MINUTE N° : 25/0143

JUGEMENT

DU 07 Mars 2025

N° RC 24/03288

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

Société [Localité 5] METROPOLE HABITAT

ET :

[T] [D]

[E] [D]

Débats à l’audience du 16 Janvier 2025

copie et grosse le :

à TMH

copie le :

à M. Le Préfet d’Indre et Loire

Mme [D]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 07 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à [Localité 5],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société [Localité 5] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 5]

représentée par [C] [R], munie d’un pouvoir en date de 6 janvier 2025

D’une Part ;

ET :

Monsieur [T] [D]

né le 23 Mars 1989 à [Localité 4] (MAROC) (99), demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

non comparant

Madame [E] [D]

née le 06 Novembre 1989 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

comparante

D’autre Part ;

RG 24/03288

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2023, l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] METROPOLE HABITAT, anciennement [Localité 5] HABITAT, a consenti un bail d’habitation à Monsieur et Madame [D] [T] et [E] portant sur un logement situé sis [Adresse 3], à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 399,26 € hors charges.

Le 4 avril 2024 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur et Madame [D] [T] et [E] par acte de commissaire de justice du 24 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur et Madame [D] [T] et [E] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur et Madame [D] [T] et [E] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— l’expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [D] [T] et [E] au paiement de la somme de 3912,49 € au titre des loyers impayés ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [D] [T] et [E] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la date de la résiliation du bail ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [D] [T] et [E] au paiement de la somme de 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [D] [T] et [E] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendont notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que de la dénonciation à la CCAPEX.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d’Indre et Loire le 25 juin 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Monsieur et Madame [D] [T] et [E] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 16 janvier 2025.

A l’audience, l’OPH [Localité 5] METROPOLE HABITAT – représenté par Madame [R] [C] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation, actualise la dette locative à la somme de 2852,49 € arrêtée au 15 janvier 2025 et informe le tribunal d’un accord verbal conclu avec les locataires relatif à la mise en place de délais de paiement.

Régulièrement cités par actes de commissaire de justice du 24 juin 2024 signifiés à Madame [D] [E] à personne et à Monsieur [D] [T] à domicile, Madame [D] [E] a comparu à l’audience et a représenté son conjoint suivant pouvoir communiqué en cours de délibéré.

Elle a déclaré être sans emploi et ne percevoir que les allocations familiales. Son conjoint, quant à lui, est au chômage depuis juillet 2024 et perçoit une allocation de 900,00 € par mois. Elle a ajouté avoir deux enfants à charge et a précisé régler mensuellement le loyer résiduel augmenté de 80,00 € et ce, depuis juillet 2024. Le couple a sollicité des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 avril 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 24 juin 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Indre et Loire par voie électronique le 25 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 14 décembre 2023 aux termes duquel il est prévu à l’article 6.1 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2024 à Monsieur et Madame [D] [T] et [E] et portant sur la somme de 1955,68 € dont 1823,34 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur et Madame [D] [T] et [E] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 5 juin 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 14 décembre 2023, le commandement de payer délivré le 4 avril 2024 et le décompte de la créance arrêté au 15 janvier 2025 faisant apparaître une somme de 2852,49 € à la charge des locataires.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 264,09€ qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur et Madame [D] [T] et [E] à verser à l’OPH [Localité 5] METROPOLE HABITAT la somme de 2588,40 € (2852,49 € – 264,09 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 15 janvier 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

RG 24/03288

En l’espèce, Monsieur et Madame [D] [T] et [E] ont justifié de leur situation sociale et financière à l’audience. Ils sollicitent des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et proposent de régler 80,00 € par mois en sus du loyer. Le bailleur a donné son accord à la mise en place de cet échéancier.

Il ressort du décompte produit que Monsieur et Madame [D] [T] et [E] ont repris les paiements avant l’audience, et ce depuis juin 2024. Il apparaît également que les époux [D] règlent 80,0€ par mois en sus du loyer courant depuis juillet 2024 et que, depuis cette date, aucune échéance n’a été impayée.

Il convient, en conséquence, d’octroyer à Monsieur et Madame [D] [T] et [E] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation à la charge de Monsieur et Madame [D] [T] et [E].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate la résiliation du bail à la date du 5 juin 2024 ;

Condamne solidairement Monsieur et Madame [D] [T] et [E] à payer à l’OPH [Localité 5] METROPOLE HABITAT la somme de 2588,40 € (DEUX MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT HUIT EUROS ET QUARANTE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 15 janvier 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur et Madame [D] [T] et [E] à se libérer de leur dette de 2588,40 € en 32 mensualités de 80,00 € et le solde à la 33ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur et Madame [D] [T] et [E] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], à [Localité 6], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur et Madame [D] [T] et [E] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur et Madame [D] [T] et [E] seront condamnés, in solidum, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RG 24/03288

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [D] [T] et [E] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection