COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 12/09/2025

Chambre : CIVILE

JUGEMENT CIVIL

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 25/171

N° RG 21/00565

N° Portalis DB2O-W-B7F-CNZZ

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [E] [G]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Frédéric BOZON, de la SCP SAILLET & BOZON, avocat au barreau de CHAMBERY

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [G]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représenté par M^e Vincent PARNY, avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Lors des débats :

Président : Thomas BERNARD, juge

Assesseur : Juliane-Pinsard, vice présidente

Assesseur : Sylvain SCHWINDENHAMMER, vice président

Greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe : Lisa POURTIER,

DÉBATS : à l’audience publique du 06 juin 2025, Thomas BERNARD, Juge Rapporteur, assisté de Lisa POURTIER, greffière a entendue, seul, les parties après avoir constaté leur non opposition de ce chef (Art. 786 du C.P.C) et en a ensuite rendu compte au Tribunal pendant son délibéré.

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e BOZON et M^e PARNY

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié reçu les 5 et 31 octobre 1990 par Maître [B] [R], Notaire à [Localité 10], il a été constitué une copropriété portant sur l’immeuble bâti situé [Adresse 8] à [Localité 9] et cadastré section A n°[Cadastre 1]. La propriété a été divisée en sept lots respectivement attribués dans le cadre d’une donation-partage de la manière suivante : les lots n°1, 2, 4 et 6 à Monsieur [P] [G] et les lots n°3, 5 et 7 à Monsieur [O] [G], lequel a été nommé syndic.

Par acte du 19 mai 2021, Monsieur [O] [G] a assigné Monsieur [P] [G] devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de remise en état des parties communes de la copropriété précitée et en reconnaissance d’une servitude de passage au profit du lot n°5 sur le lot n°4.

Par ordonnance du 9 novembre 2023, le juge de la mise en état a :

rejeté les fins de non-recevoir tirées de l’absence de tentative de règlement amiable du litige, de l’absence de qualité à agir de Monsieur [O] [G] et de l’absence de dénonciation de l’assignation au syndicat, déclaré recevable la demande tendant à faire démolir la terrasse édifiée en façade ouest par Monsieur [P] [G], déclaré irrecevable la demande en démolition de l’appentis façade nord sur l’escalier et celle de démolition des dalles béton et de retrait des ouvertures pratiquées en façade ouest, formées par Monsieur [O] [G], déclaré irrecevables les demandes de Monsieur [P] [G] tendant à faire remettre l’immeuble en son état antérieur aux travaux tendant à la fermeture de la porte sud, à la réalisation de dalles béton habitation / grange et dans l’escalier, au percement du mur de refend pour permettre la circulation intérieure entre la partie habitation et la partie grange, au percement de trois fenêtres en mur sud, à la reprise de la toiture, à la reprise de l’enduit de façade, au changement des menuiseries, déclaré recevable l’action en démolition du balcon bois en façade ouest intentée par Monsieur [P] [G],déclaré irrecevable l’action en démolition de la terrasse du niveau 2 en façade sud formée par Monsieur [P] [G].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 août 2024, Monsieur [O] [G] demande au tribunal de :

condamner Monsieur [P] [G] à détruire la terrasse dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous peine d’astreinte de 200 € par jour de retard, dire que le lot n°5 appartenant à Monsieur [O] [G] bénéficie d’une servitude de passage par le lot n°4 établie par destination du père de famille, à titre subsidiaire, dire et juger que le lot n°5 bénéficie d’un accès à la voie publique par le lot n°4, condamner Monsieur [P] [G] à laisser le libre accès à son lot n°4 pour accéder au lot n°5 sous astreinte de 500 € par infraction constatée, débouter Monsieur [P] [G] de l’intégralité de ses demandes, condamner Monsieur [P] [G] au paiement de la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec application au profit de la SCP SAILLET & BOZON, Avocats, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de destruction de la terrasse, Monsieur [O] [G] fait valoir que Monsieur [P] [G] a effectué des travaux touchant aux parties communes sans l’autorisation de la copropriété, ni l’accord du demandeur, que l’autorisation d’urbanisme n’est pas suffisante puisqu’elle est donnée sous réserves des droits des tiers et que cette construction empiète sur le passage ouest commun qui, autrefois de 2 mètres, est maintenant de 0,90 mètres ce qui lui cause un préjudice puisqu’il n’a désormais plus un accès suffisant à ses parties privatives.

Au soutien de sa demande de constater la servitude de passage, Monsieur [O] [G], se fondant sur les articles 693 et 694 du Code civil, fait valoir que c’est la division pratiquée lors de la donation-partage qui est à l’origine de la situation d’enclavement de sa partie de la cave, qu’il a de ce fait toujours emprunté le lot n°4 pour se rendre dans son lot, que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes discontinues lorsqu’existent des signes apparents de servitude lors de la division et que l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire, ce qui est le cas en l’espèce. A titre subsidiaire, il considère qu’en application de l’article 682 du Code civil la situation d’enclavement de sa cave justifie qu’il bénéficie d’un droit de passage par le lot n°4 pour disposer d’un accès à la voie publique, servitude qui concerne également les canalisations et compteurs d’eau desservant un autre de ses lots, mais ayant toujours été implantés dans le lot n°4 et qu’il n’a jamais été convenu de créer un escalier au niveau 1 afin de permettre au demandeur d’accéder directement à sa cave.

Pour conclure au débouté de la demande reconventionnelle de Monsieur [P] [G], Monsieur [O] [G] oppose que la construction du balcon en bois façade ouest n’a jamais posé difficulté, qu’il surplombe le passage commun ouest sans en empêcher son utilisation, que le défendeur ne justifie dès lors d’aucun préjudice et que sa demande a pour unique objectif de nuire au demandeur.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2024, Monsieur [P] [G] demande au tribunal de :

débouter Monsieur [O] [G] de l’ensemble de ses prétentions à titre reconventionnel, condamner Monsieur [O] [G] à cesser toutes allées et venues dans la cave de Monsieur [P] [G] correspondant au lot n°4, et à réaliser les travaux initialement prévus pour permettre d’accéder à sa propre cave, correspondant au lot n°5, sans nuire au droit de propriété de Monsieur [P] [G], et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter de la décision à intervenir, condamner Monsieur [O] [G] à déposer son compteur d’eau situé dans la cave de Monsieur [P] [G], correspondant au lot n°4, et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la décision à intervenircondamner Monsieur [O] [G] à démolir son balcon en façade Ouest, et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir, condamner Monsieur [O] [G] à payer à Monsieur [P] [G] une indemnité de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens avec distraction au profit de Maître Vincent PARNY, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour conclure au débouté des demandes de Monsieur [O] [G], Monsieur [P] [G], se fondant sur l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, fait valoir que Monsieur [O] [G] n’a pas attrait à la procédure le syndicat des copropriétaires. De plus, au titre de l’article 9 du Code de procédure civile, il expose que 29 années se sont écoulées entre les travaux et la date de l’assignation, qu’il a bien obtenu l’autorisation du maire de la commune pour lesdits travaux, que cette construction est située au-dessus de l’accès à la cave, cet accès étant réservé à son usage exclusif, que selon l’état descriptif de division de l’immeuble Monsieur [O] [G] n’est propriétaire d’aucune cave, que la construction réalisée par lui ne préjudicie pas au passage côté Ouest qui n’est pas diminué, que cette zone était d’ailleurs non circulable avant les travaux et qu’enfin il n’existe pas de servitude de passage au droit de la façade Ouest. Par ailleurs, se fondant sur les articles 545 et 682 du Code civil, il fait valoir que Monsieur [O] [G] n’était propriétaire d’aucune cave aux termes de l’acte de partage et de l’état descriptif de division de l’immeuble, qu’il s’est lui-même créé une cave correspondant au lot n°5, qu’il a renoncé aux travaux prévoyant la création d’un escalier au niveau 1 pour accéder à sa cave, qu’il est dès lors responsable de l’enclavement de son lot et qu’à ce titre il ne peut se prévaloir d’une servitude par destination du père de famille et qu’en outre ses compteurs d’eau sont installés illégalement dans la cave du défendeur.

Enfin au titre de sa demande reconventionnelle, se fondant sur l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il expose que Monsieur [O] [G] a effectué des travaux sans l’autorisation de la copropriété et donc sans l’accord de son frère et que s’agissant d’une appropriation de parties communes, Monsieur [P] [G] n’est pas tenu de justifier d’un préjudice personnel pour solliciter leur destruction.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 9 janvier 2025, retenue à l’audience du 6 juin 2025, et mise en délibérée au 12 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur l’absence de mise en cause de syndicat des copropriétaires, cette question a déjà été tranchée par décision de mise en état du 9 novembre 2023, il n’y a pas lieu d’y revenir.

Sur la demande de Monsieur [O] [G] visant à voir démolir la dalle terrasse érigée par Monsieur [P] [G]

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […] b- l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, […] h- l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ».

En l’espèce, il résulte du procès-verbal établi par Maître [M] le 02 avril 2021 (pièce demandeur n°10) que le passage entre la maison d’habitation et la limite de la copropriété côté ouest est d’une largeur de 2 mètres et que sur cette emprise a été réalisée une terrasse d’une largeur de 1,10 mètres munie d’une rambarde sur un côté et donnant sur une porte-fenêtre qui ouvre sur la cuisine de Monsieur [P] [G]. Il apparaît au regard des photographies (pièce demandeur n°12) et de la déclaration de travaux datant du 28 avril 1992 (pièce défendeur n°3) que cette terrasse a été construite sur l’accès à la cave en remplacement d’un appentis. L’état descriptif de division (pièce demandeur n°1) ne prévoit pas l’attribution d’un appentis sur la façade ouest à Monsieur [P] [G] ni de l’espace se situant au-dessus de l’accès des caves bien qu’il soit attributaire du lot n°1 constitué des caves. L’espace se trouvant au-dessus de l’accès aux caves constitue donc une partie commune. Or, la modification des lieux par la transformation en une terrasse donnant directement accès à la cuisine de Monsieur [P] [G] entraîne une appropriation de cet espace qui ne peut plus être emprunté par le second propriétaire notamment pour circuler. Dès lors, s’agissant d’un empiètement sur les parties communes, Monsieur [O] [G] n’est pas tenu de démontrer un préjudice personnel. Or, Monsieur [P] [G] n’apporte pas la preuve qu’il a eu l’accord de la copropriété pour la construction de sa terrasse.

En conséquence, Monsieur [P] [G] sera condamné à détruire la terrasse litigieuse en façade ouest de l’immeuble, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir.

Sur la demande de Monsieur [O] [G] visant à voir constater une servitude

L’article 691 du Code civil prévoit que « les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. »

De plus l’article 692 du code civil précise que « la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes ».

Par ailleurs l’article 693 du Code civil dispose qu'« il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude. »

Il est admis par la Cour de cassation que « la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes discontinues lorsqu’existent des signes apparents de servitude lors de la division et que l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire ». (Cass Civ. 3e, 24 novembre 2004, n°03-16.366).

En outre, conformément à l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Monsieur [O] [G] bénéficie, de par l’acte de donation partage des 5 et 31 octobre 1990, du lot n°5 correspondant notamment à « la partie Sud de l’ancienne écurie, délimitée au Nord par le prolongement du mur séparatif d’entre les deux pièces d’habitation formant le lot n°2 ». Quant à Monsieur [P] [G] il s’est vu attribuer le lot n°4 « dans la partie agricole du bâtiment, au rez-de-chaussée, la partie Nord de l’écurie, délimitée au Sud par le prolongement du mur séparatif d’entre les deux pièces d’habitation formant le lot n°2 ». Il apparaît de la situation même des lieux, telle qu’elle est décrite dans le constat d’huissier du 2 avril 2021 (pièce demandeur n°10) que la « pièce servant de cave » appartenant à Monsieur [O] [G] est bien enclavée, et qu’il est dès lors dans l’obligation de passer par le lot de Monsieur [P] [G] pour y accéder. Il résulte de l’acte de donation partage que l’intégralité de l’immeuble à usage d’habitation et agricole cadastré section A n°[Cadastre 1] lieudit « [Localité 6] » appartenait initialement à la communauté des époux [Z] [G] et [N] [S] épouse [G], que l’immeuble a, par la suite du décès de [Z] [G], appartenu en indivision pour moitié en pleine propriété et un huitième en usufruit à Madame [N] [S] veuve [G] et le surplus à ses enfants et qu’il a été divisé à l’occasion de la donation-partage des 5 et 31 octobre 1990. La demande de permis de construire du 2 février 1992 (pièce défendeur n°2) ne laisse pas apparaitre la création d’un escalier entre l’écurie au rez-de-chaussée (ladite cave au présent litige) et le niveau 1 (soit la grange et/ou le séjour). En tout état de cause, cet élément est indifférent puisqu’en l’absence de stipulation contraire dans l’acte de donation partage des 5 et 31 octobre 1990, et au vu des signes apparents de la servitude lors de la division, le lot n°5 appartenant à Monsieur [O] [G] bénéficie d’une servitude de passage par le lot n°4 établie par destination du père de famille étant entendu que c’est la division par l’acte de donation partage qui est à l’origine de l’enclavement.

En conséquence, le lot n°5 appartenant à Monsieur [O] [G] bénéficie d’une servitude de passage par le lot n°4 établie par destination du père de famille. Monsieur [P] [G] sera condamné à laisser le libre accès à son lot n°4 pour accéder au lot n°5.

Par ailleurs, il ressort des deux constats d’huissier de justice produits, ce qui n’est pas contesté par les parties, que le compteur d’eau de Monsieur [O] [G] est installé dans la partie de l’écurie constituant le lot n°4 et appartenant à Monsieur [P] [G], sans qu’aucun élément ne permette de savoir à quand remonte son installation. Néanmoins, si Monsieur [O] [G] prétend, sans le démontrer, qu’il se situait déjà à cet endroit avant le partage, le courrier envoyé par l’assurance « [5] », à Monsieur [P] [G] en date du 7 décembre 2020 conduit à penser que ce n’est pas le cas, puisqu’il mentionne, concernant l’installation du compteur dans la cave de Monsieur [P] [G] : « concernant le compteur individuel, nous avons comme information que l’initiative a été faite à votre demande ». Faute pour Monsieur [O] [G] d’apporter la preuve d’une servitude concernant la localisation du compteur d’eau dans la cave de Monsieur [P] [G], il n’apparaît pas qu’il en bénéficie.

En conséquence, Monsieur [O] [G] sera condamné à déplacer son compteur d’eau situé dans la cave de Monsieur [P] [G], correspondant au lot n°4 et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir.

Sur la demande de destruction du balcon en façade ouest réalisé par Monsieur [O] [G]

L’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […] b- l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, […] h- l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration »

De plus, il est admis par la jurisprudence de la Cour de Cassation : « chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat » (Cass. Civ 3ème, 29/03/2011, n°10-16.487).

En l’espèce, il ressort des pièces et notamment de la demande de permis de construire de Monsieur [O] [G] du 2 février 1992 (pièce défendeur n°3) que le demandeur a fait ériger un balcon en façade ouest, sans qu’il justifie pour autant de l’accord du syndicat des copropriétaires pour effectuer ces travaux. Dès lors que les murs de façade relèvent des parties communes, cette construction constitue une appropriation d’une partie commune, et Monsieur [P] [G] n’est pas tenu de justifier d’un préjudice personnel pour solliciter leur destruction.

En conséquence Monsieur [O] [G] sera condamné à détruire le balcon en façade ouest, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [P] [G] qui succombe à titre principal sera condamné au paiement des entiers dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [P] [G] sera condamné à payer à Monsieur [O] [G] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [O] [G], qui succombe à titre reconventionnel, sera condamné à payer à Monsieur [P] [G] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [P] [G] à détruire la terrasse sur le passage de la façade ouest dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous peine d’astreinte de 200 € par jour de retard,

DIT que le lot n°5 appartenant à Monsieur [O] [G] bénéficie d’une servitude de passage par le lot n°4 établie par destination du père de famille,

CONDAMNE Monsieur [P] [G] à laisser le libre accès à son lot n°4 pour accéder au lot n°5,

CONDAMNE Monsieur [O] [G] à déplacer son compteur d’eau situé dans la cave de Monsieur [P] [G], correspondant au lot n°4, et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir,

CONDAMNE Monsieur [O] [G] à détruire le balcon en façade ouest, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir,

CONDAMNE Monsieur [P] [G] aux entiers dépens,

CONDAMNE Monsieur [P] [G] à payer à Monsieur [O] [G] la somme de 2 000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [G] à payer à Monsieur [P] [G] la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé, le 12 septembre 2025, la minute étant signée par Monsieur Thomas BERNARD, Président et Madame Lisa POURTIER, Greffière

La Greffière Le Président