Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 22 Mai 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représenté par Madame [Z] [U], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [O]

9 rue Aimé Barthoulot

Logement 53

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Aurélien PARES lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 décembre 2024

date des débats : 19 décembre 2024

délibéré au : 06 mars 2025

prorogé au : 22 mai 2025

RG N° N° RG 24/02603 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGTQ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [J] [O] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 26 octobre 2023, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a consenti à [E] [O] le bail d’un logement conventionné de type 2, n°53, rez-de-chaussée sis 9 rue Aime Barthoulot, comprenant un jardin – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 290,71 € et la somme de 24,01 € au titre de la provision pour charges.

[E] [O] est décédé le 29 novembre 2023.

Il hébergeait [J] [O], son fils, mais aucun transfert de bail n’a eu lieu au profit de celui-ci, les conditions de transferts de bail n’étant pas remplies. Ce dernier s’est maintenu néanmoins dans les lieux.

Par procès-verbal en date du 10 mai 2024, le commissaire de justice mandaté par Nantes Métropole Habitat a constaté après avoir frappé à la porte du logement susmentionné l’identité de l’occupant, un enfant se déclarant être le fils de [J] [O], ce dernier étant absent. L’enfant répond habiter les lieux avec son père. Le commissaire de justice joint par appel téléphonique [J] [O] et celui-ci lui confirme avoir sa résidence principale au 9 rue Aime Barthoulot – 44300 NANTES, y avoir succédé à son défunt père et souhaiter conclure un bail avec la requérante.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

— Constater l’occupation du logement susvisée comme étant sans droit ni titre ;

— Ordonner l’expulsion de [J] [O], des lieux précédemment loués par [E] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Autoriser l’expulsion en période hivernale conformément aux dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner la suppression de l’information à la commission des actions de prévention des expulsions locatives par décision spéciale et motivée en vertu de l’article L. 412-5 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risque du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— Condamner [J] [O] à lui payer la somme de 400,57 € correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 27 mai 2024, avec intérêt au taux légal à compter l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— Condamner [J] [O] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 290,71 €, augmentée des charges locatives en cours, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

— Condamner [J] [O] à lui payer la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner [J] [O] aux entiers dépens de l’instance y compris le coût du procès-verbal de constat, de l’assignation et de la notification à la préfecture, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 2 décembre 2024, par les services sociaux du département indiquant que le locataire ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A ladite audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT, se réfère à l’acte introductif d’instance et maintient sa demande d’expulsion. Elle précise que le bail a été signé avec le père du défendeur le 26 octobre 2023 mais que celui est décédé et que son fils n’a pas pu reprendre le logement, celui-ci ne remplissant pas les conditions de transfert. Par ailleurs, le demandeur s’oppose à ce que [J] [O] bénéficie du délai légal de deux mois pour quitter les lieux à la suite d’un commandement et de la trêve hivernale. L’office public de la métropole nantaise déclare en effet que l’occupant n’a pas réglé les échéances de mars, août et décembre 2024 et qu’à ce titre une dette de loyer existe à hauteur de 517,32 euros arrêtée au 18 décembre 2024. Enfin elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement au profit de l’occupant.

Régulièrement cité à étude, [J] [O] a comparu. Il a actualisé sa situation financière et personnelle indiquant percevoir un salaire de 1.800 € au titre d’un emploi en CDI et avoir un enfant à charge. Il indique s’être installé dans le logement à la suite d’une séparation et vouloir quitter les lieux à la fin de l’année scolaire de son fils. Il a d’autres enfants pour lesquels il exerce un droit de visite et d’hébergement. Le défendeur explique que la dette correspond aux frais d’occupation car il paye les loyers. Il offre de verser la somme de 50 € par mois afin d’apurer cette dette.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025. A la suite d’une difficulté de service, le délibéré a été prorogé au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité d’occupant sans droit ni titre

Conformément aux articles 14, 40 I et 40 III de la loi du 6 juillet 1989, NANTES MÉTROPOLE HABITAT ne conteste pas que [J] [O] ait vécu avec son père au domicile de celui-ci, mais sans toutefois justifier résider dans les lieux depuis au moins un an avant le décès du locataire titulaire du bail. D’autant plus que le locataire, [E] [O] n’est lui-même resté dans le logement qu’un mois avant son décès. Les conditions de transfert de bail ne sont donc pas réunies, ce que l’intéressé ne conteste pas.

De ce fait, [J] [O] doit être qualifié d’occupant sans droit ni titre du logement en cause et la résiliation du bail au jour du décès du locataire titulaire, feu [E] [O], doit être constatée et en conséquence l’expulsion de [J] [O] ordonnée.

En application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai” d’un mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion.

Sur les délais d’expulsion

Conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement (de quitter les lieux), sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut (…) réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

La voie de fait se définit comme un ensemble d’actes matériels de violence ou d’effraction imputables à la personne dont l’expulsion est demandée.

Les articles L412-1 et L412-6 du même code, tels qu’ils résultent de la loi du 27 juillet 2023 en vigueur au 29 juillet 2023 énoncent que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et sauf exception, il est sursis à statuer à toute mesure d’expulsion jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ainsi que pour ce qu’il est convenu d’appeler « la trêve hivernale ».

Aux termes de ce même article L 412-6 du code de procédure civile d’exécution, il est sursis à toute mesure d’exécution à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante ; ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ; le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice de ce sursis lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide de ces mêmes procédés.

Ainsi, ces sursis à exécution ne s’appliquent pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il ressort de la rédaction de ces textes que le sursis à une expulsion ne peut être accordé à un occupant sans droit ni titre, première condition, qui se serait introduit dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, seconde condition. La voie de fait est ainsi présentée comme une condition supplémentaire nécessaire pour refuser à l’occupant le bénéfice du sursis de l’expulsion pendant la trêve hivernale.

Ainsi, l’occupation sans droit ni titre est sanctionnée par l’expulsion et la voie de fait par la suppression des délais de suspension possibles et rend l’expulsion immédiatement exécutable.

En l’espèce, il n’est pas contesté par la bailleresse que [J] [O], certes occupant sans droit ni titre, ne s’est pas introduit dans le logement à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et NANTES MÉTROPOLE HABITAT ne fait pas valoir l’absence de bonne foi de sa part.

Enfin, la mauvaise foi de l’occupant n’est pas démontrée, le simple fait d’avoir reconnu, sans aucune difficulté, être l’occupant des lieux depuis le décès de son père ne constituant pas la mauvaise foi nécessaire au refus de l’octroi des délais d’expulsion.

Enfin, en vertu de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ». L’article L. 412-4 du même code précise que la durée de ce délai ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Selon ce même article, « il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, [J] [O] indique lors de l’audience souhaiter rester dans les lieux jusqu’à la fin de l’année scolaire de son fils dont il a la charge mais ne fait état d’aucune démarche entreprise afin de trouver un autre logement dans le but de régulariser sa situation. Il perçoit par ailleurs un salaire de 1.800 € en CDI ce qui peut lui permettre de se reloger dans des conditions normales.

Par conséquent aucune suspension de délai à la mise en œuvre de l’expulsion ne sera ordonnée.

Sur la suppression de l’information à la commission des actions de prévention des expulsions locatives

Aucun élément tendant à cette suppression n’est avancé et justifié par Nantes Métropole Habitat.

Par conséquent la demande de NANTES MÉTROPOLE HABITAT tendant à la suppression de l’information de la commission des actions de prévention des expulsions locatives est rejetée.

Sur la dette d’indemnité d’occupation

L’article 1240 du Code civil dispose que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

L’occupant sans droit ni titre est débiteur d’une indemnité d’occupation, qui constitue à la fois la contrepartie de la jouissance des lieux, dont il ne peut prétendre profiter à des conditions plus favorables que celles imposées à un locataire, et la réparation du préjudice résultant pour le propriétaire de l’impossibilité de disposer de son bien ou de consentir un nouveau bail à un locataire régulier.

Il convient de constater la résiliation de plein droit du bail au jour du décès du locataire, feu [E] [O], soit le 29 novembre 2023. [J] [O] est donc redevable depuis cette date d’une indemnité mensuelle.

Il ressort du décompte actualisé en date du 18 décembre 2024 fourni aux débats par le demandeur que l’occupant est redevable d’une dette d’indemnité d’occupation à hauteur de 517,32 € déduction faite des frais de procédure, correspondant à des compléments de quittancement, les loyers ayant été régulièrement payés, pour des montants correspondant au loyer fixé dans le contrat de bail.

[J] [O] sera condamné au paiement de cette somme au titre des indemnités d’occupation échues au 18 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il sera enfin condamné à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 19 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 315,25 €.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit en son premier alinéa que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. ».

En l’espèce, [J] [O] lors de l’audience propose de régler sa dette d’indemnités d’occupation de 517,32 € par des versements mensuels de 50 €, proposition à laquelle le bailleur s’oppose.

L’occupant est sans droit ni titre et ne fait pas état d’une situation particulière justifiant qu’il aurait besoin d’un délai pour régler sa dette.

Par conséquent, compte tenu de ces éléments et de la modicité de la dette, aucun délai de paiement ne sera accordé à [J] [O].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [J] [O], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique de [J] [O] commandent de faire droit à la demande formée par NANTES MÉTROPOLE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 100 €.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire ne soit pas écarté.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande présentée par NANTES MÉTROPOLE HABITAT tendant à l’expulsion de [J] [O] du logement qu’il occupe, logement n°53, rez-de-chaussée sis 9 rue Aime Barthoulot – 44300 NANTES;

CONSTATE que [J] [O] est occupant sans droit ni titre de ce logement ;

ORDONNE l’expulsion de [J] [O] et de tout occupant de son chef de ce logement, le cas échéant avec le concours de la force publique pendant toute la durée de la procédure d’expulsion et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

REJETTE la demande de NANTES MÉTROPOLE HABITAT tendant à la suppression de l’information de la commission des actions de prévention des expulsions locatives ;

REJETTE la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

CONDAMNE [J] [O] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 517,32 € au titre des indemnités d’occupation échues et impayées au 18 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE [J] [O] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE [J] [O] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT à compter du 19 décembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges avec revalorisation, soit la somme mensuelle de 315,25 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir restitué les clés à la bailleresse ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE [J] [O] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNE [J] [O] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY