N°Minute:25/682

N° RG 24/02287 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PI64

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 04 Mars 2025

DEMANDEUR:

S.A.S. -ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [H] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 14 Janvier 2025

Affaire mise en deliberé au 04 Mars 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 04 Mars 2025 par

Julia VEDERE, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Christel DAUDE

Copie certifiée delivrée à :

Le 04 Mars 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 décembre 2019, M. [G] [B] a donné à bail à M. [H] [D] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

Un contrat de cautionnement visale a été signée entre le propriétaire et la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES le 06 décembre 2019.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 mars 2024 pour un montant en principal de 759,86 euros.

Par la suite, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [H] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 janvier 2025.

A cette audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES – représentée par son Conseil – demande le bénéfice de l’assignation, à savoir :

à titre principal : de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation ;à titre subsidiaire : de prononcer la résiliation du contrat ;en tout état de cause :- d’ordonner l’expulsion de M. [H] [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et au besoin avec le concours de la force publique ;

— de condamner M. [H] [D] au paiement de la somme actualisée de 1 244,49 euros, actualisée à l’audience à 3 155,84 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 759,86 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— de condamner M. [H] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire, sur quittance subrogative, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de condamner M. [H] [D] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— de dire qu’il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Convoqué par actes de commissaire de justice signifiés le 12 septembre 2024 à étude, M. [H] [D] ne comparait pas et n’est pas représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la subrogation

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie du paiement des loyers dus par le locataire par l’existence du contrat de cautionnement Visale signé entre les parties le06 décembre 2019 et la quittance subrogative du 08 février 2024 portant sur la somme de 759,86 euros correspondant aux loyers et charges impayés pour les mois de janvier et février 2024 ainsi qu’une quittance subrogative du 12 juillet 2024 de 1725,58 euros pour les mois de janvier à juillet 2024.

La quittance subrogative stipule expressément que la subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par la caution.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité pour agir.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 18 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 18 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 10 décembre 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mars 2024, pour la somme en principal de 759,86 euros, en laissant un délai plus favorable de régularisation de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 15 mai 2024.

En conséquence, M. [H] [D], devenu occupant sans droit ni titre, sera expulsé du logement objet du présent litige.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite la condamnation de M. [H] [D] au paiement de la somme de 3 155,84euros. Elle produit un décompte arrêté au 07 janvier 2025 qui mentionne cette somme.

Cependant, il convient de relever que l’assignation délivrée au défendeur ne prévoyait pas la possibilité de parfaire à l’audience la somme sollicitée au titre de la condamnation à la dette locative, de sorte que cette demande d’actualisation n’apparaît pas contradictoire.

Il y a donc lieu de s’en tenir au décompte arrêté 16 juillet 2024, correspondant aux termes de l’assignation, lequel mentionne une dette locative de 1 244,49 euros.

M. [H] [D], absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement d’une somme de 1 244,49 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 759,86 à compter du commandement de payer (15 mars 2024) et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 juillet 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, M. [H] [D], parties perdantes, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, M. [H] [D] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 décembre 2019entre la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES et M. [H] [D] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 15 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [H] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [H] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsé ;

CONDAMNE M. [H] [D] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 244,49 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 16 juillet 2024 (date du dernier décompte) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 759,86 à compter du commandement de payer (15 mars 2024) et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE M. [H] [D] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 17 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [H] [D] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [D] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de l’Hérault en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le Greffier, La Juge des contentieux de la protection