N°Minute:

N° RG 25/00988 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PTSG

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 11 Décembre 2025

DEMANDEUR:

Madame [O] [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [B] [X], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Charlotte BARTHELEMY, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 16 Octobre 2025

Affaire mise en deliberé au 11 Décembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 11 Décembre 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Nina BAUDIERE SERVAT

Copie certifiée delivrée à : M^e Charlotte BARTHELEMY

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 05 septembre 2024, prenant effet le 10 septembre 2024, Madame [B] [X], par le biais de l’agence Century 21, a donné à bail à Madame [O] [G] un logement meublé situé résidence fleur de mai, appartement [Adresse 2] et ce, moyennant un loyer de 618 € incluant 451 euros de loyer de base et un complément de loyer de 167 €, outre une provision sur charges de 25 €.

Un état des lieux d’entrée a été établi et après avoir sollicité le changement du matelas est contestée le complément de loyer prévu au contrat, Madame [O] [G] a mis fin au contrat et un état des lieux de sortie a été établi le 6 novembre 2024.

Estimant que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance et d’entretien du logement, Madame [O] [G] a, selon exploit de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, fait assigner Madame [B] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin de la voir condamner à lui reverser la somme de 1906,27 € correspondant à l’intégralité des loyers et charges payés par elle et subsidiairement à la somme de 501 € correspondant au complément de loyer réglé. Elle réclame également 800 € en réparation du préjudice moral, 800 € au titre de la résistance abusive et 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 octobre 2025.

À cette audience, Madame [O] [G], représentée par son avocat qui a plaidé, conclut comme suit :

Vu la loi n° 89- 162 du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1719 du Code civil,

Vu le décret du 30 janvier 2002 fixant les caractéristiques du logement décent,

Vu l’article 140 de la loi [Localité 4],

Vu les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’article 514 et 514 – un du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence

A TITRE PRINCIPAL

CONSTATER que Madame [X] a manqué à son obligation de délivrance, d’entretien et d’assurer la jouissance paisible du locataire.

DIRE ET JUGER que la responsabilité contractuelle du bailleur Madame [X] est engagée.

En conséquence

CONDAMNER Madame [X] à payer à Madame [G] la somme de 1906,27€ au titre du remboursement de l’intégralité des loyers et charges payés par elle à compter de la LRAR de mise en demeure de changer le matelas en date de septembre 2024 et subsidiairement, les seuls loyers soit la somme de 1436€.

A TITRE SUBSIDIAIRE

CONDAMNER Madame [X] à verser à Madame [G] la somme de 501 € au titre du remboursement du complément de loyer de septembre à novembre 2024 (167 € X 3 mois).

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER Madame [X] à verser à Madame [G] la somme de 800 € au titre de son préjudice moral.

CONDAMNER Madame [X] à verser à Madame [G] la somme de 800 € au titre de la résistance abusive.

CONDAMNER Madame [X] à verser à Madame [G] la somme de 1.200€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

ORDONNER l’exécution provisoire.

En défense, Madame [B] [X], également représentée par son avocat qui a plaidé, demande :

Vu l’article 1103 du Code civil

Vu les pièces produites

AU PRINCIPAL

DEBOUTER Madame [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions comme injustes et infondées.

SUBSIDIAIREMENT

ACCORDER à Madame [X] les plus larges délais pour s’acquitter de toute éventuelle condamnation mise à sa charge.

ECARTER dans cette hypothèse l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

EN TOUT ETAT

CONDAMNER Madame [G] au paiement au profit de Madame [X] de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens de l’instance

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

➢Sur les demandes de remboursement des loyers et au titre du préjudice de jouissance

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

— de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant'.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…..).

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. »

En application de l’article 1719 1° du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article L632-1 du Code de la construction et de l’habitation rappelle que « Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu’être pourvu de chauffage, d’une alimentation en eau et de sanitaires. » Le matelas, élément essentiel du couchage, doit donc être fourni en état d’usage normal.

Enfin, l’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. En effet, il importe peu qu’il ne soit pas lui-même à l’origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition sus-visée, la délivrance et l’entretien des biens donnés à bail

L’inexécution par le bailleur de son obligation d’entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s’il a été mis en demeure.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que lors de l’état des lieux d’entrée du 10 septembre 2024, il est mentionné « un matelas eu traces ». Toutefois, le contrat de bail a bien été signé en dépit de cette mention.

Dès le 11 septembre 2024, la mère de la locataire a sollicité le remplacement du matelas dans les plus brefs délais.

Dans un premier temps, il n’est pas contesté que le salarié de l’agence immobilière a indiqué en avoir informé les bailleurs qui se seraient engagés à changer le matelas. Toutefois, celui-ci reconnaît, dans son attestation du 12 septembre 2025, avoir fait cette proposition téléphonique sans avoir obtenu l’accord de Madame [B] [X] dans la mesure où il se trouvait aux obsèques d’un ami.

La bailleresse a répondu à l’agence le 16 septembre 2024 mentionnant qu’elle ne pouvait garantir un remplacement immédiat mais prévoyait un remplacement au plus tard lors des soldes de janvier et avant si elle le pouvait.

L’agence a alors proposé le 25 septembre 2024, suite à la lettre de mise en demeure du 23 septembre 2024 de la locataire, la fourniture d’une housse de matelas qui a été commandée le 27 septembre 2024 et est arrivée en agence le 3 octobre 2024.

Dès lors il ressort de ces éléments que si effectivement le matelas, qui n’avait pas de housse, présentait, lors de l’état des lieux d’entrée, des traces, il n’en demeure pas moins que la locataire n’a pas fait mentionner dans cet état les lieux de sa volonté de voir changer le matelas et a signé le contrat. En effet, ce n’est que le lendemain que la mère de cette dernière a formulé une telle demande.

À sa demande, la bailleresse a répondu très rapidement en indiquant qu’elle envisageait le remplacement du matelas mais seulement à compter du mois de janvier au regard de sa situation financière et a formulé une proposition pour une housse de matelas. Cette housse a, par la suite, été commandée et l’agence l’a réceptionnée le 3 octobre 2025, sans que la locataire ne fasse part de son désaccord.

Dès lors, au regard de la prise en état du logement par la locataire, des diligences entreprises par l’agence et la bailleresse et de l’absence d’observations faites par la locataire suite à la proposition d’une housse de matelas, il ne sera pas fait droit à la demande de Madame [O] [G] tendant à se voir rembourser l’intégralité du montant des loyers et charges versées puisque la présence de taches sur le matelas n’empêche nullement l’habitation du logement en y installant une house au moins temporairement ou une alèse.

➢Sur les demandes au titre du complément de loyer

Selon l’article 140 III B de la loi du 23 novembre 2018 dans sa rédaction initiale applicable au présent litige, prévoit qu’un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail. Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Toutefois un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré et en cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (…).

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer (…).

Ainsi, il ne peut être appliqué que dans les zones où un arrêté préfectoral fixe les loyers de référence. Ensuite, il ne peut concerner que des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort qui les distinguent, par comparaison avec les logements de la même catégorie dans le même secteur géographique. Enfin, le montant du complément et les caractéristiques qui le justifient doivent être expressément mentionnés au contrat de bail.

Pour l’application d’un complément de loyer, l’appartement doit être évalué au regard de sa configuration et de son confort, et présenter des différences notables lui conférant un attrait supérieur aux autres appartements de la même catégorie, dans le même secteur géographique. Tout ou partie de ces atouts particuliers, ne doivent pas déjà être pris en compte pour l’application du loyer de référence majoré.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un arrêté préfectoral fixe les loyers de référence sur la commune de [Localité 5], néanmoins le contrat de bail qui mentionne un complément loyer à hauteur de 167 € ne précise rien après la mention « caractéristiques du logement justifiant le complément loyer : »

Si dans ses conclusions la bailleresse fait valoir l’existence d’un jardin à usage collectif, cet élément ne ressort nullement du contrat et apparaît, en tout état de cause, insuffisant pour justifier de l’application du loyer majoré en ce qu’il ne présente pas un attrait supérieur aux autres appartements de la même catégorie dans le même secteur géographique. Enfin, un complément loyer ne peut être appliqué et cela même si appartement a été refait et que les éléments d’équipement sont notés en bon état et que le logement comprend une cuisine équipée.

Par conséquent, Madame [O] [G] est bien fondée à demander le remboursement des compléments loyer versés depuis la date de signature du bail à savoir la somme de 194 €. En effet, il ressort du document daté du 29 octobre 2024 que seul un loyer de 144,20 € a été versé en novembre, correspondant donc à 27 € de complément loyer et du document du 30 septembre 2024 que le complément loyer n’a pas été réclamé pour ce mois. Ainsi, seul le complément de loyer intégral a été versé pour le mois d’octobre auquel il convient d’ y ajouter la somme de 27 € pour le mois de novembre 2024.

En conséquence, Madame [B] [X] sera condamnée à verser à Madame [O] [G] la somme de 194€ à ce titre.

➢Sur la demande au titre du préjudice moral et de la résistance abusive,

Au regard de la solution du litige, ces demandes injustifiées seront rejetées.

➢Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Au regard de la somme à laquelle Madame [B] [X] a été condamnée, il ne sera pas fait droit à cette demande.

➢Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [X], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au regard de la solution du litige, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de Procédure Civile dispose que Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire de la décision à intervenir sera donc rappelée et la demande d’arrêt d’exécution provisoire sera rejetée au regard du caractère simplement pécuniaire de la présente condamnation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [B] [X] à verser à Madame [O] [G] la somme de 194€ au titre des compléments de loyer indus ;

DEBOUTE Madame [B] [X] de ses demandes ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [B] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE Madame [O] [G] de ses autres demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier.

La Greffière, La juge,