TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

[Localité 4]

— Pôle Civil section 2 -

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A.J.

Numéro du répertoire général : N° RG 24/02017 – N° Portalis DBYB-W-B7I-O3LS

DATE : 11 Septembre 2025

ORDONNANCE

Après débats à l’audience du 12 juin 2025

Nous, Cécilia FINA-ARSON, Juge de la mise en état, assistée de Marjorie NEBOUT, greffier lors des débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR, Greffier lors du prononcé; avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit le 11 Septembre 2025,

DEMANDEURS

Monsieur [F] [H]

né le 04 Octobre 1955 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

Madame [E] [R] épouse [H]

née le 18 Décembre 1954 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]

représentés par Maître Alexia ROLAND de la SELARL VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.S. HECTARE enregistrée au RSC de MONTPELLIER sous le n°351 338 660,prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 22 août 2022, Monsieur [F] [H] et Madame [E] [R] épouse [H] ont acquis auprès de la SAS HECTARE un terrain à bâtir de 501 m² situé [Adresse 5] à [Localité 9] (34), pour un prix de 179.900 euros.

Le 03 janvier 2023, un permis de construire a été accordé aux époux [H], puis retiré le 22 février 2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 novembre 2023, ils ont mis en demeure la SAS HECTARE de leur resituter une partie du prix de vente, ce qu’elle a refusé par courrier du 20 décembre 2023.

***

Par acte de commissaire de justice délivré le 18 avril 2024, Monsieur [F] [H] et Madame [E] [R] épouse [H] ont fait assigner en paiement la SAS HECTARE devant le Tribunal judiciaire de Montpellier.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 02 mai 2025, la SAS HECTARE sollicite du juge de la mise en état qu’il :

— juge irrecevables les demandes formées par les époux [H],

— les condamne aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 10 février 2025, Monsieur [F] [H] et Madame [E] [R] épouse [H] sollicitent quant à eux du juge de la mise en état qu’il :

— déboute la SAS HECTARE de toutes ses demandes,

— la condamne aux dépens, avec distraction au profit de M^e Karine LHOTELLIER et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

A l’audience d’incidents du 12 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d’agir

L’article 789 du Code de procédure civile, dans sa version applicable depuis le 1er septembre 2024, dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, notamment pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la SAS HECTARE soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d’agir des époux [H] tenant la clause de non-recours stipulée dans l’acte authentique de vente.

L’acte authentique signé le 22 août 2022 par les époux [H] et la SAS HECTARE stipule en sa page 22, dans la clause intitulée « PERMIS DE CONSTRUIRE » que : « Le permis de construire n’a pas été délivré à ce jour, ainsi déclaré par L’ACQUEREUR.

Ce dernier reconnaît avoir été informé par le notaire soussigné, de l’obligation préalablement à toute construction de demander un permis de construire en conformité avec les règles d’urbanisme en vigueur. […]

Bien qu’informé des conséquences pouvant résulter de l’absence de permis de construire purgé de tout recours ou retrait possible, l’acquéreur a tout de même requis le notaire soussigné de régulariser le présent acte, faisant son affaire personnelle de tout recours contre quiconque à cet égard, de l’obtention de son permis de construire et de la purge de tous les délais de recours, c’est-à-dire qu’il court le risque d’annulation (recours des tiers) ou de retrait de son permis de construire, avec toutes les conséquences qui pourraient en découler, notamment le fait d’avoir édifié ou entamé l’édification d’une construction illégale, ou encore le fait d’être propriétaire d’un terrain acquis moyennant un prix ne correspondant pas à son usage supposé ».

Les époux [H] invoquent d’abord le caractère abusif de cette clause.

Aux termes de l’article L 211-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

L’article R 212-2 10° du même code présume abusives, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire dans les contrats entre professionnels et consommateurs, les clauses ayant pour objet ou pour effet de « Supprimer ou entraver l’exercice d’actions en justice ou des voies de recours par le consommateur, notamment en obligeant le consommateur à saisir exclusivement une juridiction d’arbitrage non couverte par des dispositions légales ou à passer exclusivement par un mode alternatif de règlement des litiges».

En l’espèce, la clause ne saurait être déclarée abusive dans la mesure où elle établit clairement que les époux [H] ont contracté sans condition suspensive d’obtention du permis de construire purgé, après avoir été informé des conséquences qui pourraient en résulter, notamment le possible retrait du permis de construire et le fait d’avoir “acquis un terrain moyennant un prix ne correspondant pas à son usage supposé”. Ils ne contestent pas avoir été informés de ces conséquences, de sorte qu’aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des cocontractants ne résulte de cette clause.

Ensuite, les époux [H] invoquent l’article 1170 du code civil, qui stipule que toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite.

Or, la SAS HECTARE s’est engagée contractuellement à délivrer un terrain à bâtir de 501 m² permettant une construction ayant une surface de plancher de 250 m², sans précision quant au niveau de la construction (plain-pied ou R+1) ni quant à la surface du jardin, de sorte que ces éléments ne sont pas rentrés dans le champ contractuel. Il résulte de l’arrêté de permis d’aménager modificatif du 29 novembre 2023 que pour leur lot, l’emprise au sol autorisée a été augmentée à 250 m², ce qui équivaut à une surface de plancher de 250 m² en cas de construction de plain-pied. Le fait que le permis de construire des époux [H] ait été retiré à cause du type de toiture envisagé, n’est pas de nature à priver l’obligation de la SAS HECTARE de sa substance puisqu’il ne concerne ni la surface du terrain ni la surface de construction autorisée. La société ne saurait être tenu de délivrer un terrain et un permis de construire purgé, les époux [H] ayant expressément, et en conscience après avoir reçu l’information adéquate de la part du notaire, renoncé à la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé.

Par conséquent, les époux [H] ne pourront qu’être déclarés irrecevables en leur action, comme étant dépourvus d’intérêt à agir.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 790 du Code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les époux [H], partie perdante, seront condamnés aux dépens. En revanche, l’équité commande de rejeter les demandes respectives des parties s’agissant des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Cécilia FINA-ARSON, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe,

DECLARONS IRRECEVABLES Monsieur [F] [H] et Madame [E] [R] épouse [H] en leur action,

DEBOUTONS Monsieur [F] [H] et Madame [E] [R] épouse [H] de leurs demandes,

CONDAMNONS Monsieur [F] [H] et Madame [E] [R] épouse [H] aux dépens,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETONS les demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Linda LEFRANC-BENAMMAR Cécilia FINA-ARSON