N°Minute:25/00182

DOSSIER : N° RG 24/00858 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PF62

Copie exécutoire à

l’AARPI JURICAP

expédition à

M^e Séverine LE BIGOT

le 30 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 29 Janvier 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [M]-[J] [F] [P] [S] [D], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Séverine LE BIGOT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [I] [G] [L] épouse [D], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Séverine LE BIGOT, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [V] [Z] épouse [A], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas CASTAGNOS de l’AARPI JURICAP, avocats au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 07 Janvier 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 29 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 15 septembre 2023 avec prise d’effet au 20 septembre 2023, Madame [V] [Z] a donné à bail à usage d’habitation un logement situé, [Adresse 2] à [Localité 3], à Monsieur [M] [J] [D] et Madame [I] [L] épouse [D], moyennant un loyer mensuel de 2050 euros.

Constatant des désordres dans la maison louée, Monsieur [M]-[J] [D] et Madame [I] [D] ont fait procéder à un constat par commissaire de justice en date du 28 septembre 2023.

Par courrier recommandé en date du 29 septembre 2023, l’agence ABI IMMOBILIER, mandataire de Madame [V] [Z] a mis en demeure les locataires de régulariser sous quinzaine le montant des impayés s’élevant à 7800 euros. Elle a précisé dans ce courrier que la bailleresse avait consenti un dédommagement financier de 883,33 euros en raison des travaux s’étant déroulés dans la maison du 3 octobre au 25 octobre 2023 ainsi qu’une prise en charge de l’intervention d’un jardinier pour un montant de 980 euros, outre l’accord pour remplacer un meuble lavabo dans l’une des salles d’eau.

Par courrier en date du 9 janvier 2024, adressé au groupe MAIF, service sinistre, l’agence ABI IMMOBILIER s’est étonnée d’avoir reçu une mise en demeure de réalisation de travaux.

Par courrier en date du 16 janvier 2024, les locataires ont répondu à l’agence MAIF en contestant, point par point, les déclarations de l’agence immobilière.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte en date du 28 décembre 2023, Madame [V] [Z] a fait signifier à Monsieur [M] [J] [D] et Madame [I] [L] épouse [D] un commandement d’avoir à payer la somme principale de 4357,79 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée à la date du 21 décembre 2023 et visant la clause résolutoire du bail.

***

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 avril 2024, signifé à étude, Monsieur [M]-[J] [D] et Madame [I] [L] épouse [D] ont fait assigner Madame [V] [Z] pour l’audience du 24 septembre 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demandent, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 et l’article 1721 du code civil de:

A titre principal :

— Entendre Madame [Z] être condamnée à réaliser les travaux nécessaires pour rendre le logement loué à Madame et Monsieur [D] conforme, savoir réparer les éléments suivants :

PORTAIL QUI NE SE FERME PAS, OUVERTURE DE 40 CM,

PORTAIL ELECTRIQUE MANQUE TELECOMMANDE POUR LE PORTAIL UNE SUR 3 FONCTIONNE

INTERPHONE

BOITIER ELECTRIQUE NON FIXE ENTREE PROPRIETE

PROTECTION EXTERIEUR LOCAL TECHNIOUE PISCINE

PRISE ELECTRIQUE POOL HOUSE NON FIXEE

LUMIERE LAMPADAIRE JARDIN

ELECTRICITEE TERRASSE BARBECUE

ECLAIRAGE TERRASSE CUISINE

MISE EN SERVICE ASPIRATEUR CENTRALISE

FIXATION WC RCH

ROBINETERIE LAVE MAIN WC RCH

FONTAINE PATIO

PROTECTION PAROI DE DOUCHE SDEI ETAGE

JOINT BAC A DOUCHE SDE I ETAGE

CANALISATION EAU DU TOIT CASSE PAR MR [C]

REMISE EN ETAT COMPLET DE LA PISCINE»

Le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce en application des articles L 131-l et suivants du CPC.

A titre subsidiaire :

Entendre ordonner une mesure d’expertise avec mission d’usage et notamment celle de :

— Se rendre sur les lieux,

— Entendre les parties en leurs explications,

— Se faire remettre tous documents,

— Décrire le logement,

— Prendre connaissance de l’état des lieux d’entrée s’il existe, donner son avis sur le caractère décent et conforme du logement, dire quels sont les travaux à réaliser pour que le logement soit conforme au regard de la loi du 06.07.1989 et du décret du 30.01 .2022, en chiffrer le coût,

— Déterminer les éventuels dommages causés par les non-conformités ayant affectées et fait de ces non-conformités et notamment le préjudice de jouissance,

— Répondre aux questions et observations des parties,

— Donner tout élément d’information sur les responsabilités encourues.

Dire et juger que les frais d’expertise seront à la charge du bailleur

En tout état de cause :

— DISPENSER Monsieur et Madame [D] du paiement du loyer à compter de leur entrée des lieux jusqu’au 30 novembre 2023.

— FIXER le loyer du bien situé [Adresse 2] à [Localité 3] à la somme de 1500 euros dans l’attente de la réalisation des travaux de mises en sécurité.

— Condamner Madame [Z] à payer à Madame et Monsieur [D] la somme de 3000 euros à titre de provision au titre du préjudice moral

— Condamner Madame [Z] à payer à Madame et Monsieur [D] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du cpc et aux entiers dépens.

***

Après plusieurs renvois à la demande des parties pour échange de leurs conclusions, l’affaire a été retenue à l’audience du 7 janvier 2025.

À cette audience, Monsieur [M]-[J] [D] et Madame [I] [L] épouse [D] étaient représentés par leur conseil qui a développé oralement ses conclusions puis déposé son dossier.

Madame [V] [Z] était également représentée par son conseil qui a également développé oralement ses conclusions puis déposé son dossier.

Par conclusions écrites, Monsieur [M]-[J] [D] et Madame [I] [L] épouse [D] ont maintenu leurs demandes telles que figurant dans leur assignation.

Par conclusions écrites, Madame [V] [Z] a demandé au juge de :

— Débouter M et Mme [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Débouter M et Mme [D] de leurs demandes de réalisation de travaux,

— Débouter M et Mme [D] de leur demande d’astreinte à hauteur de 200 € par jour,

— Débouter M et Mme [D] de leur demande d’expertise judiciaire,

— Débouter M et Mme [D] de leur demande d’expertise judiciaire aux frais avancés de Mme [Z].

— Débouter M et Mme [D] de leur demande de dispense de loyer à compter du 20 septembre 2023 jusqu’au 30 novembre 2023.

— Débouter M et Mme [D] de leur demande tendant à fixer le loyer à la somme de 1 500 € dans l’attente de travaux de mise en sécurité, la villa étant parfaitement sécurisée en l’état.

— Débouter M et Mme [D] de leur demande indemnitaire à hauteur de 5 000 € au titre du préjudice moral.

Reconventionnellement

— CONSTATER que Madame [I] [D] et Monsieur [D] ne respectent pas leurs obligations telles qu’elles résultent de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, en ne reglant que partiellement les loyers depuis le début du bail locatif.

En conséquence :

— ENTENDRE CONSTATER la résiliation du bail d’habitation ayant pris effet en date du 20 septembre 2023 entre les parties, intervenue de plein droit le 1er mars 2024 par l’effet du jeu de la clause résolutoire visee par le commandement de payer demeuré infructueux.

— S’ENTENDRE DECLARER en conséquence Madame [I] [D] et Monsieur [M] [D] et tous occupants de leur chef occupants sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence:

— ENTENDRE ORDONNER l’expulsion de Madame [I] [D] et Monsieur [M] [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’aide et l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier, et

— AUTORISER le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de Madame [I] [D] et Monsieur [M] [D] dans tel garde-meuble par eux désignés ou à défaut désigné par la bailleresse.

— SUPPRIMER ET A DEFAUT REDUIRE le délai de deux mois impartis par les dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, Madame [I] [D] et Monsieur [M] [D] ne justifiant pas de démarches en vue de leur relogement, n’étant nullement dans le besoin et n’étant manifestement pas de bonne foi.

— ENTENDRE CONDAMNER solidairement Madame [I] [D] et Monsieur [M] [D] au paiement de la somme provisionnelle de 14 706,54 €, suivant décompte arrêté au 03/01/2025, au titre du solde des loyers, indemnités d’occupation et charges échus et impayés afférents à la location de l’appartement, sauf à parfaire au jour de l’audience.

— ENTENDRE FIXER à la somme provisionnelle de 2.116,78 € par mois l’indemnité d’occupation mensuelle qui sera due par Madame [I] [D] et Monsieur [M] [D] solidairement jusqu’à libération effective du logement, celui-ci vide de tout effet leur appartenant, et LES CONDAMNER au paiement de cette indemnité d’occupation en tant que de besoin.

— CONDAMNER les requis au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de I’articIe 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris :

Les frais afférents à la signification du commandement de payer, soit157,41 €.

Les frais afférents à la signification à la CCAPEX.

Le droit de plaidoirie soit 13 €.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Madame [V] [Z] soulèvent des éléments dont il convient d’examiner le caractère sérieux et s’ils constituent des contestations sérieuses.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur et Madame [D] indiquent que la maison qu’ils ont louée n’était finalement pas habitable, ou, en tout état de cause, que les travaux effectués après leur entrée dans les lieux, leur ont causé un préjudice de jouissance.

Ils soutiennent également qu’un certain nombre de désordres non réparés demeure et sollicitent donc la remise en état de la maison outre l’autorisation de ne plus verser les loyers.

Ils produisent notamment de nombreux échanges par sms et mails entre l’agence mandataire de la bailleresse, des photos non datées, des factures de travaux qu’ils auraient pris en charge.

De son côté, Madame [Z] soutient que des travaux de remise en état ont été effectués dès l’entrée dans les lieux des locataires, qu’en raison de retard dans ces travaux, elle les a dédommagés en acceptant des remises sur les loyers de septembre et d’octobre 2023.

Elle justifie avoir effectué un nombre important de travaux de rénovation et donc pour le confort des locataires pour un montant total de 30189,77 euros ;

Elle précise s’étonner des demandes multiples de la part des locataires pour des désordres dont certains sont survenus après l’état des lieux d’entrée lequel pourtant démontre le parfait état de la villa ; elle s’interroge sur certains dysfonctionnements, par exemple, le portail, qui semblerait être imputable aux locataires.

Elle indique enfin que les locataires utilisent ces arguments pour éviter de payer leur loyer puisqu’ils sont, au jour de l’audience, redevables d’un montant total de 14706,54 euros.

Au soutien de ses arguments, elle produit notamment des échanges de courriers entre l’agence mandataire et les locataires, les factures des travaux qu’elle a réalisés, des décomptes locatifs.

Une contestation est sérieuse dès lors que l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.

De même, une contestation est sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

En l’espèce, il convient de constater que les parties avancent des éléments contradictoires qui justifient un débat au fond pour apprécier les responsabilités en cause, débat qui échappe nécessairement à la compétence du juge des référés.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé, les demandes principales comme reconventionnelles qui sont liées seront donc rejetées.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M]-[J] [D] et Madame [I] [L] épouse [D] seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité justifie de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leurs demandes sur ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes principales, subsidiaires et reconventionnelles,

CONDAMNONS Monsieur [M]-[J] [D] et Madame [I] [L] épouse [D] aux dépens,

DISONS n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS