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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MONTLUCON

[Adresse 2]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01249 – N° Portalis DBWM-W-B7I-CNOH

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00

JUGEMENT

DU : 15 Octobre 2025

E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH

C/

[W] [I]

[S] [L]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH

SELAS ALLIES AVOCATS

copie exécutoire délivrée à :

E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH

SELAS ALLIES AVOCATS

JUGEMENT

Le 15 Octobre 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Madame [X] [C], munie d’un pouvoir ;

DEFENDEURS

Madame [W] [I]

née le 28 Février 1990 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Denis COTTIER suppléé par Maître Valérie DAFFY de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocats au barreau de MONTLUCON

Monsieur [S] [L]

né le 15 Juin 1993 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 2 juillet 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, en présence de [N] [E], assistante de justice, après avoir entendu les représentants des partiesen leurs conclusions, explications et plaidoiries, a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 15 OCTOBRE 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 26 mai 2021, l’E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [W] [I] et Monsieur [S] [L] un logement situé [Adresse 5] – à [Localité 6] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 465,09 euros outre une provision sur charges.

Le 05 avril 2022, la Commission de surendettement des particuliers de l’ALLIER validait les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposées à Madame [W] [I] et Monsieur [S] [L].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 23 novembre 2023, l’E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH a fait notifier à Madame [W] [I] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 1 543,70 euros en principal.

Le 21 février 2024, la Commission de surendettement des particuliers de l’ALLIER constatait la recevabilité du dossier de surendettement déposé par Madame [W] [I] et s’orientait vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

L’E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH contestait cette décision par courrier en date du 29 février 2024.

Un avenant au contrat de bail a été réalisé le 18 mars 2024, suite au départ de Monsieur [S] [L], Madame [W] [I] devenait alors seule titulaire du contrat de bail.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 02 septembre 2024, signifié à étude, l’E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH a fait assigner Madame [W] [I] et Monsieur [S] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail,

— l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le paiement de la somme de 1 486,02 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 juillet 2024, outre loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la fixation, en deniers ou en quittances, d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,

— le paiement de la somme de 150,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Monsieur le Préfet de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 03 septembre 2024.

La CCAPEX de l’ALLIER a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 27 novembre 2023.

Par jugement en date du 14 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON, déclarait Madame [W] [I] irrecevable à bénéficier de la procédure de traitement des situations de surendettement des particuliers.

L’enquête sociale a été réalisée. Madame [W] [I] vivait seule avec ses deux enfants mineurs. Son ancien compagnon avait quitté le logement en 2023, et depuis lors, Madame [W] [I] était seule titulaire du contrat de bail. Son ancien compagnon avait fait de fausses déclarations, notamment auprès de la Caisse d’allocations familiales entrainant une dette conséquente auprès de l’organisme qui avait procédé à des retenues importantes sur le compte allocataire de Madame [W] [I] jusqu’en fin d’année dernière. Monsieur [S] [L] refusait de participer au remboursement de la dette locative pour la période où il était encore cotitulaire du contrat de bail. Il ne réglait pas non plus la pension alimentaire pour les enfants. Madame [W] [I] avait déposé un dossier de surendettement en 2024, incluant la dette de loyer. Elle souhaitait reprendre le paiement du loyer et mettre en place un plan d’apurement avec le bailleur.

A l’audience du 02 juillet 2025, l’E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH, représenté, avait déposé son dossier, actualisant sa créance à la somme de 6 643,40 euros au 15 avril 2025. La clause résolutoire était déjà acquise au moment de la décision de recevabilité du dossier de surendettement déposé par la locataire de telle sorte que la décision de recevabilité n’avait pu suspendre les effets de la clause résolutoire. Quant à la dette, la décision d’irrecevabilité du 14 janvier 2025 permettait au bailleur de réclamer l’intégralité de la dette, y compris les loyers que la procédure de surendettement avait gelés.

Madame [W] [I] était représentée. Son conseil déposait ses conclusions à l’audience. Elle sollicitait le débouté de l’E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH de l’ensemble de ses demandes. En effet, la décision de surendettement versée aux débats par le bailleur entrainait la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution. Dès lors, le bailleur ne pouvait solliciter dans une assignation ultérieure et sans nouveau commandement de payer, la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire. Aussi, le décompte versé par le bailleur était incompréhensible. Enfin, la locataire bénéficiait toujours de l’aide au logement qui n’était pas visée dans le décompte arrêté au mois de juillet 2024.

Monsieur [S] [L] n’était ni comparant ni représenté.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

➣ A titre liminaire

Bien que Monsieur [S] [L] ait été assigné par l’E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH, aucune demande à son encontre n’a été réalisée. De plus, celui-ci n’est plus titulaire du contrat de bail.

➣ Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que :

— toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

— à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 23 novembre 2023, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 543,70 euros.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Monsieur le Préfet de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 03 septembre 2024 ainsi qu’à la CCAPEX par courrier du 27 novembre 2023.

Aussi, si la décision de recevabilité du dossier de surendettement intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, elle est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire. En l’espèce, le commandement de payer a été signifié le 23 novembre 2023, de telle sorte que le délai de deux mois expirait le 24 janvier 2024. La décision de recevabilité est quant à elle intervenue le 21 février 2024, soit postérieurement à l’expiration du délai de deux mois, de telle sorte qu’elle est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Le commandement de payer, la saisine du Préfet et la saisine de la CCAPEX étant régulièrement intervenus dans les délais, la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par le bailleur, il apparaît que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois dudit commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 24 janvier 2024.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [I] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, conformément à l’article L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

➣ Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer et le décompte actualisé de sa créance.

Le jugement, en date du 14 janvier 2025, rendu par le juge des contentieux de la protection a déclaré irrecevable Madame [W] [I] à bénéficier de la procédure de traitement des situations de surendettement des particuliers, de telle sorte que le bailleur est fondé à solliciter le paiement des sommes dues par la locataire.

Le bailleur produit un décompte actualisé de sa dette, détaillé mensuellement. Il produit également les avis d’échéance du mois de février 2024 et des mois de juillet 2024 à mars 2025 attestant que l’aide personnalisée au logement a été déduite. Ainsi, il apparait que le décompte est détaillé et la créance justifiée.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [W] [I] au paiement de la somme de 6 643,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 1 543,70 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

➣ Sur l’indemnité d’occupation

Madame [W] [I] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité est due, en deniers ou en quittances, depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Il convient toutefois de préciser que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 24 janvier 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 15 avril 2025, sont intégrées dans la somme de 6 643,40 euros allouée au bailleur par le présent jugement.

Le bailleur sera autorisé à procéder à la révision du loyer conformément aux prévisions contractuelles et sera autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989, cette régulation étant faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [W] [I], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit aux demandes présentées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre l’E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH et Madame [W] [I] concernant le logement situé [Adresse 5] – à [Localité 6], ce à compter du 24 janvier 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [I] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Madame [W] [I] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 6 643,40 euros (six mille six cent quarante trois euros et quarante centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 1 543,70 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [W] [I] à payer, en deniers ou en quittances, à l’E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, étant précisé que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 24 janvier 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 15 avril 2025, sont intégrées dans la somme de 6 643,40 euros allouée au bailleur par le présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

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DIT que l’E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

DIT que l’E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH sera autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989 ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Madame [W] [I] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT