N°Minute:25/00927

DOSSIER : N° RG 25/00558 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PTHU

Copie exécutoire à

SELARL BPG AVOCATS

expédition à

le 23 Juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 23 Juillet 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [M], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [O] [M], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSES

Madame [U] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Madame [R] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Les débats ont été déclarés clos le 10 Juin 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 23 Juillet 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 18 avril 2019, Monsieur [T] [M] et Madame [O] [M] ont donné à bail à Madame [R] [Y] et Madame [U] [S] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 574 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 70 euros et une provision mensuelle relative à la taxe d’ordures ménagères de 13 euros.

La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [M] et Madame [O] [M] ont fait signifier à Madame [R] [Y] et Madame [U] [S], par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 2 006,58 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 6 août 2024, ; ledit commandement visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par actes de commissaire de justice signifiés à étude le 8 janvier 2025, notifiés au représentant de l’État dans le département, Monsieur [T] [M] et Madame [O] [M] ont fait assigner Madame [R] [Y] et Madame [U] [S] pour l’audience du 29 avril 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demandent, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

A titre principal,

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison du défaut de justification de l’assurance locative,

En conséquence,

— l’expulsion de Madame [R] [Y] et Madame [U] [S] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation de Madame [R] [Y] et Madame [U] [S] solidaire à payer la somme de 692,45 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté à l’expiration du commandement,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 715,87 et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Madame [R] [Y] et Madame [U] [S] au paiement de celle-ci,

A titre subsidiaire,

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Madame [R] [Y] et Madame [U] [S] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation de Madame [R] [Y] et Madame [U] [S] solidaire à payer la somme de 1 408,32 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté à l’expiration du commandement,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 715,87 et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Madame [R] [Y] et Madame [U] [S] au paiement de celle-ci,

En tout état de cause,

— le débouté de Madame [R] [Y] et Madame [U] [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, notamment toute éventuelle demande tendant à la suspension du jeu de la clause résolutoire, ou encore tout hypothétique demande de délais de paiement,

— la condamnation solidaire de Madame [R] [Y] et Madame [U] [S] à payer à Monsieur et Madame [M] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation solidaire de Madame [R] [Y] et Madame [U] [S] aux entiers dépens de l’instance..

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [R] [Y] et Madame [U] [S], daté du 24 mars 2025. La conclusion est que le couple s’est séparé. Madame est employée en CDI, elle est à jour de ses paiements et n’a plus de dettes. Madame est en attente d’un justificatif du propriétaire attestant la réception des paiements.

À l’audience du 29 avril 2025, Monsieur [T] [M] et Madame [O] [M] étaient représentés par leur conseil. Madame [R] [Y] a comparu. Madame [U] [S] bien que régulièrement assignée à comparaître, n’était ni présente, ni représentée.

Le conseil des demandeurs a indiqué avoir le justificatif de l’assurance. Il a par ailleurs sollicité un renvoi de l’affaire.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois et a finalement été évoquée à l’audience du 10 juin 2025.

À l’audience du 10 juin 2025, Monsieur [T] [M] et Madame [O] [M] étaient représentés par leur conseil. Madame [R] [Y] et Madame [U] [S] bien que régulièrement avisées, n’étaient ni présentes, ni représentées.

Le conseil de Monsieur [T] [M] et Madame [O] [M] a fait savoir que Madame [R] [Y] a appelé le cabinet pour dire qu’elle était en panne. Il a par ailleurs indiqué qu’aucun règlement n’a été fait en juin. Il a déclaré que Madame [R] [Y] a donné congé mais n’est pas certain qu’elle parte.

Monsieur [T] [M] et Madame [O] [M] ont maintenu leurs demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de leurs moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 1 555,10 euros.

La décision a été mise en délibéré au 23 juillet 2025.

Motifs

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur le désistement implicite de la demande de résiliation du bail pour défaut de justification de l’assurance locative

L’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article suivant précise que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur mais que cette acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

L’article 397 du code de procédure civile dispose également que le désistement peut être implicite.

En l’espèce, Monsieur [T] [M] et Madame [O] [M] ont indiqué avoir réceptionné l’attestation d’assurance.

Il convient donc de constater le désistement implicite de Monsieur [T] [M] et Madame [O] [M] de leur demande de résiliation du bail et d’expulsion pour défaut de justification de l’assurance locative.

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleurs personnes physiques, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [T] [M] et Madame [O] [M] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le leur imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [T] [M] et Madame [O] [M] justifient par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 9 août 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 octobre 2024, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Madame [R] [Y] et Madame [U] [S], devenues occupantes sans droit ni titre, seront solidairement tenues de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [R] [Y] et Madame [U] [S] se trouvent redevables de la somme de 1 555,10 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 10 juin 2025, mensualité du mois de juin comprise, selon décompte établi par les bailleurs et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [R] [Y] et Madame [U] [S] seront donc condamnées solidairement à payer la somme provisionnelle de 1 555,10 euros à Monsieur [T] [M] et Madame [O] [M].

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années. Le VIII du même article précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [R] [Y] et Madame [U] [S] n’ayant pas repris le paiement intégral des loyers courants avant l’audience augmenté d’éventuelles échéances permettant de réduire le montant de la dette locative et n’ayant pas réglé le loyer du mois de juin, le tribunal n’est pas en mesure de leur octroyer des délais de paiement qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Madame [R] [Y] et Madame [U] [S] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [Y] et Madame [U] [S], parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement, à ce titre, Madame [R] [Y] et Madame [U] [S] à payer à Monsieur [T] [M] et Madame [O] [M] la somme de 400 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS le désistement de la demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de justification de l’assurance, et en conséquence, la DECLARONS sans objet,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 avril 2019 entre Monsieur [T] [M] et Madame [O] [M] et Madame [R] [Y] et Madame [U] [S] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 10 octobre 2024,

DÉCLARONS en conséquence Madame [R] [Y] et Madame [U] [S] occupantes sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 10 octobre 2024,

DISONS qu’à défaut pour Madame [R] [Y] et Madame [U] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par les bailleurs,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [R] [Y] et Madame [U] [S] devront solidairement payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 10 octobre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS solidairement Madame [R] [Y] et Madame [U] [S] à payer à Monsieur [T] [M] et Madame [O] [M] la somme provisionnelle de 1 555,10 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 10 juin 2025, mensualité du mois de juin comprise,

DÉBOUTONS Monsieur [T] [M] et Madame [O] [M] de leurs autres demandes,

CONDAMNONS in solidum Madame [R] [Y] et Madame [U] [S] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [R] [Y] et Madame [U] [S],

CONDAMNONS solidairement Madame [R] [Y] et Madame [U] [S] à payer à Monsieur [T] [M] et Madame [O] [M] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS