N°Minute:25/02233

N° RG 24/02442 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PK72

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

DEMANDEUR:

Société MGFV, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER / CARRETERO, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [O] [M], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jérémie OUSTRIC, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [D] [N], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jérémie OUSTRIC, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 18 Septembre 2025

Affaire mise en deliberé au 13 Novembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 13 Novembre 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Jérémie OUSTRIC

Maître Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER / CARRETERO

Copie certifiée delivrée à :

Le 13 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat ayant pris effet le 01 septembre 2018, la SCI M. G.F.V a donné à bail à Madame [D] [N] et Monsieur [O] [M] un logement situé [Adresse 3] et ce, moyennant un loyer de 940 € ainsi que 10 € de provision sur charges.

Par courrier du mois d’avril 2024, Monsieur [O] [M] et Madame [D] [N] ont notifié leur préavis de départ et ont précisé souhaiter rendre les clés le 8 mai 2024.

Un constat d’état des lieux sortant a été réalisé le 7 mai 2024.

Estimant que Monsieur [O] [M] et Madame [D] [N] étaient redevables de diverses sommes au titre des loyers impayés et de dégradations, la SCI M. G.F.V les a fait assigner devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin de les voir condamner au paiement de la somme de 9161,10 euros au titre des arriérés de loyer et des travaux de rénovation, outre 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 septembre 2025.

À cette audience, la SCI M. G.F.V, représentée par leur avocat, indique oralement à l’audience avoir reçu un paiement de 1512,80 € et qu’ainsi la dette locative est constituée uniquement des dégradations locatives. Elle demande :

Y VENIR les requis sus nommés,

TENANT les dispositions des articles 1728 et 1730 du Code civil,

TENANT la jurisprudence précitée,

TENANT les dégradations commises des locataires,

TENANT le constat d’état des lieux sortant en date du 7 mai 2024,

TENANT le devis des travaux de rénovation en date du 19 juin 2024,

TENANT les arriérés de loyer des mois de février à mai 2024,

CONDANINER Monsieur [O] [M] et Madame [D] [N] [N] au paiement de la somme de 9 161, 10 € au titre des arriérés de loyer et des sommes engagées par Monsieur [Y] [C] pour les travaux de rénovation.

En toute hypothèse CONDAMNER Monsieur [O] [M] et Madame [D] [N] [N] au paiement de la dette locative qu’ils ne contestent pas soit la somme de 2.930,80 euros .

DEBOUTER Monsieur [O] [M] et Madame [D] [N] [N] de toutes leurs demandes fins et conclusions

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

CONDAMNER Monsieur [O] [M] et Madame [D] [N] [N] au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En défense, Monsieur [O] [M] et Madame [D] [N], également représentés par leur avocat, mentionnent ne plus faire état de la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’action de la société et concluent comme suit :

VU la loi du 6juillet 1989 et son annexe issue du décret relatif aux réparations locatives ,'

A titre principal :

DEBOUTER la société MGFV de l’intégralité de ses demandes sauf celle relative à la dette de loyer reconnue par les défendeurs.

AUTORISER M. [M] et Mme [N] à rembourser la dette locative, qui sera fixée à la somme de 478,00 €, et à défaut selon le montant fixé par le tribunal, sur un délai de 24 mois à compter d’un mois suivant signification de la décision à intervenir;

A titre reconventionnel, CONDAMNER la société en demande à payer à M. [M] et Mme [N] la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

JUGER que les parties conserveront à leur charge les frais irrépétibles et entiers dépens;

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la demande en paiement des loyers

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le montant des sommes réclamées au titre des loyers et charges s’élevaient à 2452,80 € et qu’après déduction du dépôt de garantie de 940 €, le montant dû est de 1512,80 €.

À l’audience la SCI M. G.F.V indique avoir reçu cette somme en deux versements d’un montant total de 1512,80 €. Dès lors, il n’y a plus lieu de condamner Monsieur [O] et Madame [D] [N] au paiement de cette somme.

Sur les réparations locatives

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Un état des lieux, établi contradictoirement par un bailleur et un preneur, constate une situation de fait jusqu’à preuve contraire.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l’appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l’occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n’étaient pas neufs lors de l’entrée dans les lieux du locataire. Si le preneur est en effet tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté après plusieurs années d’occupation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la bailleresse sollicite la condamnation des locataires au versement de la somme de 7648,30 € au titre des dégradations sur la base d’un devis établi par la SARL GIRH alors que les locataires estiment être redevables de la seule somme de 478 € TTC.

Si l’état des lieux de sortie établi par la société CONSTATIMMO mentionne de manière générale que les murs, plafonds et plinthes sont en état moyen, il ressort néanmoins de l’ état des lieux d’entrée, ainsi que de l’avenant, que l’état des murs, plinthes et des plafonds était majoritairement en bon état et non neuf. Or les locataires sont restés dans les lieux de juillet 2018 à mai 2024 soit pendant presque six années.

Dès lors, il ne peut être mis à la charge des locataires la remise en peinture du logement, ce d’autant que des mentions ont été faites notamment sur une chambre dans l’avenant. Dès lors, les demandes formulées au titre des travaux de peinture ne peuvent être rejetées,

S’agissant des travaux relatifs au titre des prises, boîtiers de dérivation, interrupteurs ou encore douilles ainsi que la fourniture et la pose d’une bouche d’extraction dans les WC, il est clairement précisé sur le devis la dépose de ces éléments qui sont décrits comme « HS et/ou vétuste ». Or, le remplacement de ces éléments n’incombe pas aux locataires dans la mesure où, d’une part, il convient de tenir compte de la vétusté et, d’autre part, il sera rappelé que les travaux électriques de mise en conformité incombe exclusivement au bailleur. De plus, l’état des lieux d’entrée mentionne clairement, dans son avenant, que les prises électriques sont à fixer ou à changer dans la maison.

Par ailleurs, il doit être relevé que certains désordres ne sont pas mentionnées dans l’état des lieux de sortie tel que la bonde la salle de bain ou la grille simple en inox ou encore le coffrage bois.

Enfin, il convient également de noter que certains désordres étaient déjà présents lors de l’état des lieux d’entrée ou son avenant notamment concernant la rampe, l’encombrement de la terrasse ou de la cave, l’absence de ménage, le tartre dans la robinetterie ou des WC dont la cuvette est en état D, la porte en bois de l’entrée en état « C ». Il en est de même des éléments de salle de bain comme la baignoire en état « C » avec des « joints à changer » ou encore la fixation du câble terre.

En définitive, sera retenue la somme de 478 euros proposée par les locataires notamment au titre du remplacement d’un carreau.

En conséquence, Madame [D] [N] et Monsieur [O] [M] se trouvent redevables de la somme de 478 €.

Sur la demande reconventionnelle de délai de paiement

Cette demande étant formulée à défaut de fixation d’un montant de réparation différent de la somme de 478 euros acceptée, il convient de dire qu’elle est sans objet.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice moral

L’article 1719 du Code civil prévoit que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière,de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant'.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…..).

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. »

En application de l’article 1719 1° du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et se doit de lui en assurer une jouissance paisible, en le garantissant des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes décentes prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et qu’à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d’usage et de fonctionnement, que les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure En effet, il importe peu qu’il ne soit pas lui-même à l’origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition suscitée, la délivrance et l’entretien des biens donnés à bail

En l’espèce, les locataires justifient d’échanges de courrier électronique en date du 2 novembre 2019 et de novembre 2020 faisant état d’un défaut d’étanchéité de la toiture ainsi qu’une installation électrique défectueuse avec des prises qui s’arrachent des murs ainsi que des désordres sur certains interrupteurs qui « claquent » lorsque les locataires les allument.

Les désordres électriques étaient déjà relevés au moment de l’avenant à l’état des lieux d’entrée soit depuis novembre 2018 et le désordre en toiture a débuté en novembre 2019 avec une réparation en novembre 2020.

Ainsi, Madame [D] [N] et Monsieur [O] [M], parents de deux enfants, justifient avoir subi un préjudice du fait essentiellement des désordres électriques et de la crainte pour la sécurité des personnes et ce alors qu’ils ont réglés régulièrement la somme de 940 euros de loyer et qu’ils ont alerté l’agence immobilière à plusieurs reprises.

Dès lors, il convient de leur allouer la somme de 400 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [N] et Monsieur [O] [M], ayant réglé le reliquat de loyer dues en cours de procédure, seront condamnés aux dépens

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, au regard des versements effectués et de la situation économique des locataires, il convient de laisse à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [D] [N] et Monsieur [O] [M] à verser à la SCI M. G.F.V la somme de 478 € au titre des dégradations ;

CONSTATE que la demande de délai de paiement formée à titre subsidiare par Madame [D] [N] et Monsieur [O] [M] est sans objet ;

CONDAMNE la SCI M. G.F.V à verser à Madame [D] [N] et Monsieur [O] [M] la somme de 400 € au titre de leur préjudice de jouissance;

LAISSE à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles ;

DEBOUTE Madame [D] [N] et Monsieur [O] [M] de leurs autres demandes ;

DEBOUTE la SCI M. G.F.V de ses autres demandes ;

CONDAMNE Madame [D] [N] et Monsieur [O] [M] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jours, mois et an que dessus, et a été signé par le juge et le greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE