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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX03]

N° RG 25/00063 – N° Portalis DBWM-W-B7J-CORJ

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00131

JUGEMENT

DU : 11 Juin 2025

E.P.I.C. MONTLUÇON HABITAT OPH

C/

[J] [U]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

E.P.I.C. MONTLUÇON HABITAT OPH

[J] [U]

copie exécutoire délivrée à :

E.P.I.C. MONTLUÇON HABITAT OPH

JUGEMENT

Le 11 Juin 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. MONTLUÇON HABITAT OPH

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par Madame [Y] [P], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [J] [U]

né le 02 Juillet 1987 à [Localité 13] (SENEGAL)

[Adresse 6]

[Adresse 14]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 2 avril 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, en présence dePascaline DESMAZIERES, assistante de justice, après avoir constaté l’absence de la partie défenderesse et entendu le représentant de la partie demanderesse en ses demandes et explications, a avisé la partie à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 11 JUIN 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 24 décembre 2021, l’E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [J] [U] un logement situé [Adresse 7] – à [Localité 12] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 290,41 euros outre une provision sur charges.

Par contrat en date du 12 décembre 2022, l’E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [J] [U] un garage particulier n°5054 situé [Adresse 10] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 30,73 euros.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 06 décembre 2023, l’E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT OPH a fait notifier à Monsieur [J] [U] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 412,52 euros en principal, ainsi que de justifier d’une assurance.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 07 janvier 2025, signifié à étude, l’E.P.I.C. MONTLUCON HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [J] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation des baux,

— l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le paiement de la somme de 1 500,78 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 17 juillet 2024, outre loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la fixation, en deniers ou en quittances, d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant des loyers et charges, due à compter de la résiliation des baux et jusqu’à la libération des lieux,

— le paiement de la somme de 150,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Monsieur le Préfet de l'[Localité 9] par voie électronique avec accusé de réception en date du 08 janvier 2025.

La CCAPEX de l'[Localité 9] a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 07 décembre 2023.

L’enquête sociale n’a pu être réalisée, le locataire ne s’étant pas présenté aux rendez-vous proposés pour y procéder.

A l’audience du 02 avril 2025, l’E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT OPH, représenté, a maintenu les termes de son assignation, actualisant sa créance à la somme de 5 578,96 euros au 31 mars 2025. Le locataire n’avait pas fourni l’assurance et n’avait pas repris le paiement des loyers.

Monsieur [J] [U] ne s’est pas présenté et n’était pas représenté.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

➣ Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que : « Le locataire est obligé […] g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

Les baux signés par les parties contiennent une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de justification d’une assurance, et un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, les baux seront résiliés de plein droit.

Par exploit du 06 décembre 2023, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à justifier d’une assurance.

Ce commandement vise la clause résolutoire insérée dans chaque contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 susvisé.

Au jour de l’audience, le locataire ne justifiait pas d’une assurance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation des baux à compter du 07 janvier 2024.

De plus, l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que :

— toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

— à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Les baux signés par les parties contiennent une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, les baux seront résiliés de plein droit.

Par exploit du 06 décembre 2023, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 412,52 euros.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Monsieur le Préfet de l'[Localité 9] par voie électronique avec accusé de réception en date du 08 janvier 2025 ainsi qu’à la CCAPEX par courrier du 07 décembre 2023.

Le commandement de payer, la saisine de la Préfète et la saisine de la CCAPEX étant régulièrement intervenus dans les délais, la demande aux fins de constat d’acquisition des clauses résolutoires est recevable.

Suivant décompte produit par le bailleur, il apparaît que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois dudit commandement et que le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets des clauses résolutoires.

En conséquence, et de ce chef également, il y a lieu de constater l’acquisition des clauses résolutoires et la résiliation des baux.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [U] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, conformément à l’article L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

➣ Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer et le décompte actualisé de sa créance.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience et de réclamer la somme de 5 578,96 euros au titre de l’arriéré restant dû sur les loyers et charges.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [J] [U] au paiement de la somme de 5 578,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 06 décembre 2023 sur la somme de 412,52 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

➣ Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [J] [U] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux.

Cette indemnité est due, en deniers ou en quittances, depuis la date de résiliation des baux jusqu’au départ effectif des lieux.

Il convient toutefois de préciser que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation des baux, soit le 07 janvier 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 31 mars 2025, sont intégrées dans la somme de 5 578,96 euros allouée au bailleur par le présent jugement.

Le bailleur sera autorisé à procéder à la révision des loyers conformément aux prévisions contractuelles et sera autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989, cette régulation étant faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [U], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit aux demandes présentées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la résiliation des baux conclus entre l’E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT OPH et Monsieur [J] [U] concernant le logement situé [Adresse 8] à [Localité 12] et le garage particulier n°5054 situé aux Guineberts, ce à compter du 07 janvier 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [U] d’avoir volontairement quitté le logement et le garage deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [J] [U] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT OPH la somme de 5 578,96 euros (cinq mille cinq cent soixante dix-huit euros et quatre-vingt seize centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 06 décembre 2023 sur la somme de 412,52 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [J] [U] à payer, en deniers ou en quittances, à l’E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT OPH une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, ce à compter de la date de résiliation des baux et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, étant précisé que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation des baux, soit le 07 janvier 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 31 mars 2025, sont intégrées dans la somme de 5 578,96 euros allouée au bailleur par le présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

DIT que l’E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT OPH sera autorisé à indexer les loyers conformément aux dispositions contractuelles,

DIT que l’E.P.I.C. [Localité 11] HABITAT OPH sera autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989 ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Monsieur [J] [U] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT