TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

N° RG 25/01270 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LN6I

Jugement du 06 Juin 2025

N°: 25/526

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[M] [C]

[K] [D]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA ESPACIL

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Juin 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Mars 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Mme [L] [N], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [M] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Mme [K] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2009, à effet au 1er octobre 2009, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [M] [C] et Mme [K] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2]) à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 363,51 euros.

Par actes de commissaire de justice du 29 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1.632,71 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [C] et Mme [K] [D] le 31 mai 2024.

Par assignations du 16 janvier 2025, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour, au bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [C] et Mme [K] [D] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− 3.602,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

− 120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, si des délais de paiement devaient être accordés aux locataires, elle sollicite qu’il soit précisé qu’à défaut d’un seul versement y compris le loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 février 2025.

A cette date, la société ESPACIL HABITAT a comparu représentée par Mme [L] [N] dument munie d’un pouvoir.

Se référant oralement aux termes de son assignation, la société ESPACIL HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à préciser qu’au 27 mars 2025, la dette a diminué et s’élève désormais à 2.482,50 euros.

La société ESPACIL HABITAT note qu’il y a eu deux versements importants au mois de mars 2025.

Elle a indiqué ne pas avoir connaissance d’une éventuelle procédure de surendettement au profit des locataires.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [M] [C] et Mme [K] [D] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le greffe a toutefois été destinataire, le 27 mars 2025, d’un courrier de M. [M] [C] excusant son absence et mentionnant sa volonté de régler sa dette sans toutefois faire de demandes de délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Par ailleurs, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative».

Enfin, en application du même article, pris en son VII, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 30 septembre 2009. Il comporte en l’article 4.5.1 des conditions générales une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Par suite, nonobstant le délai de six semaines visé au commandement de payer, il convient d’appliquer le délai de deux mois prévu au contrat.

Il est justifié qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 29 mai 2024. Il résulte de l’étude de l’historique de compte que malgré les versements effectués dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, la somme de 1.632,71 euros n’a pas été intégralement réglée par les locataires dans ce délai.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 juillet 2024.

Eu égard aux versements effectués par les locataires les 7 et 25 mars 2025, pour un montant total de 2.500 euros, il y a lieu de leur accorder d’office des délais de paiement comme il sera dit au dispositif de la présente décision.

Par contre, en l’absence de demande par les parties de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 643,75 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de bail précisent en leur article 3.1 que le loyer et ses annexes sont payables à terme échu le dernier jour du mois.

Une clause de solidarité entre locataires est également prévue à l’article 5.3.2 desdites conditions générales. Il est notamment mentionné qu’elle s’étend aux indemnités d’occupation, frais de procédure et intérêts de retard.

La société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 mars 2025, M. [M] [C] et Mme [K] [D] lui devaient la somme de 2.482,50 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [M] [C] et Mme [K] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 sur la somme de 1.632,71 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [M] [C] et Mme [K] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les demandes accessoires

M. [M] [C] et Mme [K] [D], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 septembre 2009 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et M. [M] [C] et Mme [K] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) à [Localité 12] est résilié depuis le 30 juillet 2024,

CONDAMNE solidairement M. [M] [C] et Mme [K] [D] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 2.482,50 euros (deux mille quatre cent quatre-vingt-deux euros et cinquante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 sur la somme de 1.632,71 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [M] [C] et Mme [K] [D] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 69 euros (soixante-neuf euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNE à M. [M] [C] et Mme [K] [D] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 12] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [M] [C] et Mme [K] [D] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 29 mai 2024 et celui des assignations du 16 janvier 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge