TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

JUGEMENT CIVIL du 17 septembre 2025

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N° RG 25/00273 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D4FN

Décision n° /2025

Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [I], né le 04 Avril 2000 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nathalie REY-DEMANEUF, avocat au barreau de MONTBELIARD

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [L], né le 20 Septembre 1991 à [Localité 6]

Madame [E] [B], née le 07 Juin 1990 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

défaillants

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Louis CIOFFI, statuant à juge unique

Greffier : Laurence ROUSSEY

JUGEMENT :

Rendu sans débats en application des articles 778 et 779 du code de procédure civile, le demandeur ayant été invité à déposer son dossier de plaidoirie dans les meilleurs délais et avisé par mention sur l’ordonnance de clôture du 14 mai 2025 que la décision serait rendue le 17 septembre 2025

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2025 et signé par Jean-Louis CIOFFI, Président, assisté de Laurence ROUSSEY, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 6 novembre 2023, Monsieur [P] [I] a acquis de Monsieur [O] [L] et de Madame [E] [B], dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4], trois lots constitués d’un appartement en duplex situé au premier étage d’une surface loi Carrez de 70,37 m2 (lot n°3), d’une cave située au rez-de-chaussée (lot n°13) et d’un emplacement de parking situé à l’extérieur du bâtiment (lot n°23), pour un prix de 55 000 euros.

Le 22 janvier 2024, Monsieur [P] [I] a donné à bail l’appartement à Madame [F] [J] et Monsieur [R] [N] pour une durée de trois ans à compter du 27 janvier 2024 et pour un montant de 690 euros mensuel comprenant 10 euros de charges.

A la demande de Monsieur [P] [I], un procès-verbal de constat de commissaire de justice a été établi le 27 novembre 2024, et a constaté une toiture « en très mauvais état », « des poutres soutenant l’ancien plancher en mauvais état, imbibées d’eau, pourries » dans la salle de bain, ainsi que de nombreuses tâches de moisissures dans les chambres à l’étage.

Monsieur [P] [I] faisant grief à Monsieur [O] [L] et Madame [E] [B], les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de MONTBELIARD suivant actes d’huissier de justice délivrés le 10 avril 2025 aux fins de :

Juger que Monsieur [O] [L] et Madame [E] [B] se sont rendus coupables de dol ;Annuler la vente intervenue le 6 novembre 2023 entre les parties ;Ordonner le remboursement de la somme de 61 283 euros au profit de monsieur [P] [I] et condamner les défendeurs solidairement à son paiement ;Condamner les défendeurs à régler la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;Juger que Monsieur [L] et Madame [B] reprendront possession de leur bien immeuble sis [Adresse 3], en l’état et après restitution des sommes dues ; Débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;Condamner solidairement les défendeurs à la somme de 2 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé de ses moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2025.

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Rendu sans débats en application des articles 778 et 779 du code de procédure civile, la partie demanderesse a déposé son dossier de plaidoirie au cours de l’audience d’orientation du 14 mai 2025 et a été avisée par mention sur l’ordonnance de clôture que la décision serait rendue le 17 septembre 2025.

SUR CE,

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera également rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision.

Sur la demande d’annulation de la vente pour dol :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En application de l’article 1128 du code civil, est notamment nécessaire à la validité du contrat, le consentement des parties.

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il est constant en droit, que la volonté de tromper doit être caractérisée puisque sans preuve de l’intention, point de dol..

Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient à la partie alléguant le dol ayant vicié son consentement de démontrer l’existence de manœuvres, de mensonges ou d’une réticence dolosive ainsi que son caractère intentionnel et déterminant.

Au soutien de sa demande, Monsieur [P] [I] fait valoir d’une part, que les défendeurs ont délibérément cachés les infiltrations et pourrissements par la réfection des peintures effectuées juste avant la vente et d’autre part, qu’ils ont tu la réalité de l’état de l’appartement eu égard à l’état des planchers de la salle de bain consécutivement au dégât des eaux. Les deux moyens seront ainsi analysés successivement.

Sur le moyen relatif aux manœuvres dolosives

Monsieur [P] [I] soutient que les défendeurs ont repeint les murs de l’appartement afin de dissimuler intentionnellement l’existence de moisissures, conséquences de l’infiltration du toit. Ce moyen de fait invoqué relève des manœuvres frauduleuses.

Il ressort du procès-verbal de constat du commissaire de justice du 27 novembre 2024 que le logement présente une toiture en très mauvais état et qu’il y a la présence d’une multitude de tâches de moisissures dans la chambre parentale, à l’angle ouest et sur le velux, ainsi que sur le long de la poutre apparente au plafond mansardé et autour de la fenêtre de la chambre des enfants.

Il ressort par ailleurs du devis de la SB BATI RENOV d’un montant de 3 065,48 euros que suite au « dégât des eaux », le placo et les plaintes des deux chambres doivent être changés.

Il ressort en outre de l’attestation de Monsieur [M] [A], voisin du demandeur, que ce dernier était « au courant des problèmes d’infiltration d’eau suite à la grêle qui a endommagé la toiture le 30 juin 2022, les locataires ont dû partir d’urgence de l’appartement de Monsieur [I] ».

Il résulte enfin de l’attestation produite par le notaire officiant lors de la vente, qu’une rencontre a été organisée entre les parties à son étude le 15 octobre 2024 au cours de laquelle les vendeurs ont « fait part aux acquéreurs de précédentes fuites dans le toit ayant engendré la survenance de traces de moisissures et ont précisé que les murs d’une des chambres avaient été repeints avant la vente » et ont convenu de répartir les frais de remise en état.

S’il est établi, au vu des attestations produites, que les vendeurs avaient connaissance des infiltrations provenant de la toiture ainsi que de la présence de moisissures, ces éléments ne suffisent toutefois ni à établir un lien de causalité direct avec les désordres constatés, ni une intention dolosive de les dissimuler à l’acquéreur.

Par ailleurs, la toiture qualifiée, dans le PV du commissaire de justice précité, « en très mauvais état » (sic) était manifestement visible et apparente par les acquéreurs au jour de la conclusion du contrat de sorte qu’aucune manœuvre au sens du texte précité ne saurit être caractérisée.

En outre, la seule mention de la réfaction récente des peintures, sans préciser ni la localisation des murs, ni s’il s’agit des murs sur lesquels les moisissures ont été effectivement constatées, n’est pas suffisante à démontrer l’intention dolosive et ce d’autant plus que les vendeurs reconnaissent n’avoir repeint qu’une seule chambre. Les moisissures ayant été constatées dans les deux chambres, il aurait été logique que les vendeurs procèdent à la réfection des deux pièces s’ils avaient réellement eu l’intention de les dissimuler, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

Enfin, le fait pour un vendeur de réaliser des travaux de remise en état, tels que de la peinture avant la vente d’un bien, ne constitue pas en soi une manœuvre dolosive s’agissant d’une pratique courante dans la vente de biens immobiliers.

Par conséquent, faute pour le demandeur de rapporter la preuve d’une volonté de tromper dans le cadre de manœuvres dolosives, la demande ne saurait prospérer à ce titre.

Sur le moyen relatif à la réticence dolosive

Monsieur [P] [I] soutient par ailleurs que les défendeurs ont délibérément caché le pourrissement des poutres soutenant le plancher de la salle de bain, rendant l’immeuble impropre à sa destination en raison du risque qu’il menace ruine. Ce moyen de fait invoqué relève de la réticence dolosive.

Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier précédemment évoqué que les poutres soutenant l’ancien plancher de la salle de bain sont imbibées d’eau et pourries.

Il ressort par ailleurs du devis de l’entreprise PERRIN JC qu’une rénovation complète de la salle de bain est envisagée suite à un dégât des eaux pour un montant total de 9 559 euros. Les prestations qui y sont décrites mentionnent notamment le rattrapage du sol affaissé et la pose d’un nouveau sol PVC, mais ne font pas état d’un changement de poutres.

Si ces éléments démontrent qu’un dégât des eaux s’est effectivement produit dans la salle de bain, rien en revanche ne vient établir la cause de ce dégât des eaux, son antériorité ou son ampleur.

En effet, Monsieur [P] [I] n’apporte aucun élément de nature à établir l’origine du dégât des eaux ni la date de sa survenance, de sorte qu’aucun lien ne peut être valablement établi avec les défendeurs.

En outre, le procès-verbal de constat d’huissier et le devis produits aux débats ne sauraient suffire à établir l’existence du problème de structure allégué par le demandeur, dès lors qu’aucun de ces documents n’en fait mention.

De fait, le demandeur n’apporte la preuve ni de la connaissance qu’auraient eue les défendeurs du pourrissement des poutres soutenant le plancher de la salle de bain, ni d’une quelconque réticence dolosive à ce titre, qui ne saurait dès lors leur être reprochée.

Par conséquent, il y a lieu de débouter le demandeur de sa demande d’annulation de la vente pour dol.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1178 alinéa 4 du code civil, indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon une jurisprudence constante, il est acquis que la victime de manœuvres dolosives peut exercer, outre l’action en annulation du contrat, une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du dommage qu’elle a subi.

Au soutien de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 5 000 euros, Monsieur [P] [I] fait valoir qu’il a subi un préjudice résultant de l’impossibilité de pouvoir louer son appartement, lui occasionnant de ce fait un manque à gagner important alors qu’il rembourse par ailleurs son prêt bancaire.

Dès lors, il lui incombe d’établir la faute, le préjudice et le lien de causalité.

En l’espèce et conformément aux développements qui précèdent, le dol n’a pas été caractérisé et ne peut donc constituer la faute invoquée.

En outre, le demandeur n’apporte aucun autre justificatif établissant l’existence d’une faute distincte de celle invoquée pour le dol.

Par conséquent, il convient de débouter le demandeur de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’application combinée des articles 696 et 700 du code de procédure civile conduit à ce que Monsieur [P] [I], partie perdante, supporte la charge des entiers dépens et soit débouté de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Vu l’ordonnance de clôture du 14 mai 2025,

DEBOUTE Monsieur [P] [I] de sa demande d’annulation du contrat de vente pour dol ;

DEBOUTE Monsieur [P] [I] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] aux dépens ;

DEBOUTE Monsieur [P] [I] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La greffière

Laurence ROUSSEY

Le président

Jean-Louis CIOFFI