TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00206 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2RCX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 JUILLET 2025

MINUTE N° 25/00957

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 16 Juin 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE JBB, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C1707

ET :

LA SOCIETE BAFIK, dont le siège social est sis [Adresse 3] / FRANCE

représentée par M^e Boubacar SOGOBA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 40

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2023, la société SCI JBB a consenti à la société BAFIK un bail commercial sur des locaux situés [Adresse 2] à SAINT DENIS.

Le 10 décembre 2024, la société SCI JBB a fait délivrer à la société BAFIK un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 13.747,04 euros.

Par acte du 28 janvier 2025, la société SCI JBB a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société BAFIK, pour :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion de la société BAFIK et de toutes personnes de son chef ;

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les locaux ;

— Se voir attribuer le dépôt de garantie ;

— Condamner la société BAFIK à lui payer à titre provisionnel :

une somme de 22.405,60 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, arrêtée au 22 janvier 2025, loyer de janvier 2025 inclus, augmentée des intérêts de retard de 1% par mois tels que stipulés au contrat de bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 30% telle que prévue par la « CLAUSE RESOLUTOIRE », augmentée des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,- Condamner la société BAFIK à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

— Rejeter toute demande de délais ;

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 16 juin 2025.

À l’audience, la société SCI JBB sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de la dette à locative à 63.326,95 euros.

Par écritures soutenues oralement, la société BAFIK ne conteste pas le montant de la dette mais sollicite l’octroi de délais de paiement de 24 mois suspensifs des effets de la clause résolutoire. En outre, elle sollicite du juge des référés que la société SCI JBB soit déboutée de ses demandes tendant à l’application des clauses pénales, à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la conservation du dépôt de garantie, ainsi que celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ou, à défaut, la ramener à de plus justes proportions.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et soutenues oralement.

La société BAFIK a adressé le 27 juin 2025 une note en délibéré.

MOTIFS

Sur la note en délibéré

D’après l’article 16 du Code de procédure civile, le juge doit en toute circonstance faire observer le principe de la contradiction. Il ne peut retenir dans sa décision les moyens, explications et documents invoqués ou produits par les parties que si elles ont été à même d’en débattre contradictoirement.

L’article 445 du même code dispose qu’Après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, aucune note en délibéré n’a été autorisée.

Aussi, il ne sera pas tenu compte de la note adressée par la société BAFIK après la clôture des débats.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La société SCI JBB justifie que le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 10 décembre 2024 pour une somme en principal de 13.747,04 euros est demeuré infructueux dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, de sorte que le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 11 janvier 2025.

Le maintien dans les lieux de la société BAFIK causant un préjudice à la société JBB, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

Toutefois, la société SCI JBB sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l’espèce, elle est susceptible d’apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La société BAFIK sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

La société SCI JBB justifie, par la production du bail, du commandement de payer, du décompte arrêté au 6 juin 2025, que la société BAFIK reste lui devoir à cette date une somme de 49.753,34 euros (incluant loyers, charges et indemnités d’occupation), échéance de mai 2025 incluse, déduction faite :

— des frais d’huissier d’un montant de 188,96 euros inclus dans les dépens;

— de la somme de 13.222,15 euros facturée au titre de la taxe foncière 2024 et de la somme de 262,44 euros au titre des « intérêts 2% de 13.122,15 TF 2024 », aucun justificatif n’étant produit.

La société BAFIK sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 49.753,34 euros.

La demanderesse sollicite en outre le paiement de sommes fondées sur des dispositions du contrat de bail susceptibles d’être qualifiées de clause pénale (intérêts de retard de 1% par mois et majoration de 30% de l’indemnité d’occupation par rapport au montant du loyer conventionnel), de sorte qu’elles sont susceptibles d’être réduites par le juge du fond si elles apparaissent manifestement excessives au regard de la situation financière de la locataire. Tel pouvant être le cas en l’espèce, il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Au vu des éléments produits et des débats, compte tenu du montant de la dette et la société défenderesse ne produisant aucun élément permettant d’apprécier sa capacité à faire face à ses échéances en sus du loyer courant, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement sur le fondement des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce.

L’obligation de la société BAFIK de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Enfin, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la société BAFIK restera acquis à la société SCI JBB dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence de désordres susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l’office du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

La société BAFIK, qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SCI JBB l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail commercial et la résolution du bail à compter du 11 janvier 2025 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société BAFIK et de tous occupants de son chef, du local situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société BAFIK au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société BAFIK à payer à la société JBB la somme provisionnelle de de 49.753,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de mai 2025 incluse ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives aux majorations et au dépôt de garantie ;

Condamnons la société BAFIK à payer à la société SCI JBB la somme de

1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société BAFIK à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Déboutons pour le surplus ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 23 JUILLET 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Mallorie PICHON