N°Minute:

N° RG 25/01006 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PT54

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 11 Décembre 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [X] [C] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL GDG, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Monsieur [L] [F], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Dalil OUAHMED, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [Y] [F], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Dalil OUAHMED, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 16 Octobre 2025

Affaire mise en deliberé au 11 Décembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 11 Décembre 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SELARL GDG

Copie certifiée delivrée à : M^e Dalil OUAHMED

Le

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 25 août 2009, Madame ou Monsieur [X] [Z] a donné à bail, par l’intermédiaire du cabinet FLASH IMMOBILIER, à Monsieur [L] [F] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] et ce, moyennant un loyer de 610 € outre 70 € de charges.

Par acte séparé, Monsieur [Y] [F] s’est porté caution solidaire.

Selon exploit de commissaire de justice du 03 novembre 2023, Monsieur [X] [Z] a donné congé pour vendre à Monsieur [L] [F] et Madame [I] [F] et ce à effet au 31 août 2024.

En l’absence de départ des locataires, Monsieur [X] [Z] a, selon exploit de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024 et 22 janvier 2025, délivré assignation à Monsieur [L] [F] et Monsieur [Y] [F] afin de voir valider le congé, de constater que Monsieur [L] [F] est occupant sans droit ni titre, d’ordonner son expulsion et de les voir condamner solidairement à une indemnité d’occupation ainsi qu’à lui verser la somme de 2725,91 € correspondant au montant des loyers impayés de juillet novembre 2024, outre 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 octobre 2025.

À cette audience, Monsieur [X] [Z], représenté par son avocat, demande :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail,

Déclarer valable le congé délivré le 3 novembre 2023 par exploit d’huissier.

Constater que Monsieur [L] [F] occupe sans droit ni titre le bien objet du bail et ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique,

Condamner solidairement en deniers ou quittances Monsieur [L] [F] et Monsieur [Y] [F] au paiement de la somme de 2.693,52 € correspondant au montant des loyers et indemnités d’occupation impayés de juillet 2024 à juillet 2025.

Condamner solidairement Monsieur [L] [F] et Monsieur [Y] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges à compter du 1er Août 2025 jusqu’au jour du déménagement de Monsieur [F] et de la complète libération des lieux, à savoir la somme mensuelle de 822,94€

Les condamner encore par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au paiement de la somme de 1.500,00€ ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris en cas d’exécution forcée.

En défense, Monsieur [L] [F] et Monsieur [Y] [F], également représentés par son avocat, comme suit :

Vu les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les pièces versées,

CONSTATER que le congé délivré est irrégulier en ce qu’il ne respecte pas l’obligation d’indiquer les conditions de la vente projetée,

CONSTATER que le congé délivré est nul en ce qu’il ne communique pas la notice d’information visée par l’article 15 de la loi du 6juillet 1989,

CONSTATER en conséquence que le bail n’a pas été résilié,

DEBOUTER Monsieur [Z] de sa demande de condamnation de [Y] [F] en

qualité de caution non tenu par les loyers postérieurs au 30 août 2012,

ACCORDER à Monsieur [L] [F] un délai de 24 mois afin de solder sa dette locative,

DEBOUTER le requérant de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

CONDAMNER Monsieur [X] [Z] à payer à Monsieur [Y] [F] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,

CONDAMNER Monsieur [X] [Z] à payer à Monsieur [L] [F] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les ‘dire et juger’ ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l’appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

➢Sur la validité du congé pour vendre

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée et relative aux baux d’habitation précise les conditions dans lesquelles un bailleur peut donner congé à son locataire. Il ne peut le faire que pour l’un des motifs suivants : s’il décide de reprendre le logement, de le vendre ou pour un motif légitime et sérieux. Le délai de préavis applicable au congé donné par le bailleur est de 6 mois, la date du congé pour vendre devant intervenir au terme du contrat de location sous réserve que le terme n’intervienne pas moins de 3 ans après la date d’acquisition. Le même article précise que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de vente projetée, le congé valant offre de vente au profit du locataire : : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Si à l’expiration du délai de préavis, le locataire n’a pas accepté l’offre de vente, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Il est indiqué, en outre, qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de vendre le logement.

En l’espèce, Monsieur [L] [F] et Monsieur [Y] [F] contestent la validité du congé pour vente délivré par Monsieur [X] [Z] au motif, d’une part, qu’il ne mentionne pas les conditions de la vente projetée puisqu’il ne mentionne pas l’existence d’un cellier en sous-sol qui serait occupé par le locataire et, d’autre part, en l’absence de transmission de la notice d’information prévue à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Or il ressort effectivement du titre de propriété que Monsieur [X] [Z] est également propriétaire d’un cellier situé en sous-sol de cette résidence, toutefois le contrat de bail ne mentionne pas son existence puisqu’il est simplement mentionné « un appartement de type FF4 comprenant : séjour, cuisine trois chambres, salle de bains WC ». En conséquence, le congé délivré ne porte que sur le logement et est donc suffisamment précis.

Le congé prévoit qu’il est assorti de la notice d’information relative aux obligations du bailleur en cas de reprise ou de vente du logement ainsi que des termes exacts de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et mentionne bien qu’il s’agit d’une offre de vente avec le prix en chiffre et en lettre.

En conséquence, le congé pour vente délivré par Monsieur [X] [Z] sera déclaré valable. Le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé. Ainsi, Monsieur [L] [F] se trouve occupant sans droit ni titre à compter du 01 septembre 2024.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de ce dernier ainsi que celle de tous occupants de son chef et de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges contractuellement convenu et de condamner Monsieur [L] [F] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

➢Sur la demande en paiement des loyers à l’égard de Monsieur [L] [F]

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [L] [F] est redevable de la somme de 2693,52 euros au titre des loyers impayés au 31 juillet 2025, mois de juillet inclus, selon décompte versé aux débats.

Monsieur [L] [F] sera donc condamné à verser à Monsieur [X] [Z] la somme de 2693,52 euros au titre des loyers impayés 31 juillet 2025, mois de juillet inclus.

➢Sur la demande en paiement des loyers à l’égard de Monsieur [Y] [F]

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au présent contrat de bail, dispose que la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, une telle reproduction manuscrite ressort de l’acte sous-seing privé du 28 août 2009. Toutefois l’engagement de caution est mentionné à durée déterminée puisque l’engagement précise sa validité jusqu’au 31 août 2012.

La demande formulée à l’encontre de Monsieur [Y] [F] sera donc rejetée.

➢Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [L] [F] justifie de la faiblesse de ses ressources et de celle de sa femme correspondant à 2000 euros par mois, même si ses charges sont inconnues. Toutefois, au regard du fait que l’acceptation des délais précise qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, il sera fait droit à cette demande.

➢Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [F], partie perdante sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, condamnée aux dépens, Monsieur [L] [F] devra verser à Monsieur [X] [Z] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes formées par Monsieur [L] et [Y] [F] à ce titre seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé pour vente délivré par Monsieur [X] [Z] à Monsieur [L] [F] portant sur le logement situé [Adresse 3];

DECLARE Monsieur [L] [F] occupant sans droit ni titre à compter du 01 septembre 2024  ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [L] [F] et de tous occupants de leur chef et à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par la bailleresse,

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [L] [F] devra payer à compter de la date d’échéance du bail le 01 septembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNE Monsieur [L] [F] à verser à Monsieur [X] [Z] la somme de 2693,52 euros au titre des loyers impayés 31 juillet 2025, mois de juillet inclus ;

AUTORISE Monsieur [L] [F] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en 23 versements mensuels de 108 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISE que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse,

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues,

DEBOUTE Monsieur [X] [Z] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Monsieur [Y] [F] ;

CONDAMNE Monsieur [L] [F] à verser à Monsieur [X] [Z] la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [L] [F] et Monsieur [Y] [F] de leurs autres demandes :

CONDAMNE Monsieur [L] [F] aux entiers dépens ;

DEBOUTE Monsieur [X] [Z] de ses autres demandes :

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection,