TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Octobre 2024, après prorogation

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024

GROSSE :

Le 11 octobre 2024

à M^e Pierre Julien DURAND

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 octobre 2024

à M^e Adam BORIE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06812 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4DJK

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [X]

né le 09 Septembre 1979 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Pierre Julien DURAND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P] [Y]

née le 31 Octobre 1975 à [Localité 4] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Adam BORIE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 06 janvier 2012, Monsieur [O] [X] a donné à bail à Madame [P] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 780 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [X] a fait signifier à Madame [P] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 06 juin 2023 un commandement de payer la somme de 2762,55 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2023, Monsieur [O] [X] a fait assigner Madame [P] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour défaut d’assurance et de paiement des loyers, figurant au bail conclu le 06 janvier 2012 entre Monsieur [O] [X] et Madame [P] [Y] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunis à la date du 06 août 2023,

— ordonner en conséquence, l’expulsion de Madame [P] [Y] ainsi que tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 2], y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Madame [P] [Y] à verser à Monsieur [O] [X], à titre provisionnel, la somme de 7671,32 euros à valoir sur les loyers et charges dus, comptes arrêtés au 11 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner Madame [P] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant du loyer et des charges, soit 845,61 euros, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, laquelle indemnité sera indexée comme tout loyer, et avec intérêts de droit en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil,

— débouter Madame [P] [Y] de sa demande de délai pour quitter les lieux,

— condamner Madame [P] [Y] à payer à Monsieur [O] [X] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [O] [X] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 06 juin 2023 et ce, pendant plus de deux mois et indique s’opposer à l’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Appelée à l’audience du 18 janvier 2024, l’affaire a fait l’objet de renvois pour être finalement retenue à l’audience du 04 juillet 2024.

A cette audience, Monsieur [O] [X], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 7671,32 euros, selon décompte en date du 11 juin 2024, terme de Juin 2024 inclus.

Madame [P] [Y], représentée par son conseil sollicite du tribunal :

— d’accorder des délais plus larges à Madame [P] [G] sur le fondement des articles L.412-3 et L.412-4 du CPCE ;

A titre subsidiaire,

— ramener la demande d’indemnité d’occupation a de plus justes proportions ;

— rejeter la demande de frais irrépétibles

Au soutien de ses prétentions, Madame [P] [G] qui sollicite des délais et une suspension de la clause résolutoire évoque une situation familiale difficile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 septembre 2024, prorogé au 10 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 octobre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 18 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Monsieur [O] [X] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 07 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [O] [X] justifie du titre de propriété du bien loué.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 06 janvier 2012 contient une clause résolutoire (article 7) stipulant un délai de deux mois pour défaut de paiement et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 juin 2023, pour la somme en principal de 2762,55 euros et un mois pour défaut d’assurance.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus d’un mois pour défaut de d’assurance, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 06 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte que Madame [P] [Y] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience. En outre, elle n’a pas justifié d’une assurance sur le logement.

Madame [P] [Y] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [P] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [P] [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 845,61 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Madame [P] [Y] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [P] [Y] reste devoir la somme de 7671,32 euros, à la date du 05 juin 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [P] [Y] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [P] [Y] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 7671,32 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2762,55 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [P] [Y] a été déclarée recevable le 29 septembre 2022 en sa demande de traitement de sa situation de surendettement. Il ressort des décomptes produits au dossier de plaidoirie et du décompte actualisé produit par note en délibéré, que Madame [P] [Y] n’a pas repris paiement des loyers courants et de la provision sur charges.

Compte tenu de ces éléments les effets de la clause résolutoire ne sauraient être suspendus.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de Monsieur [O] [X] les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 janvier 2012 entre Monsieur [O] [X] et Madame [P] [Y] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 06 juillet 2023 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [P] [Y] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [O] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux de Madame [P] [Y] ;

CONDAMNE Madame [P] [Y] à verser à Monsieur [O] [X], à titre provisionnel, la somme de 7671,32 euros décompte arrêté au 11 juin 2024 incluant la mensualité de juin 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2762,55 euros à compter du 06 juin 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [P] [Y] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 845,61 euros à ce jour, à compter du 01 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [P] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de Monsieur [O] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT