TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00160 – N° Portalis DB3C-W-B7J-EKZY

Minute : 252/25

Code NAC : 5AA

JUGEMENT

Du : 18 Juillet 2025

S.C.I. CIK

C/

[W] [F]

[H] [Z] épouse [F]

Expédition revêtue de la

formule exécutoire

délivrée à S.C.I. CIK (LRAR)

Expédition délivrée à Monsieur [W] [F] (LRAR) et Madame [H] [Z] épouse [F] (LRAR)

+DDETSPP du Tarn-et-Garonne (LS)

Le 24.07.2025

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le DIX HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ;

Sous la Présidence de Madame Virginie LAGARRIGUE, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de M^me Elisa CILLIERES, Greffière ;

Après débats à l’audience du VINGT TROIS JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, a été rendu le jugement suivant, mis à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. CIK

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Monsieur [B] [K], le gérant, comparant,

ET :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [F]

né le 24 Décembre 1976 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5]

non comparant

Madame [H] [Z] épouse [F]

née le 13 Mai 1985 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 8 juillet 2024 prenant effet le jour même, la Sci Cik (la Sci) a donné à bail à [W] [F] et son épouse, [H] [Z], un logement situé [Adresse 4] dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire moyennant le paiement mensuel d’un loeyr et d’une provision sur charges.

Le 5 décembre 2024, la Sci a fait délivrer à M. et Mme [F] :

— un commandement de payer la somme des loyers des mois d’août, septembre et octobre 2024, visant la clause résolutoire, signalé à la CCAPEX le 9 décembre 2024 ;

— un commandement d’avoir à cesser des troubles “visant la clause résolutoire”.

Par actes délivrés le 11 avril 2025, notifiés à la préfecture du Tarn-et-Garonne le 14 avril 2025, la Sci a fait assigner M. et Mme [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban afin de voir, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1193 et suivants, 1217 et 1728 du code civil :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. et Mme [F] et de tous occupants de leur chef dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement M. et Mme [F] au paiement de la somme de 1.934 euros au titre des loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement M. et Mme [F] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner solidairement M. et Mme [F] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, ainsi qu’au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que la décision à intervenir est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

L’affaire a été examinée à l’audience du 23 juin 2025, en présence de la Sci, représenté par son gérant.

M. et Mme [F], cités respectivement à domicile et à personne, n’étaient ni présents, ni représentés.

La Sci maintient ses demandes initiales.

Elle soutient que les locataires ne se sont pas acquittés des sommes visées au commandement de payer et qu’ils sont à l’origine de multiples troubles subis par le voisinage, à savoir des nuisances sonores, de jour comme de nuit, des violences, un vol, des dépôts d’ordures dans les parties communes, des insultes et des injures.

Elle fait valoir qu’en vertu de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges et d’user paisiblement de la chose louée, et qu’en conséquence, la résolution du bail est fondée.

La décision a été mise en délibéré au 18 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1217 dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du code civil précise que la résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En vertu de l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire d’un bail d’habitation est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, texte d’ordre public, impose au locataire d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1729 du code civil dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

La Sci produit un décompte daté du 18 février 2025 selon lequel les loyers et charges des mois d’août, de septembre et d’octobre 2024 d’un montant de 674 euros chacun sont demeurés impayés, tandis que les loyers et charges des quatre mois suivants ont été réglés par des versements de la CAF à hauteur de 696 par mois, soit une somme restant due de 1.934 euros à la fin du mois de février 2025.

Il n’est pas fourni de décompte actualisé, mais le bailleur affirme, sans être contredit par les locataires qui ne comparaissent pas bien qu’au moins l’un d’entre eux ait été cité à sa personne, que cette somme est toujours impayée à ce jour, étant observé que la Sci n’a pu encaisser le chèque de dépôt de garantie de 640 euros dont un document émanant de la banque indique qu’il est sans provision.

Dès lors, M. et Mme [F] seront solidairement condamnés à payer au bailleur la somme de 1.934 euros au titre des loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément à l’article 1231-6 du code civil.

La Sci verse aux débats des courriers électroniques émanant d’autres occupants de l’immeuble et d’une personne habitant dans un immeuble en face, ainsi que des dépôts de plainte, mains courantes et photographies.

Il en ressort que les époux [F] et leurs enfants sont à l’origine d’importantes nuisances sonores, constituées de cris, de pas bruyants dans les escaliers dans lesquels les enfants sautent et courent, de coups de pied dans les portes, d’allers-venues jusqu’à tard dans la nuit ; qu’ils laissent la porte d’entrée de l’immeuble ouverte, ayant vraisemblablement endommagé le système de fermeture en forçant celui-ci ; qu’ils ont laissé pendant plusieurs semaines un canapé devant la porte d’un appartement du rez-de-chaussée sur lequel les enfants s’installaient et faisaient du bruit ; qu’ils utilisent une prise située dans les parties communes pour recharger leurs trottinettes ; qu’un des enfants a dérobé le sac d’une voisine avec lequel il a été vu courant dans l’escalier ; que les membres de la famille [F] jettent toutes sortes de menues objets depuis leur appartement et qu’ils entreposent sur le palier des encombrants, des sacs poubelle ou des chaussures ; que les enfants ont tiré avec des pistolets à plomb sur la fenêtre d’une voisine, causant des trous dans la vitre dont une photographie est produite, qu’ils ont renversé depuis la fenêtre du café sur des passants, qu’ils ont craché depuis leur appartement, qu’ils ont fait éclater des pétards, qu’ils ont proféré des insanités à l’égard d’une voisine demeurant en face, qu’ils ont insulté un voisin leur demandant de se calmer, qu’un jour, ils ont tapé à de multiples reprises dans la porte d’une voisine très âgée habitant au rez-de-chaussée, causant un tel tapage que les voisins sont descendus voir, plusieurs témoins affirmant que la dame était tellement affectée par cette situation qu’elle pleurait et que lorsqu’on a ouvert sa porte, elle a fait un malaise suivi d’une chute qui a nécessité une prise en charge par les pompiers.

Il apparaît ainsi que les locataires, non seulement ne respectent pas leur obligation de payer les loyers et charges, mais manquent totalement et gravement à leur obligation de jouir paisiblement du logement, rendant le quotidien de leurs voisins insupportable, alors que plusieurs d’entre eux soulignent le calme qui régnait dans l’immeuble et la rue avant l’arrivée de la famille [F].

L’importance des manquements commis par les locataires à leurs obligations justifie de prononcer la résiliation du bail au jour de l’assignation et de faire droit à la demande d’expulsion, à laquelle il sera procédé conformément aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

A compter de la résiliation, M. et Mme [F] seront solidairement redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. et Mme [F] succombant à l’instance, il seront solidairement condamnés aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément à l’article 700 1° du code de procédure civile, il est équitable de condamner solidairement M. et Mme [F] à payer à la Sci la somme de 500 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Prononce la résiliation au 11 avril 2025 du contrat de bail d’habitation consenti par la Sci Cik à [W] [F] et [H] [Z] épouse [F] ;

Ordonne, faute du départ volontaire de [W] [F] et [H] [Z] épouse [F] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

Condamne solidairement [W] [F] et [H] [Z] épouse [F] à payer à la Sci Cik :

— la somme de 1.934 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2025 ;

— à compter du 11 avril 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamne solidairement [W] [F] et [H] [Z] épouse [F] à payer à la Sci Cik la somme totale de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement [W] [F] et [H] [Z] épouse [F] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Dit que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Dit que la présente décision sera transmise à la DDETSPP du Tarn-et-Garonne.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

La greffière La juge