N°Minute:25/624

N° RG 24/01527 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PDOD

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 10]

JUGEMENT DU 18 Février 2025

DEMANDEUR:

Madame [H] [T], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Patrick MELMOUX, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [K] [C], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [C], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 10 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 18 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 18 Février 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Patrick MELMOUX

Copie certifiée delivrée à :

Le 18 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [H] [T] est propriétaire des lots 16 et 25 au sein de la copropriété RESIDENCE LES [Adresse 9] située [Adresse 5] à [Localité 7].

Lors de l’acquisition du bien, celui-ci était occupé par M. [C], titulaire d’un contrat de bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 conclu avec le précèdent propriétaire, M. [Y] [M].

Mme [P] [C] s’est portée caution.

Le bail a été conclu moyennant un loyer mensuel de 480 euros outre 10 euros de provisions sur charges.

Depuis le mois d’octobre 2023, M. [C] règle irrégulièrement ses loyers.

Plusieurs courriers recommandés ont été adressés au locataire et à la caution par le mandataire de la bailleresse lui rappelant ses obligations locatives, en vain

Un commandement de payer a été signifié au locataire par acte d’huissier le 4 Avril 2024 pour la somme de 990,16 euros.

Ce commandement a été dénoncé à la caution le 18 avril 2024.

Au jour de l’assignation l’arriéré locatif s’élève à la somme de 1970,16 euros

Toutes les tentatives en vue de parvenir à une résolution amiable du litige sont restées vaines.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, la Mme [H] [T] demeurant [Adresse 1] a, par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024 signifié à étude et article 659 du CPC, notifié au préfet de l’Hérault le 8 juillet 2024 fait assigner M. [K] [C] demeurant [Adresse 5] à CASTELNAU LE LEZ et Mme [P] [C] demeurant [Adresse 3] à [Adresse 8] devant le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Montpellier, le 10 décembre 2024 aux fins de :

Vu la Loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 834 du Code de Procédure Civile,

Vu le commandement de payer signifié le 4 avril 2024

PRONONCER la résiliation du bail en date du 5 juillet 2020 pour défaut de paiement de loyers. DECLARER M. [K] [C] occupant sans droit ni titre depuis le 5 juin 2024,

ORDONNER l’expulsion de M. [K] [C] et de tout occupant de son chef, en précisant qu’un commandement de quitter les lieux pourra être signifié aux requis dès la signification de la présente décision ; que ce commandement sera conforme aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1, L 412-2 et L. 412-5 du CPCE et des articles R 411-1 et R 412-1 du CPCE et que l’expulsion pourra avoir lieu à l’expiration d’un délai de deux mois suivant ce commandement

DIRE ET JUGER, pour le cas où le locataire ne pourrait être expulsé immédiatement qu’il devra régler une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer actuel, charges comprises, soit 490 € par mois,

CONDAMNER in solidum Madame [P] [C] et Monsieur [K] [C] à payer à Madame [H] [T] la somme de 1.970,16 euros montant dû au jour de la signification de l’assignation, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir.

CONDAMNER in solidum Madame [P] [C] et Monsieur [K] [C] à payer à Madame [H] [T] la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens de l’instance comprenant les frais du commandement.

A l’audience du 10 décembre 2024, Mme [H] [T], représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Elle a fourni au tribunal un décompte actualisé de la dette au 3 décembre 2024 pour un montant de 4502,00 euros.

A cette audience M. [K] [C] et Mme [P] [C], n’ont pas comparu, ni n’ont été représentés.

M. [K] [C] ne s’est pas présenté devant l’enquêteur social.

La décision a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

La Mme [H] [T] ne justifie pas avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Néanmoins, s’agissant d’un particulier, aucune sanction n’est prévue à cet effet.

L’assignation a été notifiée au préfet de l’Hérault le 8 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la date de l’audience du 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’extrait de compte locataire du 3 décembre 2024 mis aux débats par la requérante que la dette de M. [K] [C] s’élève à la somme de 4502,00 euros.

Aucun élément ne permet de contester le décompte produit.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [K] [C] et Mme [P] [C] au paiement de la somme de 4502,00 euros.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

En vertu de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Par exploit du 4 avril 2024, Mme [H] [T] a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale de "cr\'e9\loch\f0 ance commandement" ~990,16 euros au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et le locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 juin 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de condamner solidairement M. [K] [C] et Mme [P] [C] à payer à la Mme [H] [T] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [K] [C] ne s’étant présenté ni à l’audience, ni devant l’enquêteur social, le Juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier sa capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

D’autre part, en l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par le locataire, le Juge ne peut d’office suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de M. [K] [C] et de tous occupants de son chef ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [K] [C] et Mme [P] [C], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnés aux dépens, M. [K] [C] et Mme [P] [C] devront solidairement verser une somme qu’il est équitable de fixer à 150,00 euros à la Mme [H] [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement par défaut, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail à la date du 5 juin 2024 du logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] ;

DÉCLARE en conséquence M. [K] [C] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 5 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [C] et Mme [P] [C] à payer à Mme [H] [T] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [C] et Mme [P] [C] à payer à Mme [H] [T] la somme de 4502,00 euros avec intérêt au taux légal à compter du 4 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 900,16 euros et pour le surplus à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut par M. [K] [C] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [C] et Mme [P] [C] à payer à Mme [H] [T] la somme de 150,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement M. [K] [C] et Mme [P] [C] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier, Le Juge des contentieux de la protection,