N°Minute:25/1607

N° RG 25/00773 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PRBJ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

JUGEMENT DU 07 Juillet 2025

DEMANDEUR:

E.P.I.C. -OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT MEDITERRANEE METROPOLE ACM HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SELARL VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Monsieur [W] [G], demeurant [Adresse 2] [Adresse 4] [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [G], demeurant [Adresse 2] [Adresse 4] [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 12 Mai 2025

Affaire mise en deliberé au 07 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 07 Juillet 2025 par

Julia VEDERE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SELARL VPNG

Le 07 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 21 et 22 août 2018, le bailleur social ACM HABITAT – Office Public de l’Habitat de [Localité 5] Méditerranée Métropole (ci-après ACM HABITAT) a donné en location à Monsieur [W] [G] et Madame [Z] [G] (ci-après les époux [G]), un local d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel à hauteur de 544,46 euros pour une durée de six ans, renouvelable tacitement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 janvier 2023, l’ACM HABITAT a informé les époux [G], locataires, de plusieurs plaintes de voisins en raison de leurs agissements et leur a proposé de les rencontrer le 3 février 2023 pour en discuter de vive voix.

Par lettre simple du 22 février 2023, l’ACM HABITAT a suggéré aux locataires de les rencontrer en ses locaux le 7 mars 2023, mettant en copie la lettre recommandée précédente, suite à son retour non réclamé en son agence.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2023, l’ACM HABITAT a transmis aux époux [G] une sommation d’avoir à cesser toutes nuisances conformément au contrat de bail et du règlement intérieur de la résidence, acte remis à étude selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile.

Par actes de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, l’ACM HABITAT a fait assigner les époux [G] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER aux fins de résilier le contrat de bail et d’obtenir indemnisation de leur préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2025 et mise en délibéré au 7 juillet 2025.

A l’audience, l’ACM HABITAT, représenté par son avocat, reprend les termes de son assignation et sollicite du juge du contentieux de la protection de :

— Prononcer la résiliation du contrat de bail d’habitation du 21 août 2018 ;

En conséquence,

— Déclarer Monsieur [W] [G] et Madame [Z] [G] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse susmentionnée à compter de la décision à intervenir ;

— Dire qu’à défaut pour Monsieur [W] [G] et Madame [Z] [G] d’avoir libéré les lieux litigieux deux mois après la notification au préfet commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés, dans tel garde meuble désigné par eux ou à défaut par le bailleur ;

— Condamner Monsieur [W] [G] et Madame [Z] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant équivaut au loyer actuel comprenant la provision pour charges qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 624,66 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur, avec, le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles ;

— Condamner Monsieur [W] [G] et Madame [Z] [G] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire de contrat de bail, l’ACM HABITAT expose qu’il n’y a pas d’impayés mais des troubles anormaux de voisinage, caractérisés notamment par des départs de feux inquiétants dans l’immeuble et qu’il n’est pas possible de parler avec Monsieur [W] [G] et Madame [Z] [G].

Régulièrement assignés à étude selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [W] [G] et Madame [Z] [G] n’ont pas comparu et n’ont communiqué aucune demande.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation

L’article 1728 du Code civil pose le principe que le locataire est tenu à deux obligations principales, à savoir premièrement, d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention, et deuxièmement, de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1729 du Code civil dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En application de l’article 1224 du Code civil la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier aux débiteurs ou d’une décision de justice.

Lorsque la résiliation est demandée en justice, l’article 1228 du même code prévoit que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai aux débiteurs, ou allouer seulement des dommages-intérêts.

En l’espèce, l’ACM HABITAT justifie sa demande de résiliation du contrat de bail en invoquant de nombreuses plaintes déposées par les voisins de Monsieur [W] [G] et Madame [Z] [G].

A ce titre, le bailleur verse aux débats des déclarations de main courantes et des plaintes déposées à partir des années 2020.

Précisément, un contentieux prégnant est né entre les époux [G] et Madame [K] [D], habitante de l’immeuble, ayant déposé plainte le 4 décembre 2021 pour des faits de dégradation du bien d’autrui, menace de crime et violence ayant entrainé une incapacité de moins de huit jours, ce sur la période allant du 11 août 2020 au 4 décembre 2021.

Madame [K] [D] fait notamment référence dans sa déclaration à un épisode violent survenu le 15 août 2021 entre elle et Madame [Z] [G], qui lui aurait bloqué le passage avec un vélo et foncé dessus puis percuté avec une trottinette, heurtant son tibia et le haut de son corps. Elle explique que l’incartade aurait déchiré sa robe, photo à l’appui, et que Madame [Z] [G] aurait continué de l’insulter et de la menacer. Elle étaye ces faits à l’appui d’un certificat médical daté du 17 août 2021, dans lequel elle a fait constater des égratignures et hématomes sur ses jambes à la suite de cette agression. Le 10 mars 2022, Madame [K] [D] a informé le procureur de la République près le tribunal judiciaire de MONTPELLIER de cette situation, expliquant être une victime régulière des époux [G].

D’autres déclarations de mains courantes et attestations de voisins relatent également des comportements insultants, outrageants et inappropriés, tant des époux [G] que de leurs enfants. Madame [I] [R], Monsieur [N] [O] ou encore Madame [J] [X] rapportent notamment les faits susvisés. Ils mentionnent également des vacarmes dans la cage d’escalier et des coups réguliers dans les portes, accompagnés d’insultes, de moqueries et de provocations. Pour exemple, les époux [G] laisseraient sécher leur linge à leur fenêtre, cachant la vue des voisins d’en dessous, puis enlèveraient violemment le drap faisant tomber une pierre en contrebas. Des insultes verbales telles que « ta gueule » ou « conne » sont également accompagnées de mots menaçants laissés sur les portes de type « Je vais te faire mal chienne ».

Aussi, des dégradations des parties communes sont rapportées par Monsieur [C] [V], qui mentionne des jets de mégots par la fenêtre et la présence de détritus en bas de la rue. Il indique également être victime de propos agressifs et injurieux, Monsieur [W] [G] lui ayant répondu notamment « je fais ce que je veux, je suis au-dessus de toi, t’es qu’une comère, occupe toi de tes affaires salope ». Monsieur [E] [U] explique, quant à lui, que la famille [G] nourrit les oiseaux sur leur balcon, certains volatiles décédant sur les lieux. Enfin, Monsieur [T] [M] évoque des dégradations sur les boites aux lettres telles que « des étiquettes arrachées, noms effacés, urine dans les boites aux lettres, courriers trempés », expliquant que ces dégradations semblent être des « vengeances mal dirigées imputables à un ou des membres de la famille [[G]] ».

D’autres voisins font état d’un comportement violent et d’un dialogue impossible avec les époux [G]. Madame [F] [S] évoque notamment, à propos de Madame [Z] [G], qu'« il est impossible de parler avec elle. Elle suait et était dans un état d’hystérie, voulant frapper ma mère. Elle criait et frappait à notre porte devant ses enfants et avec ses enfants ». De manière générale, la plupart des voisins attestent des hurlements et cris réguliers de Madame [Z] [G] à chaque tentative de dialogue.

Pour finir, d’autres voisins exposent, outre des agressions verbales et physiques, des agissements dangereux relevant de la pyromanie. Précisément, Madame [H] [B] et Monsieur [P] [S] font référence à un épisode particulier dans lequel Madame [Z] [G] « avait jeté des bouts de papier enflammés en feu dans le couloir ». Lorsque ces derniers l’interpellent, celle-ci s’en prend à une autre voisine, Madame [A] [Y]. Tous relatent des hurlements de Madame [Z] [G], que celle-ci tente de donner des coups à Madame [A] [Y], qu’elle parvient à la griffer et lui agripper les cheveux. Finalement, d’autres voisins sont intervenus pour les séparer.

De manière générale, la plupart des voisins confient aux forces de police et au procureur de la République avoir peur de représailles de la part de la famille [G].

Si le bailleur social a tenté de mettre en place une conciliation, force est de constater que celle-ci a échoué, celui-ci versant à la procédure une attestation de non-conciliation en date du 10 septembre 2024, indiquant que les époux [G] ne se sont pas présentés au rendez-vous.

Ainsi, eu égard aux éléments qui précèdent, Monsieur [W] [G] et Madame [Z] [G] portent indéniablement atteinte à la tranquillité et à la paisibilité générale des habitants de l’immeuble, en contravention avec le règlement intérieur de la résidence. Ils font preuve d’un comportement d’intimidation et ont des agissements inappropriés en communauté voire dangereux, nécessitant l’intervention régulière des forces de police.

Ces faits, par leur nature, leur récurrence et leur persévérance constituent un manquement suffisamment grave des locataires à leur obligation de jouissance paisible, justifiant dès lors la résiliation du bail.

Par conséquent, il y a lieu de résilier le contrat de location conclu entre le bailleur social l’ACM HABITAT et Monsieur [W] [G] et Madame [Z] [G] en date du 21 et 22 août 2018 pour le local d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6] et d’ordonner leur expulsion et de celle de tout occupant de leur chef à compter de celle-ci, si nécessaire avec l’assistance de la force publique. Du fait de la résiliation du bail, il convient de les condamner à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter de l’acquisition de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des locataires.

Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [G] et Madame [Z] [G], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

• Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [W] [G] et Madame [Z] [G], condamnés aux dépens, devront verser à l’ACM HABITAT une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros.

• Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il y a lieu rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation consenti à Monsieur [W] [G] et Madame [Z] [G] en date 21 et 22 août 2018 et portant sur l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 6] ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] et Madame [Z] [G] à payer à ACM HABITAT – Office Public de l’Habitat de [Localité 5] Méditerranée Métropole une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [G] et Madame [Z] [G] d’avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] et Madame [Z] [G] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] et Madame [Z] [G] à payer à ACM HABITAT – Office Public de l’Habitat de [Localité 5] Méditerranée Métropole la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge