COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TOTAL copies

COPIE REVÊTUE

formule exécutoire avocat

COPIE CERTIFIEE

CONFORME : AVOCAT

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER

N° RG 24/04735 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PGMK

LOYERS COMMERCIAUX

le : 06 Mai 2025

EXPERT : Mme [X] [P]

Minute N° 25/00015

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Société TERAGONE

Société en nom collectif au capital de 1000€, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 903 396 521, dont le siège social est sis à [Adresse 10],

Représentée aux présentes par sa Gérante, la société ELANCIA, Société par Actions Simplifiée au capital de 11.027.101,50 € dont le siège social est à [Adresse 10], immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 491.008.645, elle-même représentée par sa Présidente la société HC 2, Société à responsabilité limitée (société à associé unique) au capital de 1.000€ dont le siège social est à [Adresse 10], immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 843.912.403 :

Représentée par Madame [B] [O] en qualité de Présidente, elle-même pris en la personne de Monsieur [C] [N], Directeur Juridique de la société ELANCIA ayant tous pouvoirs à l’effet des présentes

représentée par Maître Delphine SOUBRA ADDE de la SCP ADDE – SOUBRA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Société C&A France,

RCS [Localité 7] 662 051 275

dont le siège social est sis [Adresse 3]

agissant poursuites et diligences de Monsieur [M] [Z], gérant, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Caroline LACOTTE, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et par Maître PHILIPPE JULIEN, avocat plaidant au barreau de Paris

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO

Juge délégué par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal

assisté de Christine CALMELS, greffier lors des débats et de Marjorie NEBOUT greffier lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 01 Avril 2025

MIS EN DELIBERE au 03 juin 2025 avancé au 06 Mai 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 06 Mai 2025

*****

Rappel des faits et de la procédure :

Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2006, la Société SCIMO, aux droits de laquelle est venue la SCI OPEREAL puis la société TERAGONE à compter du 30 novembre 2021, a donné à bail à la société C&A France, un local commercial d’une surface d’une surface Hors d’œuvre nette de 2405,90 m², situé au centre commercial LE [Adresse 9] à MONTPELLIER (34000) qui se décompose comme suit :

— au 2 sous-sol : 131,60 m² SHON à usage de réserves, dégagements locaux techniques et quai de livraison,

— au 1er sous-sol : 177,50 m² SHON à usage de bureaux, vestiaires, salle de repos, sanitaires, dégagements et locaux techniques,

— au rez-de-chausse : 1093,40 m² SHON à usage de surface de vente, bureaux, réserves, dégagements et locaux techniques et issue de secours,

— Au 1er étage : 1003,40 m² SHON à usage de surface de vente, réserves et atelier, dégagements, locaux techniques et palier extérieur.

Le bail a été conclu pour une durée de douze années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2006 pour se terminer au 31 décembre 2017.

Le bail était consenti à destination d’un usage d’une activité de vente au détail de toutes marchandises se rapportant à l’équipement de la personne entre autres, tous articles de textiles, d’habillement pour hommes, femmes, enfants et d’accessoires, de cosmétiques, de jouets, d’articles de sport, de chaussures, de bijoux, d’objets décoratifs divers et toutes activités accessoires s’y rattachant moyennant un loyer annuel indexé chaque année en fonction de la variation de l’indice national trimestriel du coût de la construction publié par l’Insee, d’un montant de 308 000 € HT/HC/an.

Par avenant n°1 du 22 novembre 2010, les parties ont convenu de substituer l’indice national trimestriel des loyers commerciaux à l’indice national trimestriel du coût de la construction et ce rétroactivement à compter du 1er janvier 2009.

Par avenant n°2 du 22 juillet 2013, les parties ont convenu d’insérer une clause environnementale en application de l’article 8 de la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 dite « loi grenelle ».

Par avenant n°3 du 29 décembre 2014, les parties ont convenu de répartir conventionnellement les charges et travaux refacturables au preneur.

Le bail s’est tacitement prolongé à compter du 31 décembre 2017.

Des discussions ont eu lieu entre les parties à compter du mois d’avril 2023.

Par acte extrajudiciaire du 27 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer congé avec offre de renouvellement à compter du 30 juin 2024 et fixation d’un loyer de 1 060 920 € HT/HC ramené à la somme de 795 600 € HT/HC correspondant au montant sur lequel les parties, selon lui, se seraient entendues.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 juillet 2024, réceptionnée le 18 juillet 2024, la société TERAGONE a signifié un mémoire préalable.

***

Par acte extra judiciaire du 9 octobre 2024, la société TERAGONE a assigné la société C&A FRANCE devant le juge des loyers commerciaux.

Suivant les termes du dispositif de son assignation valant mémoire, la société TERAGONE demande au juge des loyers commerciaux de :

A TITRE PRINCIPAL : ORDONNER la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2024 à la somme de 795 600 € (sept cent quatre-vingt-quinze mille six cents euros) annuels hors taxes et hors charges,

SUBSIDIAIREMENT : ORDONNER la fixation de la valeur locative de renouvellement à la somme de 1 060 920 (un million soixante mille neuf cent vingt euros et vingt cents) annuels hors taxes hors charges compte tenu du déplafonnement du loyer en application des dispositions de l’article L145-34 alinéa 3 du code de commerce

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE : si le juge des loyers commerciaux s’estimait insuffisamment informé,

— ORDONNER un sursis à statuer et DESIGNER tel expert judiciaire qu’il plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux exploité par la société C&A au sein du centre commercial LE POLYGONE à [Localité 6] telle qu’elle résulte à la date considérée des éléments fixés par les articles R145-2 et suivants du code de commerce

Dans ce cas, le loyer provisionnel serait fixé à la somme de 795 600 (sept cent quatre-vingt-quinze mille six cents euros) annuels hors taxes et hors charges correspondant à l’accord des parties.

— En cas d’expertise, RESERVER les dépens

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Pour l’essentiel, la société TERAGONE estime que les parties se sont entendues pour voir fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 795 600 € HC/HT/an et que, à défaut d’accord, le loyer doit être fixé à la valeur locative, soit 1 060 920 € HC/HT/an compte tenu des conclusions d’une expertise amiable qui a estimé le loyer actuel sous évalué.

Elle soutient pour ce faire une augmentation de la fréquentation du centre commercial LE POLYGONE et plus généralement de la population de [Localité 6].

Elle sollicite éventuellement une expertise aux fins de déterminer cette valeur locative.

***

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire, la société C&A FRANCE demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L. 145-9, L. 145-11, L.145-12, L. 145-33 et L 145-34 du Code de commerce ;

Vu l’article R.145-7, R.145-8 et R. 145-23 du Code de commerce ;

A titre principal :

— DÉBOUTER la société TERAGONE de sa demande de fixation du loyer de renouvellement à la somme de 795 600 € HT/HC faute d’accord entre les parties ;

— DÉBOUTER la société TERAGONE de sa demande de fixation du loyer de renouvellement à la somme de 1.060.920 € HT/HC ;

— DESIGNER tel expert qui lui plaira avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués ;

— FIXER le loyer provisionnel devant être acquitté par la société C&A FRANCE à la somme annuelle de 450 280 € HT/HC à compter du 1er juillet 2024, et qui correspond au montant du dernier loyer ;

A titre subsidiaire :

— ORDONNER le lissage de l’augmentation du loyer éventuelle induite par le déplafonnement à hauteur de 10 % par an ;

— RÉSERVER les dépens.

Pour l’essentiel, la société C&A FRANCE réfute tout accord intervenu entre les parties quant à la fixation du loyer renouvelé, arguant que le projet de bail issu des échanges entre les parties n’a jamais été signé.

Elle souhaite voir fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative mais critique l’expertise amiable produite par le demandeur en ce qu’elle a retenu une surface différente de celle mentionnée par le contrat de bail, et critique une absence de pondération, une absence de valeurs de référence pertinentes, et une absence de minoration à la valeur locative retenue en raison des charges exorbitantes.

A titre infiniment subsidiaire elle sollicite l’application d’un lissage sur l’augmentation du loyer renouvelé.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er avril 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 3 juin 2025, avancé au 06 mai 2025.

***

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu'« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

La loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, limite l’augmentation de loyer par année en cas de déplafonnement à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

L’augmentation par paliers annuels de 10 % en cas de déplafonnement n’est cependant pas applicable dans certains cas, notamment lorsque la durée effective du bail est supérieure à douze années ;

En l’espèce,

S’il ressort des échanges communiqués que la société TERAGONE et la société C&A FRANCE ont engagé des négociations pour parvenir à la fixation du loyer, la production d’un mail daté du 25 septembre 2023 accompagné d’un projet de bail non finalisé et signé par aucune des parties ne saurait constituer un quelconque accord sur le montant du loyer renouvelé.

Dès lors il convient d’écarter ce moyen.

En outre, le bail, objet de la présente, ayant une durée initiale de 12 ans et étant tacitement prolongé, le déplafonnement est acquis et le principe de l’augmentation par palier écarté.

Il y a donc lieu de déterminer la valeur locative des lieux donnés à bail et ce en fonction des éléments mentionnés à l’article L.145-33 du code de commerce.

Compte-tenu de ce que chacune des parties parvient à des conclusions opposées notamment en ce qui concerne la valeur locative, sans que le juge des loyers commerciaux ne dispose d’éléments suffisants afin de pouvoir en apprécier et pour en fixer le montant, il convient en conséquence, conformément aux dispositions de l’article R145-30 du code de commerce, d’ordonner une expertise qui aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, demanderesse à l’instance.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes.

Le bail se poursuivra aux mêmes conditions, notamment en ce qui concerne le loyer et les charges.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

Ordonne avant dire droit une expertise ;

Commet pour y procéder Mme [Y] [X] ([Adresse 8] – tél et fax : [XXXXXXXX01] – mob : [XXXXXXXX02]- mél [Courriel 5]), avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications :

1) de visiter les lieux loués,

2) de les décrire en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie,

3) d’entendre tous sachants,

4) de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré,

5) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :

— la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,

— l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

— l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,

— la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

— l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,

— l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

— l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,

— l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

— la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,

6) de donner les méthodes d’évaluations retenues,

7) de proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer renouvelé,

8) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige,

9) de répondre aux dires des parties ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

Dit que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 2 décembre 2025 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

Dit que la Société TERAGONE devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2 000 €) avant le 22 juillet 2025, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Dit que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER » ;

Dit que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

Dit que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

Rappelle que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX