TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/11931

N° Portalis 352J-W-B7G-CYBCL

N° MINUTE : 4

Assignation du :

26 Septembre 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 30 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. COMPAGNIE DES CRISTALLERIES DE SAINT-LOUIS

[Localité 5]

représentée par Maître Arthur DE GALEMBERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1939

DEFENDERESSE

SOCIETE CIVILE DES PROPRIETAIRES DES DEUX MAISONS SISES A [Localité 9] [Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par Maître Nicolas SIDIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0047

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 03 Décembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 29 mars 1994, la SOCIETE CIVILE DES PROPRIETAIRES DES DEUX MAISONS SISES A [Localité 9] [Adresse 6], a donné à bail commercial à la société LA MAISON ROYALE, aujourd’hui dénommée COMPAGNIE DES CRISTALLERIES DE SAINT-LOUIS, afin d’y exercer un “ commerce d’exposition et de vente de porcelainerie, faïencerie, verrerie, cristallerie, coutellerie, argenterie, orfèvrerie, lingerie de table, objets d’ornementation et luminaires, de bijouterie et d’horlogerie, de parfumerie, de maroquinerie, d’ameublement et d’habillement ”, des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 9] désignés comme suit :

“A droite de la porte cochère de l’immeuble, une boutique, dont la partie arrière est éclairée par la cour de l’immeuble, et une arrière-boutique, à laquelle on accède par quelques marches, éclairée également par la cour de l’immeuble.

Il existe en limite de la boutique et de l’arrière-boutique un escalier intérieur qui conduit au sous-sol.

Un sous-sol par ledit escalier intérieur, auquel on peut accéder en outre par les deux escaliers de descente en cave de l’immeuble, se composant d’une part, de cinq caves, dont trois à usage de réserve, une à usage de chaufferie, et une à usage de bureau, de réserve et de sanitaires, soit deux W.C. et un cabinet de toilette, et d’autre part, de deux couloirs de dégagement, un de ces deux derniers ayant fait partie antérieurement du couloir commun des caves de l’immeuble”.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 1993, moyennant un loyer annuel de 1.300.000 francs, hors taxes hors charges.

Par acte sous seing privé du 03 août 2012, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2012, moyennant un loyer annuel de 302.263 euros, hors taxes hors charges.

A son terme, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par actes extrajudiciaires des 30 juillet et 16 septembre 2021, la S.A.S COMPAGNIE DES CRISTALLERIES DE SAINT-LOUIS a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2021, proposant que le loyer annuel soit fixé à 280.000 euros, hors taxes hors charges. En réponse, par actes extrajudiciaires des 29 et 30 septembre 2021, la bailleresse a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021 mais a proposé que le loyer de renouvellement soit fixé à la somme de 405.000 euros par an, hors taxes hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 26 septembre 2022, reprenant les termes de son mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 mars 2022, la société COMPAGNIE DES CRISTALLERIES DE SAINT-LOUIS a assigné la SOCIETE CIVILE DES PROPRIETAIRES DES DEUX MAISONS SISES A [Localité 9] [Adresse 6] devant le juge des loyers commerciaux de ce tribunal aux fins notamment de voir fixer le prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 280.000 euros hors taxes hors charges à compter du 1er octobre 2021.

Par jugement en date du 5 avril 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a :

— Constaté, par l’effet de la demande de renouvellement signifiée les 30 juillet et 16 septembre 2021 par la SAS COMPAGNIE DES CRISTALLERIES DE SAINT-LOUIS à la SOCIETE CIVILE DES PROPRIETAIRES DES DEUX MAISONS SISES A [Localité 9] [Adresse 6] et l’acceptation de cette dernière par actes extrajudiciaires des 29 et 30 septembre 2021, que le bail concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 9] s’est renouvelé à compter du 1er octobre 2021 ;

— Avant dire droit pour le surplus, ordonné une mesure d’expertise et désigné en qualité d’expert Madame [P] [N], laquelle a été remplacée par Madame [T] [K] par ordonnance du 04 juillet 2023, aux fins notamment de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité, de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2021 au regard des dispositions des articles des articles L.145-33, L.145-34 du code de commerce et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce et de donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er octobre 2021 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul ;

— Fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

— Réservé les dépens.

L’experte judiciaire a déposé son rapport le 26 mars 2024. Elle a retenu que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle a évalué la surface pondérée des locaux à 120,87 m², retenu un prix unitaire de 2.800 euros / m² P, estimé qu’un abattement de 5,5 % devait être appliqué en vertu de l’accession en fin de jouissance, concluant à une valeur locative après correctifs de 320.000 euros par an, hors taxes et hors charges.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié le 26 septembre 2024, la société COMPAGNIE DES CRISTALLERIES DE SAINT-LOUIS demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer à compter du 1er octobre 2021 le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 303.264 euros, hors taxes hors charges ;

— condamner la bailleresse aux entiers dépens qui comprendront les frais de l’expertise et à lui payer une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

A l’appui de ses prétentions, elle expose qu’elle accepte la position de l’experte judiciaire selon laquelle il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité ainsi que son estimation du prix unitaire. Elle conteste la pondération des surfaces effectuée par l’experte demandant que soit retenue une surface pondérée de 120,03 m² P arrondie à 120 m² P. Au regard des factures des travaux produites, elle sollicite qu’un abattement de 6,4 % soit retenu.

Aux termes de son mémoire en réponse régulièrement notifié le 18 novembre 2024, la SOCIETE CIVILE DES PROPRIÉTAIRE DES DEUX MAISONS SISES A [Localité 9] [Adresse 6] demande au juge des loyaux commerciaux de :

— fixer à compter du 1er octobre 2021, le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, soit la somme de 414.150 euros hors taxes et hors charges par an, aux clauses et conditions du bail inchangées, à l’exception de celles qui seront modifiées en application des dispositions d’ordre public de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, sans préjudice pour chacune des parties de leur droit à se prévaloir des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce,

— ordonner que les arriérés de loyer portent intérêt terme par terme au taux légal du jour de leur exigibilité, soit à compter du 1er octobre 2021 jusqu’au jour du parfait paiement, en application de l’article 1231-6 du code civil,

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la société Compagnie des Cristalleries de Saint-Louis au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient qu’il existe, ainsi que l’a retenu l’experte judiciaire, une modification notable des facteurs locaux de commercialité résultant selon elle de l’amélioration du pouvoir d’achat de la population des 8ème et 9ème arrondissements, du renforcement d’enseignes de luxe dans le secteur des locaux loués, de la montée en gamme de l’offre hôtelière de luxe et de restaurants gastronomiques haut-de-gamme dans le secteur et de l’ouverture de l’Hôtel [8] après sa rénovation. Elle demande de retenir la surface pondérée évaluée par l’experte qu’elle a mandatée, Madame [H], soit 125,50 m² P et un prix unitaire de 3.000 euros / m² P et conclut à l’absence de tout abattement sur la valeur locative.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 décembre 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler que suivant jugement avant-dire droit en date du 05 avril 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail portant sur des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 9], à compter du 1er octobre 2021.

Sur la demande de déplafonnement

Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.

Ces éléments sont :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

Il résulte des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-6 du code de commerce qu’une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

Le bailleur qui allègue une modification notable des facteurs locaux de commercialité comme motif de déplafonnement doit ainsi démontrer qu’une telle modification est intervenue au cours du bail expiré et a eu une incidence sur l’activité exploitée dans les lieux loués.

En l’espèce, l’experte judiciaire a analysé les éléments mis en avant par le bailleur et a retenu qu’au cours du bail expiré :

“ – Les catégories socio-professionnelles réputées disposer d’un pouvoir d’achat parmi les plus élevés sont en recul (à l’instar de toutes les autres) sur la période d’observation ;

— Le revenu moyen par foyer fiscal imposé affiche une progression (+44,32 %) qui traduit une amélioration du pouvoir d’achat, amélioration qui se révèle d’autant plus significative dans la mesure où elle s’applique à un niveau de revenus parmi les plus élevés de la Capitale, phénomène qui est donc de nature à profiter, en théorie, au commerce objet des présentes ;

— La rotation des enseignes ne signe aucune évolution significative de la commercialité sur la rue Royale ;

— L’augmentation de la capacité d’accueil en ce qui concerne tant l’offre hôtelière que l’offre gastronomique présentes sur le secteur est de nature à drainer sur le secteur, une clientèle potentielle captive susceptible de fréquenter les boutiques de la [Adresse 13] ;

— L’ouverture au public en juin 2021 de l’Hôtel [8] est également de nature à générer, au voisinage des locaux sous expertise, un flux de chalands complémentaires qui ne fréquentait pas nécessairement le secteur auparavant, même si la situation sur le trottoir opposé implique une certaine dilution au niveau des locaux sous expertise.

Des analyses qui précèdent, il ressort qu’au cours du bail écoulé, les évolutions intervenues concernant les facteurs locaux de commercialité, considérées dans leur ensemble, sont de nature à avoir densifié les flux de chalands au voisinage des locaux sous expertise ” (page 23 du rapport).

Ces conclusions ne sont pas discutées et les parties admettent qu’il y a eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, justifiant que le principe du plafonnement soit écarté et que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative.

Sur la valeur locative

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative d’un local commercial doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Sur l’emplacement et les caractéristiques des locaux

Aux termes du rapport d’expertise dont les constatations ne sont pas contestées sur ce point, les locaux se situent dans le [Localité 9], [Adresse 13], large artère à double sens de circulation qui relie la [Adresse 10] à la [Adresse 11].

Les locaux sont situés au numéro [Adresse 6], entre la [Adresse 10] et la [Adresse 12] et sont très bien desservis par les transports en commun (bus, métro), la station de métro “Concorde” (desservant les lignes 1, 8 et 12) et la station “Madeleine” (desservant les lignes 8, 12 et 14) étant distantes respectivement de 190 et de 220 mètres environ. En outre, l’arrêt de bus (desservant les lignes 84 et 94) est à 95 mètres environ de la boutique. Enfin, plusieurs parcs de stationnement sont présents à proximité.

Selon l’expert, l’activité exercée par la locataire (cristallerie, arts de la table) est tout à fait en adéquation avec la commercialité de la portion de la [Adresse 13] où se situent les locaux, celle-ci étant caractérisée par la présence de commerces en pied d’immeuble dont l’activité est orientée vers les activités d’horlogerie / bijouterie et d’art de la table.

Madame [K] expose dans son rapport qu’ “ il s’agit d’une très bonne situation pour l’activité de “cristallerie/arts de la table” exercée au sein d’un secteur central de la capitale qui profite à la fois, de la population touristique et étrangère générée par la concentration de nombreux hôtels de luxe et de boutiques “haut-de-gamme”, voire de luxe, de la [Adresse 14] et de la [Adresse 12] ainsi que, dans une certaine mesure, de la fréquentation de la population salariée du secteur et de la population parisienne ” (page 7 du rapport).

Cette appréciation de l’experte judiciaire n’est pas contestée par les parties.

Le commerce à l’enseigne “ST LOUIS” se situe au rez-de-chaussée d’un immeuble ancien de bel aspect, élevé sur sous-sol, comprenant outre le rez-de-chaussée, un entresol, deux étages droits, un troisième mansardé sous brisis et un quatrième sous combles. La façade en pierre de taille est légèrement ouvragée. L’immeuble paraît en bon état d’entretien au vu des photographies annexées au rapport.

Les locaux, qui se développent sur deux niveaux, disposent d’un linéaire de façade de 7,5 mètres sur la [Adresse 13]. Ils sont décrits ainsi :

Au rez-de-chaussée :

— “ Aire de vente de configuration relativement rationnelle se développant sur une profondeur de 23,00 m environ et se prolongeant sur la partie arrière – en surélévation de 3 marches (côté cour) et 4 marches (côté escalier) – par une zone d’exposition largement éclairée sur la cour de l’immeuble par deux larges baies vitrées – murs et faux-plafond peints avec éclairage par rails de spots renforcé par suspensions – hauteur sous faux-plafond variant de 3,45 m environ à 3,25 m environ – présence d’un comptoir d’accueil situé en partie médiane de l’aire de vente – départ d’escalier vers le sous-sol – présence de deux piliers en partie médiane de l’aire de vente – présence d’une porte-fenêtre ouvrant sur la cour de l’immeuble située sur la partie arrière de l’aire de vente – sol parqueté ” ;

Au sous-sol (niveau non accessible à la clientèle) relié au rez-de-chaussée par un escalier intérieur d’une largeur de 0,90 m environ :

“- Un bloc sanitaire équipé de deux WC et d’un lavabo sur meuble vasque – murs dallés de mosaïque – faux-plafond peint avec éclairage par néons – sol carrelé

Dégagement à la suite avec surélévations et déclivités successives desservant :

— Un ensemble de surfaces composé de deux bureaux commandés, de deux réserves partiellement voûtées – d’une vaste réserve et d’un local chaufferie desservis par un second dégagement – murs et plafonds peints et pour partie en pierres apparentes – hauteur sous plafonds, faux-plafond et sous clé de voûte variant de 2,82 m à 2,24 m – présence d’une porte d’accès vers les parties communes de l’immeuble – sol moquetté en ce qui concerne le palier et les bureaux et en ciment peint en ce qui concerne les réserves et dégagements ”.

Les locaux sont équipés d’une climatisation réversible, d’un système de vidéosurveillance et sont en très bon état d’entretien apparent.

Sur la base de plans établis par le cabinet Daniel Legrand, géomètre-expert, l’experte indique que la surface utile des locaux est de 255,80 m² (132,25 m² au rez-de-chaussée et 123,55 m² au sous-sol).

L’expert a retenu la pondération des surfaces suivante :

Rez-de-chaussée :

* Zone 1 – aire de vente sur une profondeur de 5 m environ : 30,50 m² x 1 = 30,50 ;

* Zone 2 – aire de vente sur une profondeur de 5 m environ : 32,15 m² x 0,90 = 28,94 ;

* Zone 3 – aire de vente sur une profondeur de 10 m environ : 52,60 m² x 0,50 = 26,30;

* Zone 4 – surplus de l’aire de vente :17 m² x 0,35 = 5,95 ;

Sous-sol :

* Annexes – bureaux, réserves, sanitaires et dégagements : 112,20 m² x 0,25 = 28,05 ;

* Annexe – local chaufferie : 11,35 m² x 0,10 = 1,14.

La locataire admet pour l’essentiel cette pondération, à l’exception de la zone 4 au rez-de-chaussée pour laquelle elle rappelle que le coefficient de pondération préconisé par la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière est compris entre 0,25 et 0,35. Elle estime que le coefficient maximal retenu par l’experte n’est pas justifié dès lors d’une part, que cette zone est en surélévation de quelques marches et que d’autre part, la présence de marches a été prise en compte pour la zone 3 (coefficient de pondération préconisé par la Charte compris entre 0,40 et 0,60) conduisant l’experte à ne pas retenir le coefficient maximal mais celui médian de 0,50. Elle demande l’application d’un coefficient de 0,30 pour cette zone.

La bailleresse demande de retenir la pondération des surfaces effectuées par l’expert qu’elle a mandaté et notamment l’application d’un coefficient de 0,60 pour la zone 3 au rez-de-chaussée contestant que la trémie en partie centrale gêne la circulation, de même que les quelques marches et soutenant que ces éléments n’affectent que de façon minime la surface dédiée à l’aire de vente.

Les contestations des parties portent sur la pondération des zones 3 et 4 au rez-de-chaussée. L’experte judiciaire a rappelé que selon les préconisations de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, le coefficient de pondération est compris entre 0,40 et 0,60 pour la zone 3 et entre 0,25 et 0,35 pour la zone 4 en fonction de la profondeur et de l’éclairement. A cet égard, le coefficient pour la zone 4 retenu par l’expert mandaté par la bailleresse (0,45) n’est pas conforme à la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière et ne saurait être entériné, d’autant que ce dernier indique dans son rapport ne pas avoir “ procédé à la visite intérieure des locaux ”.

Madame [K] a motivé son choix d’un coefficient de 0,50 pour la zone 3 par “ l’emprise d’une vaste trémie en partie centrale ainsi que par la situation en surélévation de 3 marches d’un 1/3 environ de la surface de cette zone ” (page 25 du rapport). Or, la trémie est d’une surface de 3,75 m² sur le plan figurant dans le rapport (soit 7 % de la zone 3) et ne sert pas à l’activité commerciale de la locataire. Par ailleurs, il n’est pas contesté qu’un tiers de cette zone se situe en surélévation de trois marches, de sorte que cette partie n’est pas accessible aux personnes à mobilité réduite. La position de l’experte judiciaire étant argumentée et pertinente, elle sera retenue.

En ce qui concerne la zone 4, Madame [K] a justifié son choix d’un coefficient de 0,35 “ par la situation de la zone d’exposition en surélévation de 3 marches [en réalité 4] par rapport à l’aire de vente, ce qui fait obstacle à l’accès de cette zone aux personnes à mobilité réduite et tient compte du bon éclairement naturel, sur la cour de l’immeuble, de cette surface ” (page 25 du rapport).

Or, il est d’usage d’adapter le coefficient en fonction des caractéristiques des locaux et de prendre ainsi en compte notamment leur éclairement mais aussi les différences de niveaux. Dès lors que l’expert retient qu’il s’agit d’une zone en surélévation de quelques marches, non accessible aux personnes à mobilité réduite, il n’est pas justifié de retenir le coefficient maximal et il sera appliqué le coefficient de 0,30, soit pour la zone 4 : 17 m² x 0,30 = 5,1 m² P.

Dès lors, il sera retenu une surface pondérée totale des locaux de 120,03 m².

Sur le prix unitaire et la valeur locative avant éventuels correctifs

Au titre des éléments de comparaison, l’experte cite des références visant des commerces situés [Adresse 13] :

— une location nouvelle à effet au 1er janvier 2016 pour un commerce d’horlogerie situé [Adresse 1], d’une surface de 203 m² P et au prix unitaire de 3.251 euros / m² P,

— une location nouvelle à effet au 1er septembre 2015, avec versement d’une indemnité pour le droit au bail de 13.500.000 euros, pour un commerce d’horlogerie situé [Adresse 3], d’une surface de 83 m² P et au prix unitaire de 1.205 euros / m² P,

— trois renouvellements amiables :

* pour un commerce d’orfèvrerie / art de la table au n°9, à effet au 1er janvier 2017, d’une surface de 380 m² P et au prix unitaire de 2.400 euros / m² P,

* pour un commerce de bijouterie /orfèvrerie au n°6, à effet au 1er janvier 2020, d’une surface de 95,85 m² P et au prix unitaire de 2.988 euros / m² P,

* pour une bijouterie au n°14, à effet au 1er avril 2015, d’une surface de 22,75 m² P et au prix unitaire de 3.516 euros / m² P,

— une fixation judiciaire au 1er janvier 2014 au prix unitaire de 2.800 euros / m² P, pour un commerce d’arts de la table au n°21, d’une surface de 122,50 m² P.

L’experte cite également deux autres références au n°[Adresse 4] (prix unitaire de 2.893 euros / m²P, date d’effet : 1er avril 2018, pour un commerce de maroquinerie d’une surface de 121 m²P, avec versement d’une indemnité pour le droit au bail de 1.500.000 euros) et au n°[Adresse 2] (prix unitaire de 3.878 euros / m²P, date d’effet : 1er septembre 2019, pour un commerce d’horlogerie d’une surface de 73,50 m²P, avec versement d’une indemnité pour le droit au bail de 5.000.000 euros).

Madame [K] propose de retenir un prix unitaire de 2.800 euros /m²P qui est accepté par la locataire.

La bailleresse fait état des autres références citées dans le rapport de l’expert qu’elle a mandaté et soutient qu’au regard de ces références, de l’excellente situation des locaux [Adresse 13] bénéficiant d’une très bonne commercialité, ainsi que de la très large destination du bail, il y a lieu de retenir un prix unitaire de 3.000 euros / m²P. Elle soutient que si la valeur locative ne saurait résulter d’une moyenne arithmétique, les références locatives retenues par l’experte judiciaire, à l’exclusion de celles faisant état d’un droit au bail qu’elle demande d’écarter dès lors que ce versement influe sur le montant du loyer fixé, font état d’une valeur moyenne de 2.991 euros / m²P. Enfin, elle relève que le prix unitaire de 2.800 euros conduit à retenir un loyer inférieur au loyer plafonné et qu’en aucun cas, la valeur locative de renouvellement ne peut être inférieure au loyer plafonné selon l’experte elle-même (page 31 du rapport).

Il sera observé que les références citées par la bailleresse, à l’exception d’une (celle au [Adresse 6]) prise en compte par l’experte judiciaire, ne sont pas situées [Adresse 13] et ne corroborent pas en tout état de cause le prix unitaire de 3.000 euros / m²P qu’elle demande de retenir, puisque pour la moitié d’entre elles, le prix unitaire est inférieur à 2.800 euros / m²P.

Par ailleurs, le déplafonnement du loyer n’impose pas comme le soutient la bailleresse, de devoir retenir une valeur locative supérieure ou au moins égale au loyer plafonné, ce dernier pouvant être, au bout d’un certain temps, décorrélé de la valeur locative réelle des locaux.

Or, l’analyse des références les plus pertinentes, à savoir celles situées [Adresse 13] et hors celle incluant le versement d’un droit au bail, le très bon emplacement en adéquation avec l’activité, la destination contractuelle plutôt large, l’état et la configuration des locaux qui, si elle est rationnelle, n’est pas optimale avec la présence de piliers, de marches et de différents niveaux, conduisent à entériner le prix unitaire de 2.800 euros / m²P proposé par l’expert judiciaire.

La valeur locative, avant éventuels correctifs, s’établit donc à la somme de 336.084 euros (2.800 euros / m²P x 120,03 m²) par an.

Sur les éventuels correctifs

* Sur l’abattement au titre des travaux réalisés et de la clause d’accession en fin de jouissance

Selon l’article R. 145-8 du code de commerce, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En l’espèce, le bail liant les parties prévoit une clause 40 qui stipule “ sous réserve de l’application éventuelle des dispositions du Titre V du décret du 30 septembre 1953 modifié, tout embellissement ou amélioration fait par le locataire, notamment sonneries, canalisations et installations d’eau, de gaz et d’électricité, fourneaux, armoires et planches fixées au mur, glaces fixées aux murs ou aux portes, installations sanitaires, de chauffage ou de chauffe-eau, de climatisation, resteront acquis au bailleur sans indemnité et devront être remis en bon état d’entretien en fin de jouissance (…) ”.

Dès lors que l’accession est stipulée en fin de jouissance et non en fin de bail, l’appréciation de la valeur locative doit tenir compte des locaux dans leur consistance et leur état lors de la conclusion du bail avant les travaux d’amélioration réalisés par la locataire. Pour tenir compte de cet état d’origine, il convient de procéder à un abattement sur la valeur locative déterminée ci-dessus au regard de la configuration actuelle des lieux après travaux, en fonction de la nature et du montant des travaux réalisés par la locataire.

L’experte judiciaire a analysé les factures produites par la locataire, a retenu la réalisation de travaux d’amélioration pour un montant de 564.519,56 euros et à ce titre, un abattement de 5,50 %.

La locataire soutient qu’il n’y a pas lieu d’écarter en totalité comme l’a fait Madame [K], les deux factures des sociétés L’ARCHE DU BOIS (118.857,62 euros) et V8 DESIGNERS (29.000 euros) qui correspondent partiellement à des travaux d’aménagement à hauteur de 54.584 euros pour la première facture et à hauteur de 21.832,50 euros pour la seconde. Elle demande de retenir un abattement de 6,4 %.

La bailleresse conteste tout abattement de ce chef en raison essentiellement de la carence probatoire de la locataire, de l’absence de justificatifs suffisants de la nature des travaux réalisés, de la prise en compte de l’achat de mobiliers alors que cela devrait être exclu, de l’ancienneté des travaux notamment de pose de moquette laquelle aurait été manifestement depuis remplacée au regard des photographies annexées au rapport et ne fera donc pas accession au bailleur.

Il sera observé que la locataire verse aux débats les factures justifiant de travaux concernant la plomberie, maçonnerie, gros oeuvre, pose d’une porte blindée, climatisation, éclairage, pose d’une porte automatique coulissante, etc, qui constituent sans contestation possible des travaux d’amélioration des locaux susceptibles de faire accession à la bailleresse. S’agissant de la moquette, sa présence a été constatée dans l’escalier et dans les bureaux au sol-sol, de sorte que la contestation de la bailleresse sur ce point n’est pas justifiée.

S’agissant de la facture de la société L’ARCHE DU BOIS, c’est à juste titre que l’experte judiciaire l’a écartée dès lors qu’il s’agit pour ceux que la locataire souhaite voir admettre de travaux de remplacement d’étagères, adjonction d’une niche, de modules de rangement, pose de panneaux à peindre sur le mur, de placard, soit de travaux d’aménagement en corrélation avec son activité. Quant à la facture de la société V8 DESIGNERS, correspondant aux frais de maîtrise d’oeuvre “ du réaménagement intérieur de la boutique ”, elle sera écartée pour le même motif, en l’absence de démonstration par la locataire, sur qui repose la charge de la preuve, qu’il s’agit de frais en lien avec la réalisation de travaux d’amélioration pouvant faire accession à la bailleresse.

En retenant sur les factures produites un montant de 564.519,56 euros arrondi à 564.520 euros, l’experte judiciaire a fait une juste estimation des travaux d’amélioration réalisés par la locataire depuis son entrée dans les lieux. C’est encore à juste titre que sur la base d’une période de 31 ans écoulée, Madame [K] retient un investissement annuel de 18.210 euros hors taxes.

Au regard de la valeur locative telle qu’évaluée par la présente juridiction, il sera appliqué un abattement de 5,40 % (18.210 x 100 / 336.084).

* Sur la majoration pour zone ZTI sollicitée par la bailleresse

La bailleresse soutient qu’il convient d’appliquer une majoration de 10 % en raison de l’emplacement des locaux, inclus dans la zone touristique internationale (ZTI) depuis septembre 2015, laquelle permet une ouverture dominicale.

Il n’est ni d’usage ni justifié de retenir une majoration pour ce motif dès lors que l’emplacement a justement été pris en compte pour évaluer la valeur locative. Cette demande sera donc rejetée.

* * *

En conséquence de ce qui précède, la valeur locative après correctifs, s’établit à la somme en principal de (336.084 – (336.084 x 0,054) =) 317.935,46 euros arrondis à 317.935 euros par an.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021

La valeur locative après correctifs, s’établissant à la somme en principal de 317.935 euros, le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 sera fixé à la somme en principal de 317.935 euros par an.

Selon les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, les rappels de loyers dus depuis le 1er octobre 2021 emporteront intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024, date de notification du mémoire de la bailleresse formulant cette demande, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date.

D’après les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article susvisé.

Sur les mesures accessoires

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, l’équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes de ce chef.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme annuelle de 317.935 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2021 entre la SOCIETE CIVILE DES PROPRIETAIRES DES DEUX MAISONS SISES A [Localité 9] [Adresse 6] et la S.A.S. COMPAGNIE DES CRISTALLERIES DE SAINT-LOUIS pour les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 9],

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dûs, à compter du 18 novembre 2024 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute la S.A.S. COMPAGNIE DES CRISTALLERIES DE SAINT-LOUIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SOCIETE CIVILE DES PROPRIETAIRES DES DEUX MAISONS SISES A [Localité 9] [Adresse 6] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.S. COMPAGNIE DES CRISTALLERIES DE SAINT-LOUIS d’une part, et la SOCIETE CIVILE DES PROPRIETAIRES DES DEUX MAISONS SISES A [Localité 9] [Adresse 6] d’autre part, à prendre en charge chacune par moitié, les dépens qui incluront les frais de l’expertise judiciaire,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 30 janvier 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER M. ESCRIVE