N°Minute:25/443

N° RG 24/01683 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PEES

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 30 Janvier 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [G] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Florent CLAPAREDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [F] [Y] épouse [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Florent CLAPAREDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [X] [B], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Xavier GROSCLAUDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 03 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 30 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 30 Janvier 2025 par

Julia VEDERE, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Florent CLAPAREDE

Copie certifiée delivrée à : M^e Xavier GROSCLAUDE

Le 30 Janvier 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 mars 2018, M. [X] [B] a donné à bail à Mme [F] [R] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2023, M. [X] [B] a délivré à Mme [F] [R] un congé pour vente.

Reprochant au propriétaire la nullité du congé délivré, M. [G] [R] et Mme [F] [Y] épouse [R] ont fait assigner M. [X] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier par acte de commissaire de justice du 02 avril 2024.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties puis retenue à l’audience du 03 décembre 2024.

A cette audience, M. [G] [R] et Mme [F] [Y] épouse [R] ont indiqué se référer à leurs dernières écritures et sollicitent au visa des articles 15 de la loi du 06 juillet 1989, 220 et 1751 du code civil et L.511-1 et suivants ainsi que L.521-1 et suivants du code de la consommation de :

— déclarer le congé du 25 septembre inopposable,

— prononcer la nullité du congé du 25 septembre 2023,

— condamner M. [X] [B] à verser à chacun d’eux la somme de 5 000 euros à titre d’indemnisation pour le préjudice moral,

— de condamner M. [G] [R] et Mme [F] [Y] épouse [R] au paiement de la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

M. [X] [B], représenté par son Conseil indique se référer à ses dernières écritures et sollicite de :

— rejeter la demande de condamnation au paiement de la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral,

— rejeter la demande en paiement formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner chaque partie à conbserver la charge de ses propres dépens.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer écritures du demandeur pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré

Sur l’opposabilité du congé

Il résulte du contrat de bail que seule Mme [F] [R] en est signataire, M. [G] [R] ne figurant pas sur le bail.

Les demandeurs produisent la preuve de leur mariage le 12 juillet 2014.

Il en résulte une cotitularité du bail, nécessairement connue du propriétaire, puisqu’il a été assigné en justice par M. et Mme [R] le 14 septembre 2023, soit antérieurement à la délivrance du congé.

Le propriétaire était donc tenu de délivrer le congé à chacun des époux.

Or il est établi que le congé pour vente n’a été délivré qu’à Mme [F] [R].

Dans ces conditions, il y a lieu de dire que le congé pour vente délivré le 25 septembre 2024 est inopposable à M. [G] [R].

Sur la nullité du congé

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que :

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. »

En l’espèce, le congé pour vente a été signifié par acte de commissaire de justice délivré le 25 septembre 2023 alors que les demandeurs démontrent qu’à cette date, le logement était concerné par quatre arrêtés préfectoraux pris le 13 mars 2023, l’arrêté n°111057, l’arrêté n°111058, l’arrêté n°111059 et l’arrêté n°111060 aux termes desquels le Préfet de l’Hérault a imposé au propriétaire de réaliser des travaux. Il n’est pas établi que chacun de ces arrêtés aient été levés à la date de délivrance du congé, de sorte que la possibilité de délivrer congé était toujours suspendu.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir la nullité du congé pour vente délivré le 25 septembre 2023.

Le congé ayant été annulé sous ce motif, il n’y a pas lieu d’examiner le deuxième motif d’annulation avancé par les demandeurs, relatif au prix de vente volontairement dissuasif.

Sur la demande relative aux dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6 du code civil la mauvaise exécution ou la mauvaise foi du cocontractant dans l’exécution de ses obligations, peut conduire à l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice en résultant.

En l’espèce, il est établi par les pièces versées aux débats que les demandeurs ont d’abord assigné M. [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Montpellier pour obtenir la restitution de loyers qu’ils estimaient indûment perçus par le propriétaire, en raison des arrêtés préfectoraux imposant la réalisation de travaux pour mettre fin au péril.

Il est constaté que le congé pour vente a été délivré le 25 septembre 2023, soit quelques jours après la délivrance de cette assignation, le 14 septembre 2023.

M. [X] [B] fait valoir qu’il n’entendait pas faire exécuter ce congé, reconnaissant qu’il était entaché de nullité. Toutefois, le seul fait de notifier ce congé aux locataires plaçaient ces derniers dans la crainte d’une expulsion et rien de ce que produit M. [X] [B] aux débats ne permet de démontrer qu’il était entendu qu’il ne mettrait pas ce congé à exécution.

Il est donc établi que la délivrance de ce congé a causé un préjudice moral, tiré de la crainte de voir ce congé mis à exécution et de se voir expulsé du logement.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner M. [X] [B] à payer à chacun des demandeurs, la somme de 1 000 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, M. [X] [B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [G] [R] et Mme [F] [Y] épouse [R], M. [X] [B] sera condamné à leur verser une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE le congé pour vente délivré par le bailleur M. [X] [B] inopposable à M. [G] [R] ;

DECLARE le congé pour vente délivré par le bailleur M. [X] [B] de nul effet ;

CONDAMNE M. [X] [B] à payer à M. [G] [R] et Mme [F] [Y] épouse [R], à chacun, la somme de 1 000 euros ;

CONDAMNE M. [X] [B] aux dépens ;

CONDAMNE M. [X] [B] à payer à M. [G] [R] et Mme [F] [Y] épouse [R] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [X] [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Le Greffier, La Juge