N°Minute:25/00169

DOSSIER : N° RG 24/00914 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PGXM

Copie exécutoire à

SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS

expédition à

M. [S] [T]

le 30 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 29 Janvier 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [U] [J] épouse [Z], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [R] [Z], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [S] [T], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Les débats ont été déclarés clos le 07 Janvier 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 29 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 23 juin 2000, Monsieur [R] [Z] a donné à bail à Monsieur [S] [T] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], dont il est propriétaire avec son épouse, Madame [U] [J] épouse [L], moyennant un loyer mensuel initial de 1550 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 300 euros.

Monsieur et Madame [Z] ont fait signifier à Monsieur [S] [T], par acte de commissaire de justice en date du 03 novembre 2023, un congé avec offre de vente prenant effet au 22 juin 2024.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 11 septembre 2024, Monsieur et Madame [Z] ont fait assigner Monsieur [T] [S] pour l’audience du 07 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demandent, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— l’expulsion de Monsieur [S] [T] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [T] [S] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [T] [S] à payer la somme de 1.120 euros à titre de provision correspondant aux loyers, indemnité d’occupation et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [T] [S] aux entiers dépens et à payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

À l’audience du 07 janvier 2025, Monsieur et Madame [Z] étaient représentés par leur conseil qui a déposé leur dossier. Monsieur [T] [S] a comparu.

Monsieur et Madame [Z] ont maintenu leurs demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé de leurs moyens ; outre actualisation de la dette principale, à la somme de 520 euros.

Monsieur [T] [S] a contesté le montant de la dette fixé par les bailleurs, précisant qu’il aurait fait un virement de 500 euros il y a deux mois, portant ainsi sa dette à 20 euros. Il a exposé sa situation personnelle, tant familiale que financière et professionnelle, sollicité des délais de 24 mois pour apurer l’arriéré, outre le débouté des autres demandes. Il a précisé avoir fait des demandes de logement social depuis 2015 snas résultat.

La décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2025 avec autorisation de transmettre pendant le cours du délibéré un décompte actualisé.

Le 9 janvier 2025, les demandeurs ont transmis au tribunal un décompte actualisé d’un montant de 520 euros, précisant que le chèque de 500 euros avait bien été encaissé mais qu’il reste un solde.

Motifs

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter de la délivrance d’un congé, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’échéance du bail

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois.

Le II du même article précise quant à lui que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Ces dispositions doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, le congé pour vente a été délivré par acte d’huissier de justice en date du 03 novembre 2023, avec une prise d’effet au 22 juin 2024. Il comporte l’ensemble des mentions rendues obligatoires par l’article précité.

Dès lors, le locataire n’ayant pas accepté l’offre de vente, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, à compter du 22 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 5 de l’ordonnance modifiée n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période.

À compter de l’échéance du bail, devenue occupant sans droit ni titre, Monsieur [S] [T] sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [S] [T] se trouve redevable de la somme de 520,00 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 1er Janvier 2025, mensualité du mois de janvier comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [S] [T] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 520,00 euros à Monsieur et Madame [L].

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la situation financière de Monsieur [S] [T] justifie de lui accorder des délais de paiement suivant les modalités décrites dans le dispositif.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [T], partie perdante, sera donc condamné aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Monsieur [T] [S] à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 250 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS l’échéance du bail conclu le 23 juin 2000 entre Monsieur et Madame [Z] et Monsieur [S] [T] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à la date du 22 juin 2024,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [S] [T] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 22 juin 2024,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [S] [T] devra payer à compter de la date d’échéance du bail le 22 juin 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Monsieur [S] [T] à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme provisionnelle de 520,00 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 1er Janvier 2025, mensualité du mois de janvier comprise,

AUTORISONS Monsieur [S] [T] à apurer la dette en 11 mensualités de 44 € au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, outre une dernière mensualité étant constituée du solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELONS qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DÉBOUTONS Monsieur et Madame [Z] de leurs autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [S] [T] aux dépens de l’instance,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [T] [S],

CONDAMNONS Monsieur [S] [T] à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS