N°Minute:25/00841

N° RG 24/02227 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PH66

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Site Méditerranée

JUGEMENT DU 31 Mars 2025

DEMANDEUR:

Madame [B] [M] épouse [C] venant aux droits de feue Madame [Z] [N] épouse [K], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Valérie BACH, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEUR:

Madame [G] [J], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 10 Février 2025

Affaire mise en deliberé au 31 Mars 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 31 Mars 2025 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me [G] BACH AUSSET

Copie certifiée delivrée à : Mme [G] [J]

Le 31 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de donation-partage en date du 31 août 2011, Madame [Z] [N] épouse [K] a fait donation à Madame [B] [M] épouse [C] de la nue-propriété d’une maison à usage d’habitation élevée de deux étages au-dessus du rez-de-chaussée édifiée sur une parcelle de terrain sise [Adresse 2], faisant angle et retour sur la [Adresse 4]. L’usufruit a été conservé par Madame [Z] [N] épouse [K].

Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2014 ayant pris effet le 01 septembre 2014, Madame [Z] [K] a donné à bail à Madame [G] [J] un logement à usage d’habitation, avec cave n°4, situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 550 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 10 euros.

Madame [Z] [N] épouse [K] est décédée le 24 novembre 2019, entraînant l’extinction de l’usufruit et la réunion de la pleine propriété en la personne de Madame [B] [M] épouse [C].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2022, Madame [B] [M] épouse [C] a fait délivrer à Madame [G] [J] un congé pour vendre avec effet au 31 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 octobre 2024, Madame [B] [M] épouse [C] a assigné Madame [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 10 février 2025, aux fins de :

constater la validité du congé pour vendre délivré à Madame [G] [J] en date du 23 décembre 2022,

constater la résiliation du bail à compter du 31 août 2023, date à partir de laquelle le locataire est devenu occupant sans droit, ni titre,

ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation au paiement de celle-ci,

la condamner au paiement de la somme de 2 109,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 31 juillet 2024,

la condamner au paiement de la somme de 960 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice,

ordonner l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 10 février 2025, Madame [B] [M] épouse [C], représentée par son avocat, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, outre actualisation de la dette à la somme de 5 379,30 euros au 10 février 2025, mensualité de février 2025 comprise, par décompte produit à l’audience.

En défense, Madame [G] [J] a comparu. Elle s’est engagée à régler la dette et a indiqué avoir emprunté de l’argent au père de ses enfants à cette fin. Elle a précisé vivre seule avec un de ses enfants de 22 ans en reprise d’études, s’occuper de sa mère à temps plein et bénéficier du RSA depuis une dizaine d’années en raison de problèmes de santé.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour vente

En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’occurrence, par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2022, Madame [B] [M] épouse [C] a fait délivrer à Madame [G] [J] un congé aux fins de vente du logement situé [Adresse 1] avec un préavis fixé au 31 août 2023. Ce congé est parfaitement valide puisque, conformément aux dispositions précitées, il mentionne le motif allégué, le prix et les conditions de la vente projetée, respecte le délai de 6 mois, contient une offre de vente au profit du locataire et en annexe une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Il est constant que la locataire n’a pas donné suite à cette offre de vente. En conséquence, il convient de dire qu’à compter du 31 août 2023, elle a été déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement. Etant, dès lors, occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [J] et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi.

Sur l’indemnité d’occupation :

À compter de la résiliation du bail, Madame [G] [J], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [B] [M] épouse [C] produit un décompte arrêté au mois de février 2025 inclus, qui indique que la dette de Madame [G] [J] s’élève à 5 379,30 € en loyers et charges.

Il convient néanmoins de déduire les sommes de 1 € et 139 € au titre des taxes d’ordures ménagères non justifiées.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation de la défenderesse comparante, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit à hauteur de 5 239,3 0 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité et la situation économique de la défenderesse commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE valide le congé délivré par acte de commissaire de justice le 23 décembre 2022 avec effet au 31 août 2023 concernant le bail d’habitation conclu le 29 juillet 2014 ayant pris effet le 01 septembre 2014 entre Madame [Z] [K] et Madame [G] [J] et portant sur le logement avec cave situé [Adresse 1] ;

DÉCLARE en conséquence Madame [G] [J] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 31 août 2023 ;

CONDAMNE Madame [G] [J] à payer à Madame [B] [M] épouse [C] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [G] [J] à payer à Madame [B] [M] épouse [C] la somme de 5 239,3 0 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, dus au mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut par Madame [G] [J] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Madame [B] [M] épouse [C] de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [J] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,