N°Minute:25/01186

N° RG 24/01681 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PEEM

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 11]

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

DEMANDEUR:

Madame [C] [B], demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-002810 du 14/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

représentée par M^e Mathilde CHAHINIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

E.P.I.C. -ACM HABITAT – L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] MEDITERRANEE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e VPNG ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Caroline PRIEUR, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 04 Mars 2025

Affaire mise en deliberé au 06 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 06 Mai 2025 par

Caroline PRIEUR, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à :

Copie certifiée delivrée à : M^e Mathilde CHAHINIAN

M^e VPNG ET ASSOCIÉS

Le 07 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 08 juillet 2011, l’Office public de l’habitat [Localité 8] Méditerranée Métropole, ci-après désigné ACM HABITAT, a donné à bail à Madame [C] [B] et Monsieur [N] [O] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial à hauteur de 392,13 €, outre le paiement d’une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 47,87 €.

Se prévalant de désordres affectant le logement, Madame [C] [B] a saisi la Commission départementale de conciliation de l’Hérault en date du 12 mai 2022. Lors de la séance du 30 septembre 2022, les parties ont conciliées et ACM HABITAT s’est engagé à venir constater les travaux dans un délai de 8 jours afin de procéder aux travaux de réparation nécessaires par la suite.

En l’absence de réalisation de travaux, Madame [C] [B] a, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 février 2024, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure ACM HABITAT de mandater un expert afin qu’il constate les désordres affectant la menuiserie du salon, se prononce sur leurs origines et préconise les travaux à effectuer pour pallier le vice de construction et, à défaut, de faire réaliser les travaux tels que préconisés par l’expert, outre les travaux de rénovation liés aux dégâts des eaux.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, Madame [C] [B] a fait assigner ACM HABITAT devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 09 septembre 2024, aux fins de :

à titre principal, condamner ACM HABITAT à faire exécuter les travaux de remise en état de la menuiserie du salon et, le cas échéant, de la façade de l’immeuble dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 100 € par jour de retard, outre les travaux d’embellissement subséquentsà titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire,en tout état de cause, condamner ACM HABITAT au paiement de la somme de 4 650 € au titre du préjudice de jouissance, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir,condamner ACM HABITAT au paiement de la somme de 2 000 € au bénéfice de Maître Mathilde CHAHINIAN en application de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle,condamner ACM HABITAT aux entiers dépens.

Après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 04 mars 2025.

A cette audience, Madame [C] [B], représentée par son conseil qui a déposé son dossier, a sollicité :

Vu les articles 6c, et 7d, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1719 et 1231-1 du code civil,

Vu l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,

JUGER les demandes de Madame [C] [B] recevables et bien fondées,

A TITRE PRINCIPAL :

ORDONNER à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 8] (ACM) de faire exécuter les travaux de remise en état de la menuiserie du salon et, le cas échéant, de la façade de l’immeuble de l’appartement loué par Madame [C] [B] de manière conforme à son usage dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai outre les travaux d’embellissement subséquents ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

DESIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal avec notamment mission de :

Convoquer les parties, recueillir leurs explications, et se faire remettre tous documents utiles,Visiter l’ouvrage, sis [Adresse 3], vérifier si les désordres allégués existent, dans ce cas, les décrire,Prendre connaissance des documents de la cause,Déterminer l’origine, la date d’apparition, la cause et l’imputabilité des désordres, malfaçons et non-conformités affectant le bien,Dire si ces désordres ont été occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction,Indiquer les travaux propres à remédier à ces désordres et à leurs conséquences dommageables et en évaluer le coût et en préciser la durée,Fournir tous éléments permettant d’apprécier le cas échéant les responsabilités encourues et les préjudices subis,Faire le compte entre les parties,S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir indiqué à quel point il en est arrivé dans ses investigations,Etablir un pré-rapport qui autorisera les dernières observations des parties dans le délai de vingt jours à compter de leur réception dans la rédaction du rapport définitif.EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER I’OFFICE PUBLIC DE L’HAB|TAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 8] (ACM) au paiement de la somme de 5 050€ à Madame [C] [B] en indemnisation de son préjudice de jouissance, somme à parfaire au jour du jugement.

CONDAMNER l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 8] (ACM) au paiement de la somme de 2 000 € au bénéfice de Maître Mathilde CHAHINIAN en application de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

CONDAMNER l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 8] (ACM) aux entiers dépens.

Elle explique tout d’abord que des traces d’infiltrations sont apparues à la suite d’intempéries, déclarées au bailleur en 2015, et que des nouveaux dégâts des eaux sont constatés à chaque épisode pluvieux intense.

Elle reconnaît que des travaux ont été entrepris par ACM HABITAT en 2017 et 2021 mais précise qu’ils n’ont pas permis de pallier le défaut d’étanchéité de la porte fenêtre puisque de nouvelles infiltrations ont été constatées postérieurement à ces interventions. Elle indique que, depuis le nouveau dégât des eaux en 2021, aucune diligence n’a été entreprise par le bailleur, à l’exception de l’envoi d’une entreprise en août 2024, soit postérieurement à l’assignation et en raison de la propagation des infiltrations à un appartement voisin, qui n’a pas pu procéder à son intervention. Elle note par ailleurs que l’ensemble des expertises amiables réalisées l’ont été par sa propre assurance.

Elle souligne que, à la suite de sa saisine de la commission départemental de conciliation de l’Hérault, ACM HABITAT s’était engagé à venir constater les travaux à réaliser et à procéder auxdits travaux, mais qu’aucun travail n’a été réalisé et n’a permis de mettre fin au défaut d’étanchéité de la porte fenêtre. Elle sollicite donc, à titre principal, la condamnation du bailleur aux travaux de remise en état de la menuiserie du salon et, le cas échéant, de la façade de l’immeuble, outre les travaux d’embellissement rendus nécessaires par les différents sinistres, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 100 € par jour de retard.

Elle indique ensuite que, depuis le signalement des désordres en 2015, une seule remise a été effectuée par ACM HABITAT le 28 décembre 2017, et que le bailleur a fait preuve d’un manque de sérieux et d’implication qui a eu pour effet d’aggraver la situation. Elle relève par ailleurs que son fils, âgé de 13 ans, souffre d’allergies chroniques aggravées par la présence d’humidité et de moisissures au sein du logement. Elle sollicite donc la condamnation d’ACM HABITAT à indemniser son préjudice de jouissance à hauteur de 5 050 €, soit 50 € par mois depuis avril 2017.

Elle sollicite enfin, dans l’hypothèse où les rapports d’expertises amiables et contradictoires seraient insuffisants, qu’une expertise judiciaire soit ordonnée afin notamment de déterminer l’origine et l’imputabilité des désordres. Elle explique que la consignation des frais d’expertise devra entièrement être mis à la charge du bailleur dans la mesure où la responsabilité des travaux lui incombent s’agissant d’un défaut d’étanchéité entre la porte fenêtre du séjour et le regingot/seuil maçonné selon un précédent rapport d’expertise amiable.

En défense, ACM HABITAT, également représenté par son conseil qui a déposé, a conclu :

Vu l’article 1101 et suivants du Code civil,

Vu les articles 141 et suivants du Code de procédure civile,

Vu les articles L411 et suivants du Code de la construction et de l’habitation,

AVANT-DIRE-DROIT :

ORDONNER une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il lui plaira avec la mission suivante aux frais exclusifs de Madame [B] :

Se rendre sur les lieux sis [Adresse 10] [Localité 9], [Adresse 7] connaissance du dossier, se faire remettre tous les documents utiles à sa mission,Entendre les parties ainsi que tout sachant,Examiner et décrire tous les désordres invoqués, en détailler l’origine, les causes et l’étendue,Lister les interventions du bailleur,Indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à l’usage qui pourrait être attendu quant à la conformité à sa destination,Indiquer les solutions appropriées pour y remédier,Donner tous éléments permettant à la juridiction de déterminer les éventuelles responsabilités encourues,Indiquer et évaluer les préjudices, les chiffrer,Préconiser des mesures conservatoires le cas échéant,Décrire et évaluer les travaux de remise en état nécessaire le cas échéant,Plus généralement, donner tous éléments techniques ou de fait pouvant intéresser la solution du litige.AU FOND :

Tenant la mesure d’expertise sollicitée, REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions

de Madame [B].

RESERVER les dépens.

Il explique tout d’abord, avoir, à la suite du signalement de la locataire relatif aux infiltrations d’eau, déclaré le sinistre à l’assureur dommages-ouvrages dès le 04 mars 2015, qu’une expertise s’est tenue dès le mois de juillet 2015 en présence de Madame [A] [B] et que les travaux préconisés par l’expert ont été réalisés en date du 24 mai 2016. Il indique également que, à la suite de nouvelles infiltrations déclarées par la locataire en date du 16 septembre 2016, de nouveaux travaux ont été réalisés le 04 novembre 2016 puis le 08 août 2017. Il précise que des travaux d’embellissements ont également été effectués en date du 28 décembre 2017.

Il souligne ensuite qu’aucune infiltration n’a été signalée entre 2017 et 2021 et que, à la suite des infiltrations de mars 2021, de nouveaux travaux ont été réalisés en date du 29 septembre 2021. Il note qu’une vérification générale du logement a été effectuée le 19 janvier 2023 et précise qu’une nouvelle intervention a dû être programmée au mois de juillet 2024 afin de réaliser des travaux dans l’appartement mais que ces derniers n’ont pu être réalisés qu’au mois de décembre 2024, et que, depuis cette date, aucun signalement d’infiltration n’a été effectué. Il souligne ainsi avoir été diligent et réactif afin de mettre fin aux désordres allégués par la locataire.

Il soutient enfin la défaillance de la locataire dans l’apport de preuves et indique ne pas s’opposer à la mesure d’expertise justice, qui lui parait nécessaire afin de déterminer l’origine des désordres et les responsabilités. Il précise que les expertises amiables diligentées n’ont pas permis de déterminer la cause des infiltrations et la nature des travaux à réaliser. Il sollicite cependant que seule la locataire soit condamnée à consigner les frais d’expertise et que soit rajoutée à la mission de l’expertise « DECRIRE les interventions et travaux réalisés par le bailleur ».

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en réalisation des travaux et la demande subsidiaire d’expertise

En vertu de l’article 143 du Code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

En vertu de l’article 144 du Code de procédure civile, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, Madame [A] [B] sollicite à titre principal la condamnation d’ACM HABITAT à effectuer des travaux de remise en état de la menuiserie du salon et, le cas échéant, de la façade de l’immeuble, à la suite d’infiltrations survenant lors d’épisodes pluvieux.

Il convient néanmoins de constater que le bailleur a mandaté, à plusieurs reprises, des entreprises afin que des travaux soient effectués en vue de mettre fin aux désordres subis par la locataire, mais que ces derniers n’ont pas permis de pallier le défaut d’étanchéité.

Les rapports d’expertises amiables diligentées ne permettent par ailleurs nullement de déterminer précisément la cause exacte de désordres et, surtout, la nature des travaux devant être effectués aux fins de faire cesser le désordre. Le rapport d’expertise en date du 06 janvier 2021 se contente en effet de dire que « l’origine des infiltrations semble se produire au niveau de la jonction entre le regingot maçonné, le seuil béton de la terrasse et le seuil de la porte-fenêtre », qu’ « il n’est pas à exclure des infiltrations au travers du relevé d’étanchéité de la terrasse », et que « l’origine est assimilable à une filtration par façade/menuiserie », et le rapport d’expertise du 22 décembre 2021 précise uniquement « nous suspectons des infiltrations au travers du relevé d’étanchéité de la terrasse ». Lesdits rapports n’indiquent en réalité aucunement la cause exacte des désordres, ni la nature des travaux à effectuer, mais se contentent de conclure à la non-application de la convention IRSI pour l’assureur.

En l’absence de document permettant de déterminer l’origine précise des désordres et la nature des travaux à réaliser afin de mettre un terme aux désordres, il n’est pas envisageable de statuer sur la demande principale de la locataire tendant à voir condamner sous astreinte ACM HABITAT à la réalisation de travaux.

En outre, dans son courriel officiel en date du 27 mai 2024, Madame [C] [B] a indiqué, par l’intermédiaire de son conseil, qu'« une expertise sérieuse doit être effectuée avant la réalisation de quelconques travaux pour s’assurer que ceux-ci permettront de pallier définitivement ce désordres » et que « les travaux ne pourront être réalisés qu’après expertise ».

Il y a donc lieu d’ordonner une expertise contradictoire afin de déterminer précisément les désordres affectant le logement et leur origine ainsi que les travaux nécessaires pour remédier à ces désordres, dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.

.

Il sera sursis à statuer sur les autres demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement avant dire droit, insusceptible d’appel sauf autorisation de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de [Localité 8] et par mise à disposition au greffe :

ORDONNE une expertise ;

DESIGNE pour y procéder [E] [G] expert inscrit sur la liste des experts de la Cour d’appel de [Localité 8] et demeurant ([Adresse 1]) avec pour mission de :

Prendre connaissance du dossier et se faire communiquer tous les documents relatifs au présent litigeConvoquer et entendre les parties, recueillir leurs dires et explications,Entendre tous sachants et se faire communiquer tous documents qu’il estimera utiles àl’accomplissement de sa mission,Se rendre sur les lieux [Adresse 4] et décrire l’état des lieux louésDéterminer l’existence des désordres invoqués par Madame [C] [B] et notamment liés aux infiltrations : les examiner, les décrire et préciser leur, nature, date d’apparition, récurrence et importanceFournir tous éléments techniques et de fait permettant à la juridiction saisie de déterminer la provenance des troubles constatés,En rechercher les causes et origines et fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités éventuellement encourues,Dire si ces désordres ont été occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de constructionDécrire les interventions effectuées par le bailleurDéterminer et chiffrer les travaux et réparations nécessaires pour qu’il soit mis fin aux désordres,Fournir des indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur le préjudice de jouissance qu’elle pourrait entraîner (privation ou limitation de jouissance)Déterminer, évaluer et chiffrer les préjudicesLe cas échéant, préconiser des mesures conservatoiresRédiger un pré-rapport et laisser aux parties un délai d’un minimum un mois pour adresser leurs dires récapitulatifs avant dépôt d’un rapport définitif.

DIT que l’expert fera connaître son acceptation ou son refus de la mission dans un délai de 15 jours après avoir pris connaissance du présent jugement ;

DIT qu’en cas de refus ou d’empêchement, il sera pourvu à son remplacement par une ordonnance rendue sur simple requête ;

DIT que l’expert, avant tout dépôt du rapport définitif, devra communiquer l’état de ses premières conclusions aux parties en leur laissant un délai minimum d’un mois pour faire valoir leurs observations écrites ;

FIXE à mille cinq cents euros (1.500 €) le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera consignée par ACM HABITAT au plus tard le 6 juillet 2025 auprès du régisseur d’avances et recettes du Tribunal judiciaire de Montpellier ;

RAPPELLE que, faute de consignation dans ce délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque conformément aux dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile ;

DIT que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe que ACM HABITAT a consigné la provision mise à sa charge ou le montant de la première échéance ;

DIT que, s’il estime insuffisante la provision ainsi fixée, l’expert devra lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion, adresser un programme de ses investigations et évaluer de manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties et au magistrat chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport auprès du greffe du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER – site Méditerranée, dans un délai de quatre mois suivant la consignation à moins que sa mission devienne sans objet ou que les parties viennent à se concilier auquel cas il en fera le rapport ;

SURSOIT À STATUER sur les autres demandes ;

RENVOIT à l’audience de mise en état du MARDI 03 JUIN 2025 à 14 H 00, salle B du tribunal judiciaire, site Méditerranée, [Adresse 6] ;

RESERVE les dépens.

Le Greffier, La Juge des contentieux de la protection,