TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Kenson COLLIN

Copie certifiée conforme à:

— M^e Kenson COLLIN

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/14837

N° Portalis 352J-W-B7I-C6NJC

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Décembre 2024

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], le cabinet FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

S.C.I. VAL DE LOIRE

[Adresse 3]

[Localité 3]

et encore chez Madame [G]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Perrine ROBERT, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 19 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/14837 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NJC

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Janvier 2026

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI VAL DE LOIRE est propriétaire des lots n°6018 et 6028 au sein de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 75007, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 mai 2024 présentée le 15 mai suivant, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause a mis en demeure la SCI VAL DE LOIRE de lui régler la somme de 9 752, 37 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété.

Cette mise en demeure est restée vaine.

Il lui a alors fait délivrer le 13 septembre 2024 une sommation de payer la somme de 14 047, 72 euros euros au même titre d’arriérés de charges.

La délivrance de ce commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI VAL DE LOIRE devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024 sollicitant sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, en paiement des sommes de :

-9 057, 66 euros de charges de copropriété, arrêtées au 14 novembre 2024, 4ème trimestre inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 6 mai 2024 et de l’introduction de la présente assignation pour le surplus ;

—  1 286 euros au titre des frais ;

—  3 000 euros de dommages intérêts ;

—  3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

Et la capitalisation des intérêts.

La SCI VAL DE LOIRE, citée à personne, n’a pas comparu.

La clôture des débats a été prononcée par ordonnance du 4 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2026 puis mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lots n°6018 et 6028 de la SCI VAL DE LOIRE,

* un décompte individuel de charges arrêté au 14 novembre 2024, appels de charges courantes et travaux du 4ème trimestre 2024 inclus faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 9 057, 66 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à la SCI VAL DE LOIRE entre le 1er octobre 2023 et le 1er octobre 2024,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 18 octobre 2023, 29 janvier 2024 portant notamment approbation des comptes des exercices 2022, et votant des budgets prévisionnels 2024, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant lesdites assemblées,

* le contrat de syndic.

Il n’est pas produit les procès-verbaux d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023 et voté le budget prévisionnel 2023.

Dès lors, doivent être déduits la provision sur charge pour le 4ème trimestre 2023 et la provision sur fonds de travaux loi alur 4ème trimestre 2023.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à concurrence de 7 273, 42 euros.

La SCI VAL DE LOIRE sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024, date de présentation du courrier de mise en demeure.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière depuis la demande en justice seront capitalisés.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

A l’inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur ce,

Les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat ne sont pas des frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

En outre, les intérêts de retard inclus dans le montant des frais sollicités sont déjà indemnisés par la condamnation au paiement des arriérés de charges avec intérêts au taux légal.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 287, 69 euros correspondant aux frais de mise en demeure, de relance et de sommation d’huissier.

Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3 000 euros de dommages-intérêts.

Il ressort des pièces communiquées que la SCI VAL DE LOIRE a déjà été condamnée par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 9 novembre 2023 à lui payer diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation et qui contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, lui cause un préjudice qu’il convient d’évaluer à la somme de 500 euros.

La SCI VAL DE LOIRE sera en conséquence condamnée à lui payer cette somme.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

La SCI VAL DE LOIRE succombant, elle sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI VAL DE LOIRE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 75007 la somme de 7 273, 42 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 24 novembre 2024, incluant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE la SCI VAL DE LOIRE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 75007, représenté par son syndic en exercice, les sommes de :

—  287, 69 euros au titre des frais,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] ;

CONDAMNE la SCI VAL DE LOIRE aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

REJETTE toutes autres demandes.

Fait à [Localité 1], le 19 mars 2026.

La Greffière La Présidente