TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 25/00039 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K3GJ

Syndic. de copro. LES CEDRES. RCS NIMES N° 502 523 624.

C/

[E] [Z]

Le

Exécutoire délivré à :

Maître [G] [P]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 MAI 2025

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. LES CEDRES. RCS NIMES N° 502 523 624.

55 Avenue Georges Pompidou

30900 NÎMES

représentée par Maître Pauline GARCIA de la SELARL PG AVOCAT, avocats au barreau de NIMES substituée à l’audience par M^e Rémi PORTES, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEUR

M. [E] [Z]

7A Impasse de Montaury

Immeuble « Les Cèdres de Montaury »

30900 NÎMES

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Marianne ASSOUS, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de NIMES

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, Greffier placé, lors des débats en présence de [F] [N], Greffier stagiaire, et Maureen THERMEA Greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 25 Février 2025

Date des Débats : 25 février 2025

Date du Délibéré : 20 mai 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 20 Mai 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [Z] est propriétaire de lots situés au sein de l’ensemble immobilier nommé LES CEDRES DE MONTAURY.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 13 août 2024, retourné avec la mention « pli avisé et non réclamé », Monsieur [E] [Z] a été mis en demeure de payer la somme de 3189,74 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte en date du 2 octobre 2024, il a été fait commandement à Monsieur [E] [Z] de payer la somme de 3869,76 euros dont 3714,15 euros en principal.

Cet acte, faisant état d’un avis de passage et de l’envoi d’une lettre simple, a été déposé en l’étude du Commissaire de Justice.

Par acte en date du 8 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES CEDRES DE MONTAURY pris en la personne de son syndic en exercice la société PATRIMOINE ET HABITAT (S.A.R.L.) a assigné Monsieur [Z] en paiement de diverses sommes.

Cet acte, faisant état de l’avis de passage et de la lettre prévus aux articles 656 et 658 du Code de procédure civile, a été déposé en l’étude du Commissaire de Justice.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES CEDRES DE MONTAURY pris en la personne de son syndic en exercice la société PATRIMOINE ET HABITAT demande au Tribunal, sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, de :

condamner Monsieur [Z] au paiement de la somme de 4801,25 euros au titre des charges de copropriété impayées,le condamner au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,le condamner au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,le condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 02.10.2024.Le demandeur expose notamment qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le mois de janvier 2023.

A l’audience du 25 février 2025 l’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I.Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de la somme de 4801,25 euros

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 du même texte dispose en son I que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes du premier alinéa de l’article 19-2 du même texte à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires produit notamment :

une notification de transfert de propriété en date du 28 juin 2024 faisant état d’un acte authentique en date du 27 juillet 2023 relatif aux lots n°27 et n°62 de l’ensemble immobilier LES CEDRES DE MONTAURY ainsi que du décès de Monsieur [X] [Z] le 27 janvier 2023, et mentionnant s’agissant des qualités héréditaires : « Monsieur [E] [Z] est habile à se dire et porter héritier de Monsieur [X] [Z] son père susnommé. Et que par suite des décès de Madame [Z] (…) le 21 juillet 2022 et de Monsieur [X] [Z] les biens dont la désignation suit, appartiennent en totalité en pleine propriété à Monsieur [E] [Z]. », un extrait de compte en date du 17 décembre 2024,un courrier de mise en demeure en date du 13 août 2024 adressé à Monsieur [E] [Z], un commandement de payer la somme de 3714,15 euros en principal en date du 2 octobre 2024,des appels de fonds, des procès-verbaux d’assemblée générale en date des 20 juin 2023 et 18 juin 2024,le contrat de syndic,un constat de carence en date du 18 décembre 2024 dans le cadre d’une tentative de conciliation conventionnelle.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que le défendeur a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 13 août 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

Le demandeur produit un extrait de compte arrêté au 17 décembre 2024 sur lequel apparaît un solde de 4801, 25 euros.

Cet extrait de compte contient, outre des charges de copropriété, des frais tels que ceux de mise en demeure et de « frais postaux mise en demeure » pour des montants respectifs de 36 euros et 6,09 euros en date du 13 août 2024, ceux de « dossier » de 180 euros en date du 28 septembre 2024, ceux de commandement de payer de 155,61 euros en date du 3 octobre 2024, et de transmission de 180 euros en date du 25 octobre 2024.

Au regard du contrat de syndic, la somme de 36 euros correspondant à la mise en demeure par lettre recommandé avec avis de réception en date du 13 août 2024 sera retenue au titre des frais de recouvrement. Le surplus, à savoir la somme de 6,09 euros, sera rejeté en ce qu’il n’apparaît pas justifié.

Le demandeur sera débouté de sa demande en paiement des sommes de 180 euros, tarifications prévues par le contrat de syndic « uniquement en cas de diligences exceptionnelles », en ce qu’il n’est pas fait état et en tout état de cause pas justifié de telles diligences.

Il y a lieu de faire droit, au vu de la pièce n°7 du demandeur, à la demande en paiement de la somme de 155,61 euros correspondant au coût du commandement de payer au titre des frais de recouvrement.

Monsieur [Z] sera donc condamné à payer au demandeur la somme de 4435,16 euros (4801,25 – 6,09 – 180 – 180).

La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Sur la demande en paiement de la somme de 500 euros

Aux termes de l’article 1240 du Code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si en sa qualité de copropriétaire, le défendeur est tenu au règlement des charges et provision afférentes aux lots dont il est propriétaire indivis, il n’est pas justifié que le défaut de paiement des charges soit abusif, ou traduise une intention de nuire, et ait causé le préjudice allégué.

La demande tendant au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts sera donc rejetée.

II. Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens de la présente procédure. Il ne sera pas fait droit à la demande tendant à ce qu’il soit dit « en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 02.10.2024 » puisque le coût de ce commandement de payer a déjà été pris en compte au titre des frais de recouvrement.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [Z] sera condamné à payer au demandeur une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros.

3) Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il sera rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [E] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires LES CEDRES DE MONTAURY pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. PATRIMOINE ET HABITAT la somme de 4435,16 euros en deniers ou quittance,

Condamne Monsieur [E] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires LES CEDRES DE MONTAURY pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. PATRIMOINE ET HABITAT la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [E] [Z] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires LES CEDRES DE MONTAURY pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. PATRIMOINE ET HABITAT du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente