JUGEMENT DU 05 MAI 2026

Objet : Autres demandes relatives à la vente

NAC : 50Z

Le CINQ MAI DEUX MIL VINGT SIX, au Tribunal judiciaire de Montauban, le présent jugement a été rendu en matière civile, par Madame Estelle JOUEN, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MONTAUBAN, agissant en JUGE UNIQUE, par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :

DEMANDERESSE :

S.A.S. GB IMMO RCS TOULOUSE 884 933 847

22 rue de la Chenaie

31650 SAINT ORENS DE GAMEVILLE

représentée par Maître Marie-julie CANTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR :

Monsieur [Q] [K]

né le 01 Avril 1950 à TOULOUSE (31)

187 chemin de la vignée

82170 POMPIGNAN

représenté par Maître Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocats au barreau de TOULOUSE

La cause inscrite au rôle sous le N° RG 24/00289 – N° Portalis DB3C-W-B7I-EDMN, a été plaidée à l’audience du 02 Décembre 2025 où siégeait Madame Estelle JOUEN, Vice-présidente, agissant en JUGE UNIQUE, sans opposition des avocats, assistée de Madame Stéphanie COUTAL, Greffier.

Madame Estelle JOUEN a été entendue en son rapport.

Les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et conclusions.

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] est propriétaire d’un bien immobilier situé 41 avenue de Grande Bretagne à Toulouse (31300).

Suivant promesse synallagmatique de vente du 22 novembre 2021, M. [K] a vendu le bien à la société GB Immo, au prix de 2.100.000 €, sous condition suspensive stipulée au profit de l’acquéreur de l’obtention d’un concours bancaire.

Par acte sous seing privé du 26 avril 2022, les parties ont convenu de constater la caducité du compromis de vente reçu le 22 novembre 2021 et de procéder la signature d’un nouveau compromis de vente.

Aux termes de cet acte, la société GB Immo s’est engagée à acquérir le bien moyennant le prix de 2.100.000 €.

Outre les conditions suspensives de droit commun, la promesse a été soumise à deux conditions suspensives particulières.

En premier lieu, il a été stipulé la nécessité pour l’acquéreur d’obtenir de la part d’organismes bancaires un prêt selon les conditions financières prévues à l’acte : à hauteur maximale de 2.200.000 €, pour une durée de remboursement maximale de deux ans et pour un taux nominal d’intérêt calculé sur l’Euribor 3 mois moyen mensuel + 2,50 %.

En second lieu, il a été stipulé la nécessité pour l’acquéreur d’obtenir pour la vente un arrêté de non-opposition à déclaration préalable pour les travaux suivants : rénovation de la toiture – intégration de diverses fenêtres de toit de type velux – reprise avec potentiellement agrandissement des lucarnes du 1er étage – ravalement de la façade dans son ensemble.

Un dépôt de garantie, à la charge de la société GB Immo, a été stipulé à l’acte. Il a été convenu à hauteur de 50.000 €. La somme a été versée directement entre les mains de M. [K] le jour de la signature de l’acte.

La promesse a été conclue avec une date d’expiration de sa validité au 07 octobre 2022.

La vente n’a pas été réitérée.

Après vaine sommation du 31 janvier 2023, la société GB Immo a par acte du 26 mars 2024, fait assigner M. [K] aux fins de restitution du dépôt de garantie.

Par décision du 22 mai 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction avec effet différé au 25 septembre 2025 et a dit que l’affaire sera appelée à l’audience du 27 janvier 2026.

Par décision du 15 octobre 2025, l’audience de plaidoirie a été avancée au 02 décembre 2025.

A l’audience du 02 décembre 2026, l’affaire a été examinée et mise en délibéré au 03 mars 2026, délibéré prorogé au 05 mai 2026.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions en réponse n°2 notifiées le 28 février 2025, la Sas GB Immo demande au tribunal de :

— débouter M. [K] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [K] à restituer à la société GB Immo la somme de 50.000 € au titre du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal depuis le 1er février 2023, date de la première mise en demeure,

— assortir la condamnation d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner M. [K] à payer à la société GB Immo la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamnet M. [K] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

A l’appui de sa demande, la Sas GB Immo excipe de la clause stipulée au contrat prévoyant qu’en cas de non accomplissement d’un condition suspensive, dans la mesure où sa réalisation n’a pas été empêchée par l’acquéreur, le dépôt de garantie est restitué à ce dernier.

Elle précise que le compromis de vente comporte deux clauses, l’une intitulée condition suspensive d’obtention de prêt et l’autre à la page suivante intitulée absence de condition suspensive d’obtention de prêt, que cette contradiction rédactionnelle a fait l’objet d’échange de courriels suite à la signature du contrat et que dans le cadre de cet échange, M. [K] a déclaré accepter la condition suspensive d’obtention du prêt.

S’agissant de cette condition, la Sas GB Immo fait valoir qu’elle a fait diligence, dès lors qu’elle a sollicité un financement dès le 28 avril 2022 et qu’elle en a justifié auprès de son cocontractant par la remise d’une attestation établie par la Banque Populaire le 16 mai 2022.

En réponse à M. [K] qui conteste l’attestation produite au motif que celle-ci ne précise pas les conditions du prêt sollicité, la Sas GB Immo argue que c’est la banque qui rédige l’attestation, de sorte que l’acquéreur n’est pas maître de son contenu.

Elle soutient que les conditions du prêt étaient nécessairement conformes à celle prévue au compromis, puisque la promesse de vente a été remise à la banque lors de la demande de financement.

Elle fait observer que le contrat prévoyait la possibilité pour le vendeur, en cas de défaillance de l’acquéreur, de mettre en demeure ce dernier de justifier du dépôt de la demande de prêt et faute de réponse de ce dernier, de se prévaloir de la résolution du compromis, ce que M. [K] s’est abstenu de faire, de sorte que sa contestation apparaît tardive.

Elle ajoute que la non réalisation de la vente ne résulte pas de la non-obtention d’un financement par les acquéreurs, mais de la non-réalisation de la seconde condition suspensive.

S’agissant de cette seconde condition suspensive tenant à l’obtention d’une non-opposition à déclaration préalable de travaux, la Sas GB Immo expose qu’elle n’a pas pu être réalisée, sans faute de part, en ce que :

— elle a déposé la déclaration préalable le 31 mai 2022, soit dans le délai stipulé au contrat, ce dont elle justifie par la production du récépisse de dépôt édité par les services de la mairie,

— la mairie a rendu un arrêté d’opposition à la réalisation des travaux le 29 juin 2022,

— elle a pris l’attache de l’Architecte des Bâtiments de France pour tenter de trouver une solution avant la date d’expiration du délai fixé au compromis pour l’obtention de l’arrêté de non-opposition, soit le 29 juillet 2022, mais n’y est pas parvenue malgré ses diligences,

— M. [K] a été informé tant de l’arrêté d’opposition que des démarches initiées auprès des ABF.

La Sas GB Immo fait valoir que M. [K] ajoute au conditions stipulées au contrat quand il indique que l’acquéreur aurait dû opérer des démarches en amont de la signature du second compromis de vente pour vérifier avec l’ABF les travaux qu’il était possible de faire exécuter et ceux qui ne l’étaient pas.

En réponse à M. [K] qui semble considérer que le projet de travaux incluant des fenêtres de toit n’avait aucune chance d’aboutir, elle soutient que ce moyen relève de considérations personnelles, de sorte qu’il est totalement inopérant.

Elle avance que des projets immobiliers récents dans le quartier, également situés en zone ABF, sont pourvus de fenêtres de toit.

Elle rappelle que la condition suspensive prévoyait bien que le projet incluait ce type d’installation, de sorte que si l’on suit le raisonnement de M. [K], celui-ci aurait signé le second compromis et elle aurait accepté de verser le dépôt de garantie directement entre ses mains, en parfaite connaissance de l’impossibilité de réalisation de cette condition suspensive.

Elle considère que le manque de sérieux de l’argumentation de M. [K] est ainsi démontré.

Elle ajoute que la poursuite des échanges entre les parties malgré la défaillance de la condition démontre que tant le vendeur que l’acquéreur souhaitait faire aboutir la vente.

Elle argue enfin que ces échanges postérieurs sont sans incidence sur les stipulations contractuelles et l’exécution des obligations en résultant.

Elle explique que dans les mois qui ont suivi la non réalisation de la vente en raison du non accomplissement de la condition suspensive d’obtention de non-opposition à déclaration préalable, les parties ont continué à échanger pour tenter de faire aboutir la transaction, mais que M. [K] a rompu les échanges à compter du mois de septembre 2022, de sorte que le 31 janvier 2023, elle lui a adressé une sommation de restituer le dépôt de garantie, de manière totalement légitime puisque les stipulations contractuelles relatives au dépôt de garantie prévoyaient que si l’acquéreur n’avait pas empêché l’accomplissement de la condition suspensive, ce qui était le cas, le vendeur était tenu de lui restituer ce dépôt de garantie à première demande.

Au soutien de sa demande d’astreinte, la Sas GB Immo fait valoir qu’elle a relancé M. [K] à plusieurs reprises par téléphone, courrier, sommation, sans succès.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle de M. [K] tendant à la voir condamner au paiement de la somme de 160.000 €, la Sas GB Immo fait valoir que cette demande est de pure opportunité.

Elle en veut pour preuve que M. [K] n’a jamais formé aucune demande de réitération ou indemnitaire avant la présente instance, alors que le compromis de vente est arrivé à échéance le 07 octobre 2022 .

Elle argue que la stipulation de pénalité dont excipe M. [K] est parfaitement claire sur ses conditions de mise en oeuvre, la première étant que toutes les conditions relatives à l’exécution de la vente soient remplies, ce qui n’est pas le cas en l’absence de réalisation des conditions suspensives.

Elle ajoute que si M. [K] avait estimé que les conditions de la vente étaient remplies, il n’aurait pas manqué de la mettre en demeure de régulariser la vente et/ou de régler les pénalités contractuellement prévues.

Elle soutient enfin que M. [K] ne justifie pas d’un quelconque préjudice, ni que le bien est toujours en vente comme il l’affirme.

En défense, aux termes de ses conclusions responsives et récapitulatives n°II notifiées le 05 juin 2025, M. [Q] [K] demande au tribunal de :

A titre principal

— débouter la société GB Immo de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de M. [K],

A titre reconventionnel,

— condamner la société GB Immo à verser la somme de 50.000 € à M. [K], qui conservera l’acompte perçu à ce titre

— condamner la société GB Immo à verser la somme de 160.000 € à M. [K], au titre de l’immobilisation de l’immeuble objet du compromis,

En toutes hypothèses,

— condamner la société GB Immo à verser à M. [K] une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au prodit de M^e Serdan, avocat, sur son affirmation de droit.

Pour s’opposer à la restitution du dépôt de garantie M. [K] fait valoir que chacune des conditions suspensives prévues au contrat a défailli du fait de la Sas GB Immo.

S’agissant de la condition suspensive d’obtention d’un concours bancaire, il fait valoir:

— que la Sas GB Immo ne produit aucun élément démontrant qu’elle a déposé plusieurs demandes de financement auprès d’établissements bancaires, et que les demandes de financement qu’elle a déposées correspondent aux caractéristiques qui avaient été conventionnellement arrêtées dans la promesse synallagmatique de vente,

— que l’attestation de la Banque Occitane qui lui a été remise le 16 mai 2022 et qu’il verse aux débats ne précise en rien les caractéristiques du crédit sollicité

— que la Sas GB Immo reconnait ne pas avoir respecté cette condition, mais fait valoir que le compromis comprend en page 14 une clause excluant ladite condition,

— que cette clause est incompatible avec les stipulations en page 12 et 13 détaillant les caractéristiques de la condition suspensive d’obtention d’un financement,

— qu’elle avait surtout pour objet de préciser qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, la Sas GB Immo ne pouvait bénéficier des dispositions protectrices du code de la consommation, en l’occurence de l‘article L.313-1,

— qu’elle n’a pas eu pour effet de balayer cette condition suspensive, mais simplement d’acter que celui dans l’intérêt duquel elle a été stipulée, à savoir l’acquéreur, y renonçait et ne pouvait en conséquence se réfugier derrrière le refus de la banque pour ne pas passer l’acte définitif,

— qu’elle n’impacte en rien les droits du vendeur, bien au contraire,

— que le courriel cité par la Sas GB Immo ne permet pas de déduire qu’il a accepté la condition suspensive d’obtention du prêt, étant rappelé que la renonciation à un droit ne peut pas être implicite.

S’agissant de la condition suspensive de non-opposition à déclaration de travaux, M. [K] fait valoir que l’examen de cette seconde condition suspensive nécessite qu’un éclairage soit apporté sur l’attitude de la Sas GB Immo depuis l’origine de la relation contractuelle.

Il argue à cet égard qu’il se déduit des éléments du dossier :

— que la Sas GB Immo a fait échouer la première promesse en déposant une demande de prêt ne concernant pas seulement l’achat d’un bien immobilier, mais également la réalisation de travaux, après avoir déclaré dans la promesse qu’elle n’entendait pas faire réaliser de tels travaux,

— qu’elle a disposé d’un délai de cinq mois, entre le mois de novembre 2021, date du premier compromis, et le mois d’avril 2022, date de la signature de la seconde promesse, pour se rapprocher des services des ABF afin de vérifier avec ces derniers les conditions de faisabilité de son opération, et s’est abstenue de le faire alors qu’elle ne pouvait ignorer ou n’aurait à tout le moins pas dû ignorer du fait de sa qualité de professionnelle de l’immobilier, que cette démarche était incontournable s’agissant d’un projet immobilier situé dans le coeur historique de Toulouse,

— qu’elle a obtenu de la part du vendeur l’adjonction d’une condition suspensive tenant à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme en lui assurant que le risque d’opposition était faible, sans jamais avoir contacté les services concernés,

— qu’elle a fait inscrire dans les caractéristiques de la promesse l’intégration de ”diverses” fenêtres de toit de type velux, sans autre précision, pour ensuite déposer un dossier comportant pas moins de 18 velux en toiture,

— qu’elle n’a pas justifié auprès de son vendeur du dépôt d’un dossier de déclaration préalable correspondant à l’opération envisagée, et ce au plus tard le 31 mai 2022, alors que la promesse sitpulait clairement que cette diligence constituait une obligation si l’acquéreur entendait se prévaloir de la condition suspensive,

— qu’elle a établi et déposé un projet non conforme aux dispositions de l’article R.423-54 du code de l’urbanisme et des articles L.621-30 et suivants du code du patrimoine, alors que le compromis de vente précisait que l’immeuble se situait dans un périmètre de protection d’un monument historique ou d’un immeuble classé ou inscrit et que toute modification du vendeur devait faire l’objet d’une autorisation par l’ABF,

— qu’elle n’a même pas cherché à attaquer le refus qui lui a été opposé,

— qu’elle a en revanche maintenu en haleine son concontractant, à compter du 07 octobre 2022, date utime de réitération par acte authentique, jusqu’au mois de février 2023, en lui assurant être en contact avec les services de l’ABF, lui laissant espérer une issue positive

— qu’elle a enfin brutalement abaissé son prix de vente de 500.000 € en faisant pression sur son cocontractant par voie de sommation d’avoir à rembourser de manière anticipée la somme de 50.000 € qu’elle réclame aujourd’hui.

Il fait valoir que si par extraordinaire le tribunal devait entrer en voie de condamnation à son égard, il exclurait l’astreinte sollicitée, qui ne vient sanctionner que l’inexécution d’une obligation de faire, alors que la sanction d’un défaut de versement d’une somme ne peut s’entendre que par l’application d’un intérêt légal, tout au plus.

Au soutien de sa demande reconventionnelle aux fins de paiement de la somme de 160.000 €, M. [K] excipe de la stipulation de pénalité figurant en page 14 du compromis.

Il fait valoir qu’en raison des manoeuvres et de la légèreté de la Sas GB Immo, son bien est demeuré hors marché pendant près de 18 mois et que le marché immobilier depuis sa remise en vente est nettement moins favorable que celui qui existait avec la rupture des liens contractuels entre les parties.

Il fait état d’une estimation dans une fourchette variant de 850.000 € à 1.100.000 €.

Il soutient que pour faire échec à l’application de cette clause, la Sas GB Immo ne peut se prévaloir de la défaillance des conditions suspensives, dès lors qu’elle est à l‘origine de cette défaillance.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et des moyens à leur soutien.

MOTIFS :

1. Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1304 du code civil dispose que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un évènement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article 1304-3 du code civil suppose que le débiteur de la condition a oeuvré de façon déloyale (Cass, Civ, 3ème, 19 mai 2016, n°12-30.172). Mais la jurisprudence retient aussi plus simplement la faute du débiteur sur le défaut de diligence, sa passivité ou sa négligence (Cass. Civ.3ème 16 février 2022, n° 20-23.237).

Le point de savoir si les diligences ont bien été accomplies par le débiteur de l’obligation relève du pouvoir souverain des juges du fond (Cass, Civ. 3ème, 15 décembre 2010, n°10-10.473, Civ.1ère, 06 mai 2010, n° 09-14.690).

Au cas présent, il est stipulé dans le compromis de vente conclu le 26 avril 2022 entre la Sas GB Immo et M. [K], au paragraphe intitulé “dépôt de garantie” :

Dans le cas où la non-réalisation des présentes résulterait de l’exercice d’un droit de préemption, d’un droit de préférence ou du non-accomplissement d’une condition suspensive, dans la mesure où sa réalisation n’a pas été empêchée par l’ACQUEREUR, cette somme lui sera restituée. Le VENDEUR s’engage à restituer ladite somme à l’ACQUEREUR en cas de non réalisation de la vente dans les conditions suivantes à première demande de ce dernier accompagnée du justificatif de la non réalisation des présentes. L’ACQUEREUR, après mise en demeure infructueuse, au terme du délai d’une année, pourra contraindre le VENDEUR par tout moyen à sa convenance.

Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au VENDEUR, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus.

Il est établi que le 31 janvier 2023, la Sas GB Immo a fait délivrer à M. [K] une sommation de lui restituer la somme de 50.000 € versée au titre du dépôt de garantie, au motif “qu’une condition suspensive n’a pu être réalisée dont le non-accomplissement ne peut être imputable à la partie requérante dont le justificatif est joint au présent acte”.

La réalisation de la vente était subordonnée à l’octroi d’un concours bancaire, lui-même dépendant de l’obtention d’une décision de non opposition à déclaration de travaux.

Or il s’avère que la mairie de Toulouse s’est opposée à la déclaration de travaux.

Dès lors et ainsi que le fait valoir la Sas GB Immo, ce n’est pas le non-accomplissement de la condition suspensive d’obtention du prêt qui est à l’origine de la non réalisation de la vente, mais le non-accomplissement de la condition suspensive de non-opposition à la déclaration de travaux.

Il en découle que M. [K] ne peut valablement s’opposer à la restitution du dépôt de garantie au motif que la Sas GB Immo aurait fait défaillir la condition suspensive d’obtention du prêt.

Ce moyen sera donc écarté, seule la défaillance, du fait de l’acquéreur, de la condition d’obtention d’une non-opposition à déclaration préalable pouvant être utilement invoquée.

La réalisation de la promesse était soumise à l’obtention avant le 29 juillet 2022 d’un arrêté de non-opposition à déclaration préalable pour la rénovation de la toiture, l’intégration de diverses fenêtres de toit de type velux, la reprise avec potentiellement agrandissement des lucarnes du 1er étage et le ravalement de la façade dans son ensemble.

Il était précisé que pour se prévaloir de la condition suspensive, l’acquéreur devra justifier auprès du vendeur du dépôt d’un dossier de déclaration préalable correspondant à l’opération envisagée et ce au plus tard le 31 mai 2022, au moyen d’un recepisse délivré par l’autorité compétente.

Les termes de la clause précitée sont clairs : c’est le dépôt du dossier de déclaration préalable qui devait intervenir avant le 31 mai 2022, et non sa justification auprès du vendeur; Aussi c’est vainement que M. [K] fait grief à la Sas GB Immo d’avoir tardé à l’informer de l’accomplissement de cette démarche.

Il était également stipulé que l’acquéreur s’obligera à produire toute demande de pièces complémentaire dans un délai maximum de 15 jours à compter de la réception effective de la demande de pièces complémentaires.

Il est établi que le dossier a été déposé à la mairie de Toulouse le 31 mai 2022, soit le dernier jour du délai, et donc, dans celui-ci, et qu’il a été complété le 14 juin 2022, soit moins de quinze jours après le dépôt de la déclaration et, donc, de la demande de pièces complémentaires.

Le 27 juin 2022, l’Architecte des Bâtiment de France a émis un avis défavorable sur le projet de travaux présenté par la société GB Immo, pour les motifs suivants :

La pose de 18 châssis de toit est un projet disproportionné pour éclairer les combles de cet immeuble bourgeois du XIXème siècle qui bénéficie de fenêtres de combles en façade.

Ces éléments, par leur nombre important et leur emprise, malgré leur positionnement dans l’axe des travées des baies, sont de nature à fortement dénaturer la toiture de cet immeuble, très visible depuis les espaces publics, et par conséquent la valeur patrimoniale de cet édifice et du paysage urbain du quartier dans le champ de visibilité du Monument Historique Cité [immeuble Virebent, 2 avenue de Lombez].

C’est en considération de cet avis défavorable que par arrêté du 28 juin 2022, la mairie de Toulouse s’est opposée à la déclaration de travaux.

Pour voir juger que cette issue est le résultat de manoeuvres déployées par la Sas GB Immo depuis la négociation du premier compromis de vente, en vue de faire durer les pourparlers et d’obtenir une diminution du prix, M. [K] excipe :

— du dépôt par la Sas GB Immo d’une demande de prêt pour financer l’acquisition de l’immeuble et la réalisation de travaux, alors qu’une clause du premier compromis stipulait qu’elle n’entendait pas réaliser de tels travaux,

— de l’envoi avant la signature du second compromis d’un courriel faisant état d’un risque très limité d’opposition à déclaration préalable de travaux,

— de l’absence de démarches effectuées en amont pour s’assurer de l’absence d’opposition de l’Architecte de France,

— de la formulation imprécise ‘diverses fenêtres de toit” utilisée dans le compromis pour décrire le projet de travaux alors que celui-ci prévoyait l’installation de pas moins de 18 velux,

— de l’envoi d’une sommation de restituer le dépôt de garantie alors qu’un troisième compromis avec demande de baisse de prix était en cours de négociation, afin de faire pression sur lui et le convaincre de céder son bien à un prix moindre.

La Sas GB Immo conteste cette dernière allégation. Elle fait valoir que M. [K] avait rompu les échanges depuis plusieurs mois lorsqu’elle lui a fait délivrer sommation de payer le 31 janvier 2023. M. [K], à qui il incombe de rapporter la preuve de la déloyauté de la demanderesse, ne démontre pas qu’il était toujours en contact avec celle-ci à la date de la délivrance de l’acte, les courriels produits aux débats étant soit antérieurs de plusieurs mois au 31 janvier 2023 soit postérieurs.

Si la Sas GB Immo a souhaité qu’une condition suspensive d’obtention de non opposition à déclaration de travaux soit insérée dans le second compromis de vente, c’est pour se protéger du risque qu’une décision défavorable soit rendue par les services de l’urbanisme. En acceptant l’insertion d’une telle clause, M. [K] a accepté cet aléa et ne peut en conséquence faire grief à son cocontractant de ne pas avoir fait disparaître ledit aléa en s’assurant en amont de l’avis favorable de l’Architecte des Bâtiments de France.

Il est constant que dans le cadre de la négociation du second compromis, la Sas GB Immo a indiqué à M. [K] que “le risque d’opposition [à déclaration de travaux] est faible puisqu’il n’y a pas de covisibilité avec le monument historique” (pièce 4 de M. [K], courriel du 18 février 2022).La Sas GB Immo, dont la bonne foi est présumée, fait précisément valoir que c’est en toute bonne foi qu’elle a cru pouvoir rassurer son cocontractant. Elle verse aux débats les vues aériennes de trois immeubles situés à proximité du monument historique protégé et pourvus de nombreuses fenêtres de toit. S’il est exact que la situation de ces bâtiments est différente de celle du bien de M. [K], il reste que leur présence dans le secteur concerné a pu, à tort ou à raison, laisser penser à la Sas GB Immo que son projet avait toutes les chances d’être accepté par les services de l’urbanisme, même s’il demeurait un risque d’opposition.

S’agissant de la formulation imprécise ‘diverses fenêtres de toit”, il n’est pas démontré qu’elle soit imputable à l’acquéreur alors que la rédaction de l’acte est le fait du notaire.

Il est établi que, malgré l’insertion dans le premier compromis de vente d’une clause stipulant que l’acquéreur n’envisageait pas d’opération de modification du bien qui nécessiterait soit un arrêté de non opposition à déclaration préalable de travaux soit un permis de construire, et dont l’obtention préalable à la vente serait pour lui constitutive d’une condition suspensive (pg 4), la Sas GB Immo a déposé une demande d’emprunt comprenant le financement de travaux soumis à autorisation d’urbanisme puisque la banque lui a demandé de justifier de l’obtention d’une telle autorisation et a refusé de lui octroyer le prêt demandé, en l’absence. La Sas GB Immo ne s’explique pas sur les circonstances l’ayant conduit à effectuer une démarche contraire à la déclaration stipulée dans le compromis. La bonne foi étant présumée et en l’absence d’élément établissant que la Sas GB Immo a agi sciemment pour faire échec la condition suspensive d’obtention du prêt, il sera retenu qu’elle a fait preuve de légéreté dans le cadre de la négocation et de l’exécution du premier compromis. Toutefois, cette circonstance ne suffit pas à elle seule à démontrer la déloyauté de la Sas GB Immo depuis l’origine de la relation contractuelle jusqu’à la rupture définitive des négociations.

En considération de ces éléments, il n’est pas démontré que la Sas GB Immo a fait défaillir, sciemment ou par négligence, la condition suspensive d’obtention d’une non-opposition à déclaration préalable de travaux.

En conséquence, il convient de condamner M. [K] à restituer à la Sas GB Immo la somme de 50.000 €.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 31 janvier 2023.

2. Sur la demande reconventionnelle

Il résulte de l’article 1231-5 du code civil que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

L’article 1231-5 précise en son alinéa 5 que sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Au cas présent, le compromis de vente conclu le 26 avril 2022 entre la Sas GB Immo et M. [K], comporte une stipulation de pénalité ainsi libellée :

Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de DEUX CENT DIX MILLE EUROS (210.000 EUR) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il est acquis que la condition relative à l’obtention d’une non opposition à déclaration de travaux ne s’est pas réalisée, rendant caduque la promesse de vente conclu entre les parties.

La Sas GB immo étant déliée de tout engagement contractuel du fait de la caducité de la promesse de vente, elle ne peut se voir imputer à faute l’absence de régularisation de la vente.

En conséquence, M. [K] ne peut qu’être débouté de sa demande tendant à voir condamner la Sas GB Immo à lui régler la somme déduction faite du montant du dépôt de garantie.

3. Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [K] succombe, de sorte qu’il sera condamné aux dépens.

L’article 700 1° du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la Sas GB Immo la charge des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits en justice. En conséquence, M. [K] devra lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 1° du code de procédure civile.

Sa propre demande sur ce fondement sera rejetée.

***

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel, par mise à disposition par le greffe :

Condamne M. [Q] [K] à payer à la Sas GB Immo la somme de 50.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023,

Déboute M. [Q] [K] de sa demande reconventionnelle,

Condamne M. [Q] [K] aux dépens,

Condamne M. [Q] [K] à payer à la Sas GB Immo la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de proécdure civile,

Déboute M. [Q] [K] de sa propre demande sur ce fondement,

Le greffier Le Président