TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00031 – N° Portalis DB3C-W-B7J-EKWW

Minute : 57/25

Code NAC : 5AA

ORDONNANCE DE REFERE

Du : 18 Juillet 2025

S.A. MESOLIA HABITAT

C/

[L] [K] épouse [F]

Expédition revêtue de la

formule exécutoire

délivrée à M^e Isabelle ASSOULINE-SEROR (dépôt case avocat)

Expédition délivrée à Madame [L] [K] épouse [F] (LRAR) et M^e Amélie VILLAGEON (dépôt case avocat)

+DDETSPP du Tarn-et-Garonne (en lieu et place du préfet) (LS)

Le 23/07/2025

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés du Tribunal judiciaire tenue le DIX HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ;

Sous la Présidence de Madame Virginie LAGARRIGUE, Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Elisa CILLIERES, Greffière;

Après débats à l’audience du DOUZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ, a été rendue l’ordonnance suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. MESOLIA HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Isabelle ASSOULINE-SEROR, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée à l’audience,

ET :

DEFENDEUR(S) :

Madame [L] [K] épouse [F]

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Amélie VILLAGEON, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE substituée à l’audience,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 16 mai 2008 prenant effet au 23 avril 2008, la Société française des habitations économiques (S.F.H.E), S.A d’habitations à loyer modéré, a donné à bail à [R] [E] et [L] [E] un logement situé [Adresse 3]”, à [Localité 10].

Par acte du 8 avril 2015 prenant effet au 1er janvier 2015, la S.F.H.E a cédé l’immeuble à la société Mésolia habitat, S.A d’habitations à loyer modéré.

La société Mésolia habitat a signalé à la CAF une situation d’impayés concernant “[F] [L]” le 15 février 2024.

Le 3 octobre 2024, la société Mésolia habitat a fait délivrer à “[F] [L]” un commandement de payer la somme de 3.059,86 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire.

[L] [F] a déposé un dossier de surendettement, qui a été déclaré recevable par la commission de surendettement des particuliers du Tarn-et-Garonne le 23 janvier 2025 et orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Par acte délivré le 21 février 2025, notifié à la préfecture du Tarn-et-Garonne le 24 février 2025la société Mésolia habitat a fait assigner “[F] [L]” devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban statuant en référé afin de voir, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989:

— constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement ;

— ordonner l’expulsion de Mme [F] et de tous occupants de son chef et de ses biens, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner Mme [F] au paiement des sommes suivantes :

— une provision de 3.059,86 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au jour du commandement de payer, outre les loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail ;

— une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation sur la base du loyer au jour de l’assignation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération totale des lieux ;

— dire que les loyers exigibles au jour du jugement et l’indemnité d’occupation porteront intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner Mme [F] au paiement de la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [Y] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, et le cas échéant, de tous actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2025, en présence des parties, représentées par leurs conseils.

La société Mésolia habitat maintient ses demandes initiales et déclare ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

“[L] [K] épouse [F]” demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater la suspension des effets de la clause résolutoire et la poursuite du bail ;

— autoriser Mme [F] à s’acquitter de sa dette en 36 mensualités de 133,35 euros ;

— rappeler qu’en cas de respect par Mme [F] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— rejeter la demande d’expulsion ;

— débouter la société Mésolia de sa demande de provision à hauteur de 3.059,86 euros au titre des loyers et charges ;

— débouter la société Mésolia de ses demandes à l’encontre de Mme [F] au titre d’une provision sur l’indemnité d’occupation ;

— débouter la société Mésolia de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner la société Mésolia aux dépens.

Il est renvoyé à l’assignation valant conclusions et aux conclusions de Mme [F] pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

La décision a été mise en délibéré au 18 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de déplorer que les parties ne fournissent pas d’explications sur le fait que l’action soit exercée à l’encontre de “[L] [F]” alors que le bail litigieux a été consenti par la société Mésolia à “[R] [E]” et “[L] [E]”.

Il figure dans les pièces de la société Mésolia un courrier reçu le 22 juillet 2021 dans lequel [X] [F] indique avoir quitté le logement objet du litige le 22 décembre 2020 “suite à mon divorce”, la carte d’identité de celui-ci et celle de [L] [K] épouse [F] ainsi qu’un projet d’assignation en divorce indiquant que le mariage d'[X] [F] et [L] [K] date du 14 février 2015.

Il s’évince de ces éléments que le bail initial a été consenti par la société Mésolia à [L] [K] et son époux en 2008, [R] [E], que ce mariage a été dissous à une date et pour une cause indéterminées, que [L] [K] a épousé [X] [F] en 2015 et que celui-ci a donné congé au mois de juillet 2021, laissant son épouse seule titulaire du bail depuis lors, ce qui explique que l’action exercée en vertu d’un bail conclu entre la société Mésolia, [R] [E] et [L] [E] le soit à l’encontre de [L] [K] épouse [F].

Sur les demandes de résiliation et d’expulsion

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le contrat de bail d’habitation conclu entre les parties contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit pour défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La société Mésolia habitat a fait délivrer un commandement de payer le 3 octobre 2024.

Cet acte, qui comporte les mentions requises par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, remplit les conditions de forme légales.

Par ailleurs, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département dans les formes et délais de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte que Mme [F] ne s’est pas acquittée de l’intégralité de l’arriéré locatif dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

Il importe d’indiquer ici que dans l’hypothèse où la dette locative de Mme [F] serait effacée, ceci n’a pas d’incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire dès lors que l’arriéré locatif n’a pas été réglé au cours des deux mois suivant le commandement.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au 4 décembre 2024.

Mme [F] s’étant maintenue dans le logement au-delà de la résiliation, elle est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer mensuel, charges comprises, qu’elle sera condamnée à payer à titre de provision, et il sera fait droit à la demande d’expulsion.

Sur la demande de provisions

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par conclusions déposées à l’audience, Mme [F] indique qu’il n’a pas encore été décidé d’un rétablissement personnel et d’un effacement de sa dette à son égard.

Il ressort du décompte, non contesté par Mme [F] qui se prévaut de règlements mentionnés dans le décompte, et des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil que la locataire est redevable des sommes suivantes :

—  3.059,86 euros au titre des loyers et charges échus impayés au jour du commandement de payer, mois d’août 2024 inclus, qui porte intérêt au taux légal à compter de celui-ci ;

—  975,35 euros au titre des loyers et charges des mois de septembre et octobre 2024, qui porte intérêt à compter de l’assignation du 21 février 2025 ;

—  1.354,22 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue au 30 avril 2024, qui porte intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

que Mme [F] sera condamnée à payer à titre de provision.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI 1° de la loi du 6 juillet 1989 dispose que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Enfin, l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Au vu de la décision de recevabilité de la commission de surendettement, le juge doit accorder à Mme [F] des délais jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement, les mesures imposées, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, sous réserve que la locataire ait repris le paiement du loyer et des charges avant l’audience.

Il ressort du décompte que pour l’échéance d’avril 2025, Mme [F] n’a effectué aucun règlement, que pour l’échéance de mars 2025, le montant réglé s’élève à 655,78 euros pour un montant dû de 666,90 euros, que pour l’échéance de février 2025, Mme [F] n’a rien réglé et que pour l’échéance de janvier 2025, le montant réglé s’élève à 664,19 euros pour un montant dû de 666,90 euros.

Il ne peut donc être considéré que Mme [F] a repris le paiement du loyer et des charges avant l’audience.

Dès lors, si digne d’intérêt que soit la situation de Mme [F], il ne peut être fait droit à sa demande de délais de paiement dans l’attente de la décision relative à son surendettement, et par voie de conséquence, sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

A toutes fins utiles, il sera dit que si au jour de la présente décision, Mme [F] a fait l’objet d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou d’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, les loyers et charges courants devant être réglés.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [F] succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au préfet.

Conformément à l’article 700 1° du code de procédure civile, il est équitable de laisser à la société Mésolia la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constate la résiliation du bail d’habitation au 4 décembre 2024 ;

Ordonne, faute du départ volontaire de [L] [K] épouse [F] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

Condamne [L] [K] épouse [F] à payer à la SA Mésolia habitat :

— une provision de 3.059,86 euros au titre des loyers et charges échus impayés au jour du commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024 ;

— une provision de 975,35 euros au titre des loyers et charges des mois de septembre et octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 ;

— une provision de 1.354,22 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue au 30 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— à compter du 1er mai 2025, une provision égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux ;

Déboute [L] [K] épouse [F] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 ;

Dit que si au jour de la présente décision, [L] [K] épouse [F] a fait l’objet d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou d’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture ;

Déboute la SA Mésolia habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne [L] [K] épouse [F] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification au préfet ;

Dit que la présente décision sera transmise au préfet de Tarn-et-Garonne.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

La greffière La juge