N°Minute:25/442

N° RG 24/01274 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PCDI

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 30 Janvier 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [Y] [O] [Z] [N], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [G] [W] [D], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Aude DARDAILLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [S] [T] [H] [C] épouse [K], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Aude DARDAILLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 03 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 30 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 30 Janvier 2025 par

Julia VEDERE, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Audrey LISANTI

Copie certifiée delivrée à : M^e Aude DARDAILLON

Le 30 Janvier 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25 janvier 2018, M. [Y] [N] a donné bail à M [G] [D] et Mme [S] [C] épouse [K] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 2]), pour un loyer mensuel de 961 euros, outre 19 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Y] [N] a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 03 août 2023 aux locataires.

Puis, M. [Y] [N] leur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 novembre 2023.

Par la suite, M. [Y] [N] a fait assigner M [G] [D] et Mme [S] [C] épouse [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé, par actes de commissaire de justice du 04 janvier 2024.

Par ordonnance du 09 juillet 2024, l’affaire a été renvoyée devant le juge du fond, à l’audience due mise en état du 05 janvier 2024.

Au cours de la procédure, les époux [K] ont quitté le logement, l’état des lieux de sortie ayant été réalisé le 16 août 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 03 décembre 2024.

A cette audience, M. [Y] [N], représentée par son Conseil, se réfère à ses dernières écritures et sollicite :

— de condamner solidairement M [G] [D] et Mme [S] [C] épouse [K] au paiement de la somme actualisée de 11 098,67 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et remise en état du logement ;

— débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes ;

— de condamner solidairement M. [G] [D] et Mme [S] [C] épouse [K] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

M. [G] [D] et Mme [S] [C] épouse [K], représentés par leur Conseil, se réfèrent à leurs dernières écritures déposées et sollicitent :

— juger qu’il appartient au bailleur de déduire de son décompte le montant des APL consignés par la CAF en raison de l’indécence du logement du mois de novembre 2023 au mois de janvier 2024 ;

juger que le bailleur n’est pas en droit de déduire de son décompte le montant du dépôt de garantie et qu’il lui appartient de le restituer aux consorts [K] ;

— Juger que le bailleur a commis un manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent en ne garantissant pas la santé et la sécurité des locataires, leur causant directement plusieurs préjudices ;

— Condamner le demandeur à leur verser la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— ordonner la compensation des sommes dues ;

— leur accorder les plus larges délais de paiement ;

— dire n’y avoir lieu à expulsion, le logement ayant été restitué le 16 août 2024 ;

— débouter le demandeur de ses demandes plus amples et contraires et notamment celles au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger » ne sont pas des prétentions, mais des rappels de moyens invoqués à l’appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

L’article 22 de la loi prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, M. [Y] [N] sollicite la condamnation de M. [G] [D] et Mme [S] [C] épouse [K] au paiement de la somme de 11 098,67 euros. Il produit une mise en demeure en date du 03 août 2023 ainsi qu’un commandement de payer en date du 14 novembre 2023 ainsi qu’un décompte actualisé arrêté au 03 septembre 2024 faisant apparaître cette somme.

Toutefois, il y a lieu de retirer les frais de nettoyage de jardin à hauteur de 757 euros, qui ne font pas partie, à proprement parler, de la dette locative et pour lesquels le demandeur n’établit pas qu’il s’agit d’une réparation locative, d’autant que l’état des lieux d’entrée produit par les défendeurs faisait déjà état d’herbes hautes dans le jardin.

M. [G] [D] et Mme [S] [C] épouse [K] produisent également un courrier de la CAF en date du 27 février 2024 qui indique que l’allocation de logement fait l’objet d’une mesure de conservation depuis le mois de novembre 2023 jusqu’au mois de mars 2024 en raison du caractère non décent du logement occupé. Ils démontrent donc qu’une partie des sommes décomptées ne peuvent pas leur être réclamées. Il résulte du décompte que la somme actualisée versée par la CAF avant novembre 2023 était de 125 euros. Il y a donc lieu de déduire de la dette locative, pour la période de novembre 2023 à mars 2024, la somme totale de 625 euros.

La dette locative est donc de 10 578,67 euros, avant déduction du dépôt de garantie.

M. [G] [D] et Mme [S] [C] épouse [K] sollicitent de récupérer leur dépôt de garantie. Toutefois, ce dépôt de garantie ne doit être restitué qu’à proportion du restant dû, après déduction des sommes dues par les locataires. Or en présence d’une dette locative de 10 578,67 euros, aucune somme ne reste due aux locataires sur le dépôt de garantie de 862 euros.

Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 9 716,67 euros.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

En application de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de YPERLINK"https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006070721&idArticle=LEGIARTI000006442792&dateTexte=&categorieLien=cid"l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes décentes prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et qu’à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d’usage et de fonctionnement, que les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. En effet, il importe peu qu’il ne soit pas lui-même à l’origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition sus-visés, la délivrance et l’entretien des biens donnés à bail

Les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Il est constant que sauf à prouver que les éléments d’indécence du logement était connus du bailleur dès le début de l’occupation des lieux, le locataire doit mettre le bailleur en mesure d’exécuter ses obligations et donc démontrer qu’il a informé le bailleur de la nécessité de réaliser les travaux allégués.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que les locataires ont alerté l’agence immobilière dès le 22 août 2022 des problèmes d’humidité avec de l’eau dans le plafond, puis de nouveau le 31 octobre 2022 pour indiquer que malgré l’intervention d’un professionnel pour la toiture, les problèmes d’humidité persistent en ce qu’ils s’étendent sur les murs.

Ils produisent également un courrier de Soliha Hérault du département de l’Hérault en date du 16 janvier 2022 qui indique qu’après visite des lieux, il est constaté des non-conformités au regard du décret du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent. Le compte rendu de visite, qui est daté d’un an plus tard, du 16 janvier 2023, fait état d’un système de ventilation HS, d’absence de grille d’aération sur les ouvrants, de présence de moisissures ponctuelles sur les murs et plafond, d’un défaut d’étanchéité à l’eau de la couverture, des fenêtres de la chambre 3 non étanche et un appareil de chauffage. Il est également produit des échanges de courriers entre l’agence immobilière et Soliha Hérault indiquant qu’au 27 avril 2023, malgré la réalisation de plusieurs devis, les travaux n’ont pas été effectués.

Les photographies produites permettent de constater les infiltrations d’humidité dans les murs et l’état de la salle de bain (baignoire, carreaux qui se décollent avec de la moisissure).

Il est donc établi que le logement est indécent.

Le demandeur fait valoir que les locataires ont fait obstacle aux travaux, en refusant l‘intervention d’un artisan.

Pour autant, les locataires produisent de multiples courriers électroniques dans lesquels ils réclament ces travaux, indiquent que l’artisan n’est pas venu au rendez-vous fixé, demandent à l’agence l’avancée du dossier.

Or le demandeur ne produit de son côté aucun élément de preuve de nature à établir que les locataires ont fait obstacle aux travaux de mise en conformité.

Il est donc établi que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement conforme aux critères de décence.

Sur les préjudices subis, les défendeurs produisent leur échéancier de paiement pour leur consommation d’électricité en indiquant que celle-ci est exorbitante, l’échéancier prévu de septembre 2023 à juillet 2024 comportant des mensualités de 366,95 euros, pour un montant total de 4 036,45 euros. Ils produisent également leur facture d’électricité du 29 octobre 2022 mentionnant un total de 2 530 euros réglés et d’un reste à payer de 230,67 euros.

Ils produisent également une attestation médicale selon laquelle leur enfant a un terrain asthmatique et nécessite d’être logé dans un habitat dépourvu de moisissures ou d’excès d’humidité.

Les préjudices de jouissance et moral en résultant, sur la période du 22 août 2022, date à partir de laquelle l’agence immobilière a été alerté des désordres, au 16 août 2024, date à laquelle ils ont quitté les lieux, soit pendant une période de 24 mois, seront réparés par la fixation de dommages et intérêts à hauteur de 30 % du loyer actualisé de 965,50 euros.

M. [Y] [N] sera donc condamné à leur payer la somme de 6 951,60 euros.

Sur la demande de compensation

Aux termes des dispositions de l’article 1347-1 du code civil, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles […] et l’article 1348 du même code dispose que la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible et qu’à moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, il résulte de tout ce qui précède que les parties sont chacune créancière envers l’autre d’une obligation de paiement de sommes d’argent.

Il y a donc lieu d’ordonner la compensation entre les deux obligations.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les défendeurs produisent un avis d’impôt sur les revenus de 2022 indiquant un revenu fiscal de référence de 19 001 euros. Il en résulte des ressources moyennes de 1 583,41 euros.

Après compensation, les défendeurs resteraient à devoir la somme de 2 765,07 euros.

Compte tenu de leurs ressources, du montant de la somme restant due au propriétaire, il y a lieu de prévoir des délais de paiement selon les modalités prévues dans le dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de la solution donnée au litige, il y a lieu de dire que le demandeur conservera la charge des dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la solution donnée au litige, il y a lieu de rejeter la demande en paiement de M. [Y] [N].

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [G] [D] et Mme [S] [C] épouse [K] à verser à M. [Y] [N] la somme de 9 716,67 euros ;

CONDAMNE M. [Y] [N] à payer à M. [G] [D] et Mme [S] [C] épouse [K] la somme de 6 951,60 euros ;

ORDONNE la compensation entre ces deux sommes à concurrence de la plus faible ;

AUTORISE M. [G] [D] et Mme [S] [C] épouse [K] à de la somme restant due en 23 mensualités de 115 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par M. [Y] [N] et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE M. [Y] [N] aux dépens ;

DEBOUTE M. [Y] [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le GreffierLa Juge