions et moyens :

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la société [Q] sollicite de voir :

REJETER toutes écritures adverses comme étant injustes et infondées.

PRONONCER la responsabilité contractuelle de la SASU LE REVENU PIERRE et de Mme [Z] [G] compte tenu du manquement aux obligations d’information et d’assistance résultant de la Convention de recherche de biens immobiliers en fiscalité LMP ou LMNP, du compromis de vente et de l’acte authentique.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT la SASU LE REVENU PIERRE et Mme [Z] [G] au versement d’une indemnité de 4.000 euros pour le préjudice subi par la SARL [Q], résultant de la perte des loyers et des intérêts, à parfaire si besoin en cours de procédure (à ce jour, les loyers impayés s’élèvent à 15.210 €).

ORDONNER le versement d’une indemnité solidaire de 6.000 euros par la SASU LE REVENU PIERRE et Mme [Z] [G] pour le préjudice subi par la SARL [Q] résultant de la perte de chance de conclure un contrat plus avantageux.

CONDAMNER SOLIDIAIREMENT la SASU LE REVENU PIERRE et Mme [Z] [G] au versement d’une indemnité de 5.000 euros compte tenu du préjudice moral et du temps perdu de M. [K] [U], gérant de la SARL [Q].

EN CONSEQUENCE

PRONONCER la nullité du contrat de vente du 28 juillet 2020, et la restitution de 105 000 euros pour le prix de vente, de 9.300 euros pour les frais de notaires, et de 212 euros pour les comptes et prorata des sommes dues entre vendeur et acquéreur, à parfaire si besoin en cours de procédure.

PRONONCER la caducité de la Convention de recherche de biens immobiliers en fiscalité LMP ou LMNP et la restitution de 15.480 euros par la SASU LE REVENU PIERRE.

ASSORTIR la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

CONDAMNER Mme [Z] [G] et la SASU LE REVENU PIERRE au paiement d’une indemnité de 4.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au visa de l’article 1231-3 du code civil, elle soutient que les défendeurs ne lui ont pas communiqué les informations relatives aux désordres dont était affecté le bien et à l’absence de paiement des loyers par le preneur et indique avoir subi des préjudices suite à l’inexécution contractuelle de la convention de recherche de biens immobiliers résultant de la perte de loyers et de la perte de chance de conclure un contrat plus avantageux outre un préjudice moral.

Au visa de l’article 1112-1 du code civil, elle estime que la société Le Revenu Pierre n’a pas satisfait à son obligation contractuelle d’information et a refusé d’exécuter son obligation d’assistance.

Au visa de ce même article et de l’article 1137 du code civil, elle explique que la dissimulation intentionnelle d’informations essentielles et déterminantes nécessite le prononcé de la nullité du contrat de vente et la caducité de la convention de recherche de biens immobiliers.

*

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 juin 2025, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [G] divorcée [V] [Z] sollicite de voir :

DEBOUTER la requérante de l’intégralité de ses demandes

CONDAMNER la requérante à lui porter et payer la somme de :

5.000 € au titre de du préjudice moral,

5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

CONDAMNER la SAS LE REVENU PIERRE in solidum avec la SA SERENIS es qualité à la relever et garantir de toutes sommes qui pourraient être mises à sa charge. et à lui porter et payer in solidum la somme de 50.000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice subi, et la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle soutient que la réticence dolosive n’est pas démontrée. Elle indique que les désordres concernant l’eau chaude sanitaire sont mentionnés aux procès-verbaux d’assemblée générale transmis à l’acheteur dès le compromis de vente, que la pandémie de COVID19 a entraîné la fermeture de l’hôtel et qu’elle a refusé de séquestrer le montant pour la période de fermeture administrative, qu’elle a communiqué son refus à la société Le Revenu Pierre, que l’acte de vente ne fait pas état du paiement ou non des loyers.

Elle indique avoir transmis toutes les informations à la société Le Revenu Pierre, et précise que le mandat conclu avec la société [Q] est démontré étant donné notamment le libellé de la facture et les actes relatifs à la vente du bien.

Elle explique que la mission entre dans le cadre du contrat d’assurance, et qu’elle a subi un préjudice.

*

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 décembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la société SERENIS ASSURANCES, demande au tribunal de :

DIRE ET JUGER que la garantie de la SA SERENIS ASSURANCES ne trouve pas à s’appliquer,

EXCLURE la garantie de la SA SERENIS ASSURANCES,

DEBOUTER Mme [G] de l’intégralité de ses demandes et prétentions à l’encontre de la SA SERENIS ASSURANCES,

Subsidiairement

DIRE ET JUGER les demandes de la SARL [Q] mal fondées

DEBOUTER la SARL [Q] de l’intégralité de ses demandes et prétentions à l’encontre de la SASU LE REVENU PIERRE et la SA SERENIS ASSURANCES,

DEBOUTER Mme [G] de ses demandes de dommages et intérêts à l’encontre de la SA SERENIS ASSSURANCES,

En tout état de cause

ORDONNER que toutes condamnations prononcées à l’encontre de la SERENIS ASSURANCES SA sera déduite d’une franchise de 10% du montant des condamnations incombant à l’assuré.

CONDAMNER Mme [G] subsidiairement toutes parties succombant à verser à la SA SERENIS ASSURANCES la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Mme [G] subsidiairement toutes parties succombant aux entiers dépens,

Principalement, elle soutient que la convention de recherche ne porte pas mention de la société [Q], que seul M. [K] [U] a donné mandat, que la loi Hoguet relative aux agents immobiliers ne permet pas les mandats apparents.

Subsidiairement, elle précise que l’activité de « CONSEIL EN INVESTISSEMNET FINANCIER et / ou CONSEIL EN GESTION DE PATRIMOINE » n’a pas été sélectionnée par son assuré, qu’aucune garantie n’a été souscrite pour assurer cette activité.

Très subsidiairement, elle fait référence aux procès-verbaux d’assemblée générale, qui mentionnent la nécessité de travaux sur le réseau d’eau chaude sanitaire.

Elle relève que le préjudice de perte de chance est exclu du mandat de recherches.

Elle s’interroge sur la publication de l’assignation en annulation.

Elle indique que Mme [G] ne démontre pas la faute de la société Le Revenu Pierre au soutien de sa demande indemnitaire.

La société Le Revenu Pierre, dont l’assignation a été délivrée à Mme [S] [E], chargée d’affaires, n’a pas constitué avocat.

*

La clôture différée a été fixée au 26 février 2026 par ordonnance du 6 janvier 2026 et l’audience de plaidoirie au 10 mars 2026.

A cette date, les conseils des parties ont déposé leurs conclusions et pièces et ont été avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, étant donné la défaillance de la société Le Revenu Pierre, la décision sera réputée contradictoire.

A titre liminaire sur les différentes demandes

Conformément à l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

En l’espèce,

la société [Q] sollicite l’indemnisation de son préjudice au titre de la responsabilité contractuelle et le prononcé de la nullité du contrat de vente et de la caducité de la convention de recherche.

Si la nullité de l’acte de vente est prononcée, les demandes indemnitaires ne peuvent être étudiées que sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, il convient en conséquence d’examiner en premier lieu les demandes tendant à l’annulation des contrats.

Sur la nullité de la vente immobilière du 28 juillet 2020 et la caducité de la convention de recherche de bien immobilier

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Conformément à l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Il est constant que le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son co-contractant un fait, qui s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

En l’espèce,

La société [Q] soutient que le défaut d’information du vendeur porte sur les dysfonctionnements de la chaudière et ballon d’eau chaude sanitaire de la résidence et de l’absence de paiement des loyers par le preneur depuis le mois de mars 2020.

Sur le système d’eau chaude sanitaire

Les parties produisent un « avenant au compromis du 07/02/2020 », signé électroniquement en date des 1er et 12 juin 2020, indiquant que les « PV d’assemblée générale du 31.10.2018, 28.11.2019, 06.01.2020 » ont été transmis à l’acquéreur qui le reconnait.

L’acte de vente mentionne en page 11 au paragraphe « remise de pièces » que « les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (2018, 2019 et 2020 » ont été communiquées à l’acquéreur.

Mme [G] produit ces procès-verbaux. Celui de l’année 2019 mentionne au point 13 intitulé « point d’information quant à l’extrême vétusté de l’installation de production d’eau chaude (ECS) sanitaire datant de 1986 et risques encourus quant à la présence de ballons d’eau chaude vétustes de 5000 litres chacun au dernier étage », que « l’assemblée générale reconnaît avoir été pleinement informée des risques graves de cessation de l’activité de l’hôtel et explosion des ballons en cas de travaux ajournés ». Il est précisé en fin de paragraphe : « il faudra peut-être des mois pour avoir l’entreprise et la solution. Mois pendant lesquels l’hôtel devra fermer sans eau chaude ».

Le procès-verbal de l’année 2020 permet de constater en résolution 4, page 3 du document que l’assemblée générale a adopté à l’unanimité la résolution relative à l’achat par le syndicat des copropriétaires de places de parking pour la mise en place de nouveaux ballons d’eau chaude suite au précédent vote de la réfection complète de la production d’ECS.

Ainsi, la société [Q] était informée de la nécessité de procéder à des travaux sur les ballons d’eau chaude de l’hôtel préalablement à la vente et sur l’éventuelle fermeture de l’établissement dans l’attente d’une solution et de la définition des travaux.

Il apparaît du courrier du 20 mai 2021 du preneur, que ce n’est qu’à partir du 19 août 2020, qu’il a eu connaissance de l’assignation délivrée par des copropriétaires à l’encontre du syndicat de copropriété sollicitant l’annulation de la résolution 4 de l’assemblée générale citée ci-dessus. A cette date Mme [G] n’était plus propriétaire du bien.

La réticence dolosive résultant de la dissimulation du dysfonctionnement du système d’eau chaude sanitaire n’est donc pas établie.

Sur l’absence de paiement des loyers par le preneur

La société [Q] produit l’acte de vente notarié en date du 28 juillet 2020 qui mentionne en page 12 que le vendeur déclare « que le bien est actuellement loué aux termes d’un bail commercial pour un usage d’habitation – location de biens meublés pour l’hébergement, comme indiqué précédemment. » et « qu’il n’existe pas, à ce jour, de retard dans le paiement des loyers et de leurs accessoires ».

Il ressort du bail commercial que les loyers sont payés à terme échu trimestriellement au bailleur au 20 janvier, 20 avril, 20 juillet et 20 octobre.

Ainsi, à la date de l’acte de vente, les loyers trimestriels aux 20 avril et 20 juillet étaient échus.

La société [Q] produit copie d’un courrier de Mme [G] adressé au preneur le 29 janvier 2020 ayant pour objet « litige paiement loyer chambre 402 » par lequel elle indique avoir été informée d’une cessation de paiement des loyers le 24 janvier, rappelant au preneur son obligation de paiement.

Aucun autre élément n’est produit pour justifier d’un éventuel arriéré de loyer résultant de cette période.

La société [Q] produit également un courrier en date du 16 mars 2020 du preneur à l’attention de Mme [G] qui fait état de la suspension du versement des loyers résultant de la pandémie COVID 19 suite aux mesures gouvernementales mises en place et la facture à échéance du 20 avril 2020 établie au nom de Mme [G].

Mme [G] justifie du courriel adressé à la société Le Revenu Pierre en date du 31 mars 2020 par lequel elle a fait parvenir la copie du courrier annonçant la suspension du paiement des loyers par le preneur en application de l’exception d’inexécution mentionnée à l’article 5.3 du bail commercial.

Elle justifie également d’un courriel en date du 13 mai 2020 adressé à la société le Revenu Pierre par lequel elle refuse de séquestrer les loyers non réglés pendant la période de la pandémie.

Ainsi à partir de la réception du courrier du 13 mars 2020, Mme [G] était informée de la suspension du paiement des loyers par le preneur, du fait de la pandémie de COVID 19.

Cette suspension ne constitue pas un retard de paiement, mais une absence de paiement jusqu’à la disparition du trouble de jouissance, tel que mentionné à la clause du bail en cas de « force majeure interrompant l’activité touristique ou d’évènements exceptionnels affectant la résidence ne permettant pas une occupation effective et normale des biens ».

La signature de l’acte de vente est en date du 28 juillet 2020.

Si l’acte de vente stipule qu’il n’existe pas de retard dans le paiement des loyers et charges, alors que des loyers ont été suspendus pendant les mesures gouvernementales résultant de la pandémie de COVID 19, le confinement ayant été instauré du 17 mars au 11 mai 2020, cela ne peut pas s’analyser comme une volonté de dissimulation du vendeur étant donné que la situation d’arrêt d’un grand nombre d’activités était nationale, voire mondiale et que Mme [Z] [G] en avait informé son mandataire, la société Le Revenu Pierre, qui l’avait sollicitée en ce sens en date du 31 mars 2020.

Par ailleurs, Mme [Z] [G] verse au débat un courriel qu’elle a fait parvenir à la société Le Revenu Pierre en date du 13 mai 2020, dans lequel elle indique ne pas souhaiter séquestrer les loyers non réglés, sans précisions quant aux échéances concernées par ce séquestre.

Au 28 juillet 2020, il n’est pas démontré que Mme [G] était informée de l’absence de paiement des loyers par le preneur, qui résultait de l’attente de la finalisation des travaux sur l’eau chaude sanitaire, mentionnés aux procès-verbaux d’assemblée générale portés à la connaissance de l’acheteur.

Il n’est pas justifié que Mme [G] a délibérément dissimulé un défaut de paiement, alors qu’elle avait échangé avec son mandataire sur ce point par courriel du 13 mai 2020.

Elle verse le courrier en date du 4 septembre 2020 de l’hôtel Mermoz qui l’informe qu’il ne pourra rouvrir le 1er octobre 2020, eu égard à l’absence de réalisation des travaux sur le système d’eau chaude sanitaire. A cette date, elle n’était plus propriétaire du bien immobilier.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de considérer que la réticence dolosive du vendeur n’est pas démontrée s’agissant de l’absence de paiement des loyers par le preneur.

Ainsi, le prononcé de la nullité de l’acte de vente pour réticence dolosive du vendeur sera rejeté, et par voie de conséquence, les contrats étant liés, la demande relative à la caducité de la convention de recherche de bien sera également rejetée.

Sur les demandes en indemnisation pour inexécution contractuelle

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce la société [Q] fait valoir que tant Mme [G] que la société Le Revenu Pierre lui ont dissimulé des informations et que cette dernière n’a pas satisfait à son obligation contractuelle d’assistance.

Sur les demandes à l’encontre de Mme [Z] [G] divorcée [V]

Il a été retenu l’absence de réticence dolosive de la part du vendeur à l’encontre de l’acheteur, étant donné notamment la transmission des procès-verbaux d’assemblée générale de la copropriété.

Si l’acte de vente mentionne que le vendeur est averti que le défaut de production d’un diagnostic complet implique qu’il ne pourra pas s’exonérer de sa responsabilité pour les éventuels vices cachés concernant les points non contrôlés, la société [Q] ne démontre pas de désordres existants dans le bien acquis au sein de la copropriété constitutifs de vices cachés.

Il est par ailleurs spécifié en page 24 de l’acte de vente qu’une copie du carnet d’entretien de l’ensemble immobilier tenu par le syndic mentionnant les travaux réalisés, « les contrats d’entretien des équipements communs, l’échéancier du programme pluriannuel de travaux décidés par l’assemblée générale s’il en existe un », lui a été remise.

En conséquence, il n’y a pas lieu de retenir de faute dolosive de Mme [Z] [G] divorcée [V] à l’encontre de la société [Q].

Sur les demandes à l’encontre de la société Le Revenu Pierre

Sur l’inexécution contractuelle

La société Serenis assurance fait valoir que la convention de recherche de bien immobilier n’a pas été établie au nom de la société [Q].

Si la convention de recherche de biens immobiliers en fiscalité LMP ou LMNP est établie au nom de M. [K] [U] pour une rémunération au forfait de 12.900 euros hors taxes, soit 15.480 euros TTC, il ressort de la facture en date du 17 juillet 2020 qu’elle est établie par la société Le Revenu Pierre à l’attention de « M. [U] [K] – SARL [Q] » et qu’elle mentionne « acquéreur : [U] [K] – SARL [Q] ».

Il convient donc d’examiner le contrat de recherche conclu entre l’acheteur et la société Le Revenu Pierre s’agissant des obligations d’information et d’assistance de cette dernière.

Sur le défaut d’information

En premier lieu, il en ressort que ce contrat type décrit la relation contractuelle de l’acquéreur avec la société Le Revenu Pierre (ci-après LRP) et avec une autre partie désignée « Le conseil ». Cette dernière partie n’est pas précisée ni signataire, de sorte que la convention de recherche n’est valable que pour les obligations à la charge de la société LRP.

Ainsi l’article 2 précise que « LRP mettra à la disposition des parties la totalité de son offre immobilière […] Il fournira les études macroéconomiques disponibles et les analyses des exploitants sélectionnés. Il accompagnera l’acquéreur une fois ses acquisitions réalisées dans le pilotage des parties tierces (exploitants, syndic, notaires, liens avec les tiers) dans la première année de son acquisition ».

La société [Q] recherche la responsabilité de la société Le Revenu Pierre en sa qualité de professionnel des transactions immobilières, indiquant qu’elle ne l’a pas informée des désordres affectant le système d’eau chaude sanitaire et des retards de loyers.

Il a été précédemment rappelé que la communication des procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété et de la copie du carnet d’entretien de la copropriété avant signature de l’acte de vente notarié a permis à la société [Q] d’être informée des désordres affectant le système d’eau chaude sanitaire.

S’agissant de l’absence de paiement des loyers, la société [Q] s’appuie sur les encarts publicitaires, qui ne peuvent s’analyser en obligations contractuelles.

Les seules obligations mentionnées à l’article 2 de la convention sont que la société Le Revenu Pierre « fournira les analyses des exploitants sélectionnés ». Cette mention générale ne permet pas de retenir que les analyses comportent un état du paiement des loyers par le preneur du bail commercial.

Par ailleurs, il convient de relever que la convention a été signée par l’acquéreur à la même date que le compromis de vente, le 30 janvier 2020, et que l’accompagnement de l’acquéreur par la société Le Revenu Pierre commence conformément aux termes du contrat « une fois ses acquisitions réalisées ».

En conséquence, le défaut d’information de la société le Revenu Pierre n’est pas démontré.

Sur le défaut d’assistance

Il convient de se référer à l’article 4 de la convention « durée de la mission de recherche et d’assistance par LRP » qui précise. « L’assistance est fournie à compter de ce jour et prendra fin 12 mois après la date d’acquisition des derniers biens acquis ».

La société [Q] indique que l’achat a été réalisé sur indication de son assureur la société Areas Immobilier et produit un courriel du 20 novembre 2020 de Mme [I] [N], responsable de développement de la société Areas, intitulé « suites propositions sur les dossiers [U] » qui sollicite la société Le Revenu Pierre l’investissement réalisé à [Localité 5].

Suite à une relance par courriel de la société Aeras le 4 décembre 2020, la société Le Revenu Pierre a apporté la réponse suivante le même jour : « oui. J’ai vu votre email. Mais comme il était très long j’ai repoussé pour répondre correctement. Qq jours et je traite. »

Conformément à la convention, une assistance devait être fournie à compter de la date de sa signature, soit le 30 janvier 2020, et jusqu’au 28 juillet 2021, correspondant au délai de 12 mois après la signature de l’acte de vente du bien.

La demande de la société [Q] par l’intermédiaire de la société Areas a bien été formalisée au cours de ce délai et réceptionnée par la société Le Revenu Pierre qui ne justifie d’aucune réponse.

L’inexécution de son devoir d’assistance est donc démontrée.

Sur les préjudices

Sur le préjudice de perte de chance, il résulte de la dernière page de la convention qu’aucune des parties ne pourra demander aux deux autres parties une quelconque indemnisation « en cas de perte de chance de réaliser une opération ».

Ainsi l’indemnisation du préjudice de perte de chance a été exclue par les parties.

Au surplus, il convient de relever que la société [Q] ne produit aucune pièce permettant d’évaluer les montants des loyers moyens allégués sur la commune de [Localité 5].

La société [Q] sollicite réparation du préjudice moral pour son gérant qui n’est cependant pas partie à la présente instance et ne produit aucune pièce justificative du préjudice. Cette demande sera donc rejetée.

Sur le préjudice financier résultant de la perte des loyers, il convient de relever que l’accompagnement mentionné à la convention et non exécuté par la société Le Revenu Pierre n’a été conclu que pour une durée d’une année après l’achat du bien.

Le contrat indique que la société Le Revenu Pierre « accompagnera l’ACQUEREUR une fois ses acquisitions réalisées dans le pilotage des parties tierces (exploitants, syndic, notaires, liens avec les tiers). »

L’accompagnement ne constitue pas une assurance loyers impayés.

La société [Q] justifie de l’envoi de courriels et courriers au syndic et au preneur au cours de l’année suivant l’acquisition du bien, sans produire d’éléments quant aux frais engagés pour se mettre en relation avec les différentes parties tierces, missions pour lesquelles la société [Q] aurait dû bénéficier de l’accompagnement la société Le Revenu Pierre.

En conséquence, le préjudice résultant de l’absence d’accompagnement n’est pas justifié de sorte que la demande à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Selon les dispositions de l’article 32-1 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La demande de dommages et intérêts formulée sur le fondement de la procédure abusive relève d’une application particulière du droit de la responsabilité civile. Cette demande nécessite de caractériser dans quelle mesure l’exercice du droit d’ester en justice a dégénéré en abus par la démonstration d’une intention de nuire, une malveillance manifeste, une erreur grossière équipollente au dol ou encore la mauvaise foi.

En l’espèce, Mme [Z] [G] n’apporte pas d’élément pour démontrer que le droit d’agir de la société [Q] a dégénéré en abus pouvant justifier l’allocation de dommages et intérêts. Sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de dommage et intérêts au titre de son préjudice

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [Z] [G] verse au débat des certificats médicaux en date du 3 février 2022 et du 17 septembre 2024, qui font état de prescriptions, sans autres indications permettant de les relier au litige.

Ces documents ne peuvent suffire à caractériser un préjudice moral distinct du stress généré par tout procès.

En conséquence, il convient de rejeter sa demande à ce titre.

Sur l’appel en garantie

Les demandes de la société [Q] à l’encontre de Mme [Z] [G] ayant été rejetées, il n’y a pas lieu de statuer sur l’appel en garantie.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, étant donné l’inexécution contractuelle de la société Le Revenu Pierre, elle sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la société Le Revenu Pierre à régler à la société [Q], à Mme [G] divorcée [V] [Z] et à la société Sérénis assurances la somme de 3000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Montpellier, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE la société [Q] de l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTE Mme [G] divorcée [V] [Z] de ses demandes reconventionnelles,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE la société Le Revenu Pierre aux entiers dépens,

CONDAMNE la société Le Revenu Pierre à payer à la société [Q], à Mme [G] divorcée [V] [Z] et à la société Serenis Assurances la somme de 3000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.