COUR D’APPEL DE [Localité 12]

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MINUTE NATIVEMENT NUMERIQUE

REVÊTUE formule exécutoire

transmise par RPVA

3

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COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 23/04870 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OROL

Pôle Civil section 1

Date : 11 Décembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Madame [A] [J] épouse [X]

née le 02 Novembre 1960 à [Localité 13], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [G] [X]

né le 24 Février 1952 à [Localité 17], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [O] [H]

né le 27 Juin 1952 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5] [Adresse 10]

Madame [U] [H]

née le 06 Mars 1952 à [Localité 15], demeurant [Adresse 5] [Adresse 10]

Madame [V] [F] divorcée [T]

née le 08 Avril 1947 à [Localité 18], demeurant [Adresse 4]

Madame [N] [M]

née le 27 Janvier 1942 à [Localité 14], demeurant [Adresse 6]

TOUS représentés par M^e Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’ESCALE immatriculé sous le N) AB8730756 dont le siège social est sis [Adresse 2]représenté par son syndic en exercice la SARL [E] [D] IMMOBILIER (STI) immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 481210300 dont le siège social est situé [Adresse 16], prise en la personne de son gérant domicilié es qualité audit siège.,

représenté par M^e Jean Luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. [E] [D] IMMOBILIER (STI), immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 481210300, dont le siège social est sis [Adresse 7] prise en la personne de son gérant domicilié es qualité audit siège,

représentée par Maître Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 13 Octobre 2025

MIS EN DELIBERE au 11 Décembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 11 Décembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploits de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, [A] [J] épouse [X], [G] [X], [O] [H], [U] [H], [V] [F] et [N] [M] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence l'[8] située au [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL [E] IMMOBILIER, ainsi que la SARL [E] IMMOBILIER, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation des résolutions n°5, 7, 8, 12, 15 et 16 l’assemblée générale des copropriétaires du 21 août 2023.

Dans leurs dernières écritures communiquées par RPVA le 12 septembre 2025, les requérants demandent au tribunal, au visa des articles 10-1, 14-1,14-2, 18, 21, 22, 24, 25,25-1,26, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 7,8, 9,11, 13, 14, 14-1,14-2,15, 17, 19, 19-2, et 29 du décret du 17 mars 1967, des articles 2 et 8 du décret du 14 mars 2005, de l’ancien article 1134 du Code civil, des articles 1103 et suivants du code civil, 1231 et suivants du même code et finalement de l’article 1992 du Code civil, , de :

— déclarer nuls les mandats de syndic donnés à la SARL [E] [D] IMMOBILIER par l’assemblée générale des copropriétaires, pour défaut d’ouverture d’un compte séparé pour le fonds de travaux de la copropriété,

— prononcer l’annulation des résolutions n°5, n°7, n°8, n°12, n°15, n°16 de l’assemblée du 21 août 2023,

— dire et juger que la SARL [E] [D] IMMOBILIER a commis des fautes de gestion,

— condamner la SARL [E] [D] IMMOBILIER à payer aux époux [H] la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts, aux époux [X] la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts, à [N] [M] la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts et à [V] [F] la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts pour leurs préjudices financiers et moraux,

— condamner la SARL [E] [D] IMMOBILIER à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.179,07 € correspondant à des honoraires facturés sur l’exercice comptable 2024-2025, par la SCP BEZ, et indûment prélevés par le syndic, sur le compte du syndicat des copropriétaires, alors qu’ils n’incombent pas à celui-ci,

— condamner la SARL [E] [D] IMMOBILIER à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.542,93 € correspondant à la souscription du contrat d’assurance protection juridique VERSPIEREN,

— condamner la SARL [E] [D] IMMOBILIER à rembourser au syndicat des copropriétaires, les sommes relatives aux frais d’avocat de Maître [W] s’élevant à 6.360 €, pour défaut de déclaration de litige aux deux assurances protection juridique, qui auraient pu les prendre en charge,

— condamner la SARL [E] [D] IMMOBILIER à rembourser au syndicat des copropriétaires, les sommes relatives aux excédents non restitués, soit 16.875,98 € (AG du 12 août 2022 -R5 : 8.267,92 € et R6 : 8.608,06 €) ainsi que les fonds provisionnés de 2.500 € (R9 AG du 12 août 2022) pour l’étude DECAEDRE, non réalisée,

— condamner la SARL [E] [D] IMMOBILIER à prendre en charge les frais de changement de la chaudière, soit 48.376,90 € et les restituer aux copropriétaires et à rembourser au syndicat des copropriétaires les honoraires spéciaux du syndic pour un montant de 1.870 €,

— révoquer le mandat de gestion de la résidence [Adresse 9], de la SARL [E] [D] IMMOBILIER avec interdiction de se représenter comme syndic à la résidence [Adresse 9].

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

— débouter la SARL [E] [D] IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la SARL [E] [D] IMMOBILIER à supporter les frais de convocation et de tenue de la prochaine assemblée,

— condamner la SARL [E] [D] IMMOBILIER à payer aux requérants la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure, avec distraction au profit de M^e BAUDIERE-SERVAT en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure civile, précision faite que les requérants seront dispensés de la charge de l’indemnité judiciaire et des dépens, par application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent notamment que :

— les résolutions prises sont entachées d’irrégularité en raison du non-respect des formalités d’ordre public pour :

. défaut de transmission des pièces nécessaires lors de la convocation à l’assemblée générale du 21 août 2023,

. irrégularité de la certification de la feuille de présence de l’assemblée générale du 21 août 2023,

. ne pas avoir porté à l’ordre du jour les deux résolutions proposées par [N] [M] par lettre recommandée en date du 19 mai 2023,

— les résolutions n° 5, 7 et 8 concernant l’approbation des comptes de l’exercice clos et budget à venir sont nulles en raison de :

. l’absence de transmission des annexes obligatoire avec la convocation à l’assemblée générale,

. l’absence de justification par le syndic de la création de comptes séparés,

. l’absence de restitution par le syndic de l’intégralité des excédents de la copropriété,

— les résolutions n° 12, 15 et 16 sont nulles pour absence de mise en concurrence des entreprises proposées pour la réalisation des divers travaux de la copropriété.

Ils soutiennent également qu’il conviendra de retenir la responsabilité la SARL [E] IMMOBILIER, en sa qualité de syndic, en raison des fautes commises par cette dernière dans l’exercice de ses fonctions, notamment :

— pour ne pas avoir porté à l’ordre du jour les résolutions sollicitées par les copropriétaires,

— sur l’absence de justification de la création de comptes séparés,

— sur l’absence de mise en concurrence dans les résolutions portées à l’ordre du jour,

— sur la réalisation de travaux de calorifugeage en l’absence de vote par assemblée générale,

— sur la proposition de souscription d’un contrat d’assurance de la copropriété directement auprès du conseil syndical sans vote en assemblée générale.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 11 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— déclarer irrecevables toutes les demandes de [A] [J] épouse [X], [G] [X], [O] [H], [U] [H], [V] [F] et [N] [M],

— condamner in solidum ces derniers aux entiers dépens de l’instance, à lui verser la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile avec distraction au profit de son avocat.

Au soutien de ses demandes il expose notamment que :

— la demande d’annulation des résolutions n°12, 15 et 16 de l’assemblée générale du 21 août 2023 au motif que l’annexe 5 relative à l’état des travaux et opérations exceptionnelles votés non-encore clôturées à la fin de l’exercice n’a pas été communiquée avec la convocation selon l’article 11 du décret du 17 mars 1967 est irrecevable puisque l’article 11 n’exige pas la communication de cette pièce lors des décisions portant sur l’approbation des comptes et le budget prévisionnel,

— la demande d’annulation des résolutions n°5, 7 et 8 de l’assemblée générale du 21 août 2023 sera rejetée car ces dernières ont été adoptées sans réserve après discussion lors de la tenue de l’assemblée,

— s’agissant de l’argumentaire concernant la feuille de présence il sera écarté au visa de la communication aux débats de la feuille de présence,

— s’agissant de l’absence à l’ordre du jour des demandes formulées par [N] [M], la première n’est pas constitutive d’un projet de résolution à soumettre au vote comme son intitulé l’indique de sorte que le syndic n’avait pas d’obligation de le porter à l’ordre du jour, et concernant la seconde demande elle n’affecte pas la validité des votes adoptés par les résolutions litigieuses puisque la loi ne prévoit pas de nullité d’assemblée dans ce cas, au surplus cette résolution a en substance était intégrée à la résolution n°16 adoptée lors de cette assemblée générale.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 15 septembre 2025, la SARL [E] [D] IMMOBILIER demande au tribunal de :

— Débouter [A] [J] épouse [X], [G] [X], [O] [H], [U] [H], [V] [F] et [N] [M] de leurs fins, demandes et prétentions ;

— condamner [A] [J] épouse [X], [G] [X], [O] [H], [U] [H], [V] [F] et [N] [M] à lui verser la somme de 5 000€ en réparation de son préjudice moral ;

— écarter l’exécution provisoire comme peu compatible avec les termes de la procédure,

— condamner [A] [J] épouse [X], [G] [X], [O] [H], [U] [H], [V] [F] et [N] [M] à lui verser la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions il soutient notamment que :

— les pièces nécessaires à l’approbation des résolutions litigieuses ont bien été transmises,

— même en l’absence de certification de la feuille de présence, cela n’entraîne pas la nullité de l’assemblée générale,

— le compte séparé obligatoire a été ouvert dans le délai de 3 mois prescrit à l’article 18 II al.2 de la loi du 10 juillet 1965,

— le syndic n’est pas tenu de faire inscrire à l’ordre du jour les demandes des copropriétaires non-susceptibles de faire l’objet d’un vote notamment lorsqu’elles sont dénuées d’intérêt ou rédigées dans des termes vagues, ce qui était le cas pour les demandes formulées par [N] [M] dont la première demande ne nécessitait pas de vote et la seconde a été, en substance, mise à l’ordre du jour dans la résolution n°16,

— s’agissant des travaux de calorifugeage, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande des copropriétaires qui, ayant refusé la proposition de règlement en assemblée, n’ont pas versé les sommes dont ils demandent le remboursement. Ils ne justifient sur ce point d’aucun préjudice.

— s’agissant du contrat d’assurance de la copropriété ainsi que du climat de tension au sein de la copropriété, qui serait lié à une prétendue faute du syndic, l’éventuel lien de causalité entre cette faute et un préjudice à l’égard des copropriétaires n’est pas démontré,

— ces assignations répétées remettent en cause son intégrité et sont sérieux, lui causent nécessairement un préjudice moral, sa réputation étant directement ébranlée de même que la confiance que lui accordaient les copropriétaires de la résidence et qu’en ce sens une indemnisation de son préjudice moral doit être prononcée.

La clôture de la procédure a été différée au 15 septembre 2025.A l’issue de l’audience du 13 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➢ Sur la demande d’annulation des résolutions n°5, 7, 8, 12, 15 et 16 l’assemblée générale des copropriétaires du 21 août 2023

L’article 14 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la feuille de présence indique les noms et domicile de chaque copropriétaire ou associé, présent physiquement ou représenté, avec indication du nom du mandataire. La feuille de présence indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose. Elle est émargée et certifiée exacte par le président de séance.

En application de l’article 17 du même décret, le procès-verbal des décisions de chaque assemblée comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant. La feuille de présence est annexée au procès-verbal.

Aux termes de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires peuvent notifier au syndic les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale.

Selon l’article 13 du même décret, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour.

Aux termes de l’article 11 1° du décret du 17 mars 1967, les documents nécessaires à l’approbation des comptes (nullité limitée aux décisions concernées par l’omission de ces documents) doivent également être communiqués avec l’ordre du jour. Cette communication vise à mettre les copropriétaires en mesure d’apprécier de manière exacte la situation comptable et financière de la copropriété. L’état financier (état des créances et des dettes et situation de trésorerie) et le compte de gestion générale (charges et produits de l’exercice avec compte de gestion pour opérations courante, le compte de gestion pour travaux,et opérations exceptionnelles )doivent notamment être communiqués.

Les requérants invoquent l’irrégularité de la convocation entraînant la nullité des résolutions n°5, 7, 8, 12, 15 et 16 l’assemblée générale des copropriétaires du 21 août 2023.

Au soutien de leur demande, ils invoquent les moyens de nullité suivants :

— l’irrégularité du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaire et de la feuille de présence tenant l’absence de communication de cette dernière, conformément à l’article 14 du même décret du 17 mars 1967,

— l’irrégularité de la convocation tenant la non inscription régulière à l’ordre du jour des résolutions sollicitées par [N] [M], en violation de l’article 10 du même décret,

— l’irrégularité de la convocation tenant en l’absence de communication de l’annexe n° 5 relative à l’état des travaux et opérations exceptionnelles votés mais non encore clôturés à la fin de l’exercice obligatoire, prévue par l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

En réplique, le syndicat des copropriétaires et son syndic versent aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 août 2023, la feuille de présence ainsi que l’ensemble des documents comptables annexés à la convocation de ladite assemblée générale, soutenant la régularité de la convocation de l’assemblée générale litigieuse.

S’agissant du moyen tiré de l’absence de communication de la feuille de présence en annexe du procès-verbal de l’assemblée générale, il sera rappelé que le décret du 27 juin 2019 a modifié les articles 14 et 17 du décret du 17 mars 1967.

La mention « la feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée » a été supprimée dans l’article 14 et c’est dorénavant l’article 17 du décret qui précise que «la feuille de présence est annexée au procès-verbal ».

Concomitamment, l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 exige que le syndic notifie le procès-verbal dans le mois de la tenue de l’assemblée générale aux copropriétaires opposants ou défaillants afin qu’ils soient éventuellement en mesure de contester les résolutions votées.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis qui a modifié à compter du 1er juin 2020 le deuxième alinéa de l’article 42, a précisé que le procès-verbal doit être notifié « sans ces annexes » et donc sans la feuille de présence.

Comme soutenu par les défendeurs, ce moyen est inopérant, les demandeurs ne justifiant pas en avoir fait la demande au syndic qui, en application de l’article 33 du décret du 17 mars 1967, doit leur en délivrer copie.

Concernant la non inscription régulière à l’ordre du jour des résolutions proposées par [N] [M], il est acquis que, par courrier adressé au syndic le 19 mai 2023, celle-ci a sollicité l’inscription de deux résolutions respectivement libellées : « Information et communication au copropriétaires du rapport de la société DALKIA relatif aux travaux réalisés sur la chaufferie, au titre du contrat P3, sur les 10 dernières années» et « mise en concurrence de la société DALKIA en charge des contrats P2 et P3».

Il résulte par ailleurs de la convocation et du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 août 2023, qu’il a été tenu compte de ces deux demandes, les deux résolutions (n°11 et 12) mentionnent le courrier de [N] [M] joint à la convocation et la résolution n°16 prévoyant cette mise en concurrence. Il ressort également de ces documents que les informations sur le contrat P3 ont été discutées avant la mise au vote de la résolution n° 12 approuvant l’avenant au contrat P2/P3 pour la chaufferie.

Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande d’annulation sur ce fondement, étant par ailleurs précisé que les irrégularités alléguées ne pouvaient aboutir à l’annulation des résolutions n°5, 7, 8, 12, 15 et 16 l’assemblée générale des copropriétaires du 21 août 2023, mais uniquement celle de la résolution n° 12.

Enfin, sur les conséquences éventuelles de l’absence de communication de l’annexe n° 5 relative à l’état des travaux et opérations exceptionnelles votés mais non encore clôturés à la fin de l’exercice obligatoire, il convient de relever que l’omission de ces documents ne pouvant uniquement entraîner la nullité des décisions concernées, la demande de nullité des résolutions n° 12, 15 et 16 portant sur la chaufferie, sur ce fondement sera rejetée et le moyen de nullité des résolutions n°5, 7 et 8 sera développé dans ce chapitre.

Au regard de l’ensemble des éléments développés, il convient de rejeter la demande d’annulation des résolutions n°5, 7, 8, 12, 15 et 16 l’assemblée générale des copropriétaires du 21 août 2023 fondée sur l’irrégularité de la convocation de ladite assemblée.

➢ Sur la demande d’annulation des résolutions n°5, 7 et 8 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 août 2023

Le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 et l’arrêté du 14 mars 2005 relatifs aux comptes du syndicat des copropriétaires prévoient les règles de présentation des comptes du syndicat des copropriétaires afin d’assurer la bonne information des copropriétaires appelés à voter les budgets prévisionnels et travaux, en distinguant les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble compris dans le budget prévisionnel, les dépenses pour travaux prévus par l’article 14 -2 et les opérations exceptionnelles.

L’article 11 de l’arrêté précise que les documents comptables sont établis au nom du syndicat avec l’adresse de l’immeuble. Ils précisent leur contenu et la référence de l’exercice comptable auquel ils se rapportent. Le syndic tient à disposition, à l’occasion de toute vérification, le grand livre, le livre journal, les deux balances et, le cas échéant, les journaux auxiliaires. Les rubriques utilisées pendant l’exercice pour l’enregistrement des opérations sont reproduites clairement dans les documents dressés pour l’information des copropriétaires. Il en est de même pour les codes comptables, sauf pour l’établissement des annexes n° 3 et 4.

Aux termes de l’article 11 I (2°et 4°) du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, l’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé.

Il s’évince de ces textes que l’annulation de l’approbation des comptes peut être sollicitée s’il est démontré que le syndic a commis des irrégularités dans l’établissement des comptes que la copropriété n’a pas été à même d’apprécier lors du vote, ou si les documents annexés à la convocation n’étaient pas de nature à permettre aux copropriétaires de manifester un vote éclairé, en violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

S’agissant plus particulièrement de la demande d’annulation des résolutions n°5, 7 et 8 ayant respectivement approuvé les comptes des exercices courant de la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 et du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, [A] [J] épouse [X], [G] [X], [O] [H], [U] [H], [V] [F] et [N] [M] font état des irrégularités suivantes :

. le syndic ne justifie pas de l’existence d’un compte séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires,

. les annexes comptables n’ont pas été régulièrement produites et notamment l’annexe n° 5 relative à l’état des travaux et opérations exceptionnelles votés mais non encore clôturés à la fin de l’exercice obligatoire, estimant que les résolutions 7 et 8 portant sur le budget provisionnel des futurs exercices devaient impérativement s’appuyer sur les données financières des exercices précédents,

. faute de restitution des excédents au plus tard le 31 décembre 2022, les comptes approuvés par les résolutions n°5, 7 et 8 sont inexacts,

En réplique, le syndicat des copropriétaires et son syndic soutiennent avoir annexé à la convocation l’ensemble des pièces comptables qu’ils produisent aux débats, avoir ouvert un compte bancaire séparé.

Il convient dans un premier temps de relever que les défendeurs justifient de l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, par la production d’une convention d’ouverture de compte et d’ouverture d’un livret A, auprès de la société MARSEILLAISE DE CREDIT le 15 octobre 2021. La SARL [E] [D] IMMOBILIER produit également une convention d’ouverture de compte et d’ouverture d’un livret A, auprès de la banque SOCIETE GENERALE le 6 août 2024 ainsi que des relevés de comptes bancaires confirmant la gestion financière de la copropriété sur les comptes bancaires ouverts au nom du syndicat des copropriétaires.

Concernant l’approbation des comptes, il convient de rechercher si la communication des documents notifiés aux copropriétaires était de nature à leur délivrer une information suffisante leur permettant de voter l’approbation des comptes en toute connaissance de cause.

Il ressort de la convocation à l’assemblée générale en date du 21 août 2023, versée aux débats, que le syndic a adressé aux copropriétaires convoqués :

— en annexe 1, l’état financier après répartition de l’exercice du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, reprenant également l’état financier après répartition de l’exercice précédent approuvé ( 1er avril 2021 au 31 mars 2022),

— en annexe 2, le compte de gestion général et le budget provisionnel de l’exercice précédent approuvé (N-1) du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, de l’exercice clos réalisé (N) du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, du budget prévisionnel de l’exercice (N+1) du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 et du budget prévisionnel de l’exercice (N+2) du 1er avril 2024 au 31 mars 2025,

— en annexe 3, le compte de gestion pour opérations courantes de l’exercice précédent approuvé (N-1) du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, de l’exercice clos réalisé (N) du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, du budget prévisionnel de l’exercice (N+1) du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 et du budget prévisionnel de l’exercice (N+2) du 1er avril 2024 au 31 mars 2025,

— en annexe 4, le compte de gestion pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles hors budget prévisionnel de l’exercice clos réalisés du 1er avril 2022 au 31 mars 2023,

— en annexe 5, le compte de gestion pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles non clôturé avec la mention «NEANT».

Tenant les pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, il convient d’écarter le défaut de production des documents comptables ainsi que l’absence des données financières des exercices précédents.

S’agissant des excédents, il a été tenu compte de ces derniers lors du vote de la résolution n°5 celle-ci faisant état d’un montant de 134.972,96 € TTC au titre des charges de gestion courante dont un excédent de 8.993,15 € et d’un montant de 27.255,96 € TTC au titre des charges exceptionnelles en ce compris un excédent de 1.082,16 €, étant précisé que les résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale du 12 août 2022 ne prévoyaient pas, comme soutenu par les demandeurs, leur restitution au plus tard le 31 décembre 2022, mais le blocage des fonds jusqu’à la fin du délai de recours des tiers le 31 décembre 2022.

Enfin concernant l’erreur de calcul, cette somme de 7.033,29 € apparaissant dans une résolution non soumise au vote d’une assemblée générale antérieure à celle de la présente procédure, est sans incidence sur le vote des résolutions litigieuses, étant au demeurant relevé que les sommes dont le total est erroné constituent des «trop versé» ou des «trop perçu» devaient faire l’objet de démarches amiables par le syndic en vue de leur remboursement ou leur justification.

En conséquence, les copropriétaires, qui ont disposé de tous les documents nécessaires à l’approbation des comptes de l’exercice écoulé (1er avril 2022 au 31 mars 2023) et au vote du budget prévisionnel (1er avril 2023 au 31 mars 2024 et du 1er avril 2024 au 31 mars 2025), ont valablement voté l’approbation des comptes selon la majorité applicable de l’article 24, étant rappelé que même en l’absence de l’ensemble des documents exigés par l’article 11 précité, la nullité n’a pas à être prononcée si les copropriétaires étaient néanmoins en mesure d’apprécier de manière exacte la situation comptable et financière de la copropriété.

Dans ces conditions, [A] [J] épouse [X], [G] [X], [O] [H], [U] [H], [V] [F] et [N] [M] échouant à démontrer un défaut d’information et des erreurs de calcul au titre de l’approbation des comptes, il convient de les débouter de leur demande d’annulation des résolutions n°5, 7 et 8 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 août 2023.

➢ Sur la demande d’annulation des résolutions n°12, 15 et 16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 août 2023

Aux termes du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit quant à lui “la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises”.

S’agissant plus particulièrement de la demande d’annulation des résolutions 12, 15 et 16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 août 2023, ils exposent que les résolutions relatives aux travaux de chaufferie ont été votés sans mise en concurrence, en violation de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, avec une clé de répartition contraire au règlement de copropriété et à la mauvaise majorité, s’agissant de travaux d’amélioration.

Sur la résolution n° 12, il convient de relever qu’il s’agissait pour les copropriétaires d’approuver ou non la signature d’un avenant à un contrat existant comme cela ressort de la résolution n°11 intitulée «Information sur le suivi du contrat P3 de la chaufferie» ainsi rédigé : «Sur la base du courriel de DALKIA du 3 juillet 2023 annexé à la convocation, l’assemblée générale note :

— que le contrat P3 en cours de validité est un contrat «transparent» qui engage le professionnel au rapport annuel et chiffré,

que la société DALKIA a toutefois accepté de lister les opérations réalisées à ce jour au titre du contrat,

— que sur demande du syndic DALKIA a adressé un projet d’avenant au contrat renégocié au mieux des intérêts du SDC.

L’Escale avec un P2 + P3 transparent dont le montant est inférieur aux bases de l’actuel contrat.

La résolution 12 à suivre vise donc l’approbation (ou pas) de cet avenant.

La résolution 16 à suivre est une résolution qui vise la mise en concurrence (contrat et travaux) sur la chaufferie permettant à l’assemblée générale de prendre des décisions sur les devis reçus (DALKIA) mais également d’élargir l’appel d’offres et donc de mandater le conseil syndical pour faire le choix du prestataire (travaux et ou contrat) au mieux des intérêts du syndicat sur le prix à prestations équivalentes ».

Dès lors, le non-respect de la mise en concurrence au visa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut prospérer, les copropriétaires n’ayant pas à décider du contrat d’entreprise pour effectuer l’entretien la maintenance et le dépannage de la chaufferie de la copropriété mais de l’opportunité de revoir les conditions d’un contrat en cours.

Sur la résolution n° 15, ainsi rédigée: «Approbation de travaux de réhabilitation de la chaufferie (article 24) L’assemblée générale, après avoir noté l’évolution de ce projet et de cette étude dans les comptes rendus du conseil syndical, avoir pris acte de l’avis du conseil syndical dans les comptes rendus et avoir pris connaissance de l’avis de toute personne souhaitant intervenir sur le sujet approuve le devis de la société DALKIA pour un montant de 54.793,34 € TTC dont reste à charge du SDC l’Escale après éligibilité des CEE de (calcul et éligibilité en cours au moment de la convocation) et estimée entre 10.000 et 20.000 €. Approuve les honoraires spéciaux du syndic pour le suivi administratif et financier des travaux pour 3%, soit 1.870 € TTC. Décide de financer les travaux, soit la somme maximale (à parfaire en séance en fonction des éventuelles primes de CEE) de 56.663,64 € TTC par 2 appels de fonds égaux de 28.331,82 € le 1er octobre 2023 et le 1er janvier 2024 au titre de la répartition suivante : charges chauffage …. Tous les copropriétaires non défaillants ayant participé au vote, cette résolution est adoptée».

Sans plus de développement, le syndicat des copropriétaires indique que les demandeurs ont voté contre la résolution n°16 ayant décidé de l’établissement par le syndic d’un cahier des charges pour la chaufferie identique et soumis à 3 professionnels au titre de la mise en concurrence.

Il résulte de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 que l’assemblée générale des copropriétaires arrête un montant des marchés et des contrats, autres que celui du syndic, à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire et que selon l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967, la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats, autres que le contrat du syndic, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas avoir joint à la convocation plusieurs devis et l’application des dispositions précitées étant d’ordre public, il y a lieu d’annuler la résolution n°15 sur ce fondement sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de nullité invoqués par les demandeurs.

Sur la résolution n° 16, faute de tout moyen propre à justifier l’annulation de cette résolution, les demandeurs se contentant d’invoquer le caractère illogique de la décision, il ne pourra être droit à leur demande.

➢ Sur la responsablité du syndic et la demande de dommages et intérêts

Compte tenu de la solution donnée au litige, [A] [J] épouse [X], [G] [X], [O] [H], [U] [H], [V] [F] et [N] [M] ayant échoué à démontrer l’existence de fautes commises par le syndic, il y a lieu de rejeter la demande formulée à ce titre.

➢ Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

La SARL [E] [D] IMMOBILIER sollicite la condamnation des demandeurs au paiement de la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts, exposant que les procédures répétées remettent en cause son intégrité et son sérieux et lui causent nécessairement un préjudice moral.

Cependant, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice, de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, ou enfin d’une légèreté blâmable. L’appréciation même inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute, et celui qui triomphe même partiellement dans sa prétention ne peut être condamné pour avoir abusé de son droit d’agir en justice.

En l’espèce, il n’est pas démontré une intention manifeste de nuire, une mauvaise foi, une légèreté blâmable ou une erreur grossière équipollente au dol de la part du syndicat des copropriétaires.

Cette demande sera dès lors rejetée.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

[A] [J] épouse [X], [G] [X], [O] [H], [U] [H], [V] [F] et [N] [M] qui succombent majoritairement dans leurs demandes supporteront la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des parties défenderesses l’intégralité des frais exposés à l’occasion de la présente procédure.

[A] [J] épouse [X], [G] [X], [O] [H], [U] [H], [V] [F] et [N] [M] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires et à la SARL [E] [D] IMMOBILIER la somme de 1.600€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

➢Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet …………..1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dispose que le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige

Les demandes étant accueillies à l’égard d’une résolution sur six sollicitées, il n’apparaît pas inéquitable, au regard des circonstances de l’espèce, de rejeter la demande de dispense de contribution aux frais de la présente procédure formulée par [A] [J] épouse [X], [G] [X], [O] [H], [U] [H], [V] [F] et [N] [M].

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

ANNULE la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 août 2023

DÉBOUTE [A] [J] épouse [X], [G] [X], [O] [H], [U] [H], [V] [F] et [N] [M] de leurs autres demandes ;

DÉBOUTE la SARL [E] [D] IMMOBILIER de sa demande formulée au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [A] [J] épouse [X], [G] [X], [O] [H], [U] [H], [V] [F] et [N] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence l'[8] située au [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, et à la SARL [E] [D] IMMOBILIER la somme de 1.600€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [A] [J] épouse [X], [G] [X], [O] [H], [U] [H], [V] [F] et [N] [M], aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.