N°Minute:25/02585

N° RG 25/01737 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P3SW

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires -LES ALLEES DU BOIS ayant pour syndic la société BLB IMMOBILIER-TEMIC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [Y] [S], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 13 Octobre 2025

Affaire mise en deliberé au 15 Décembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Décembre 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Fanny MEYNADIER

Copie certifiée delivrée à :

Le 15 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [S] est copropriétaire au sein de la résidence [Adresse 5] à [Localité 6] et dont la société BLB IMMOBILIER TEMIC est le syndic.

Il ne règle pas ses charges de copropriété.

Le décompte arrêté au 27 décembre 2024 laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 4419,46 euros au titre des charges et 369,85 euros au titre des nombreux frais de recouvrement déjà exposés en vain.

Il convient de préciser que le bien a été acquis par M. [Y] [S] par adjudication. Le précédent propriétaire ne payait pas ses charges de copropriété de sorte que le syndicat des copropriétaires a été contraint de procéder à une vente forcée.

M. [Y] [S] se comporte comme le précédent propriétaire mettant en grande difficulté la copropriété.

Une conciliation a eu lieu le 9 janvier 2025 à laquelle M. [Y] [S] s’est abstenu de se présenter.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2025, signifié à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la société BLB IMMOBILIER TEMIC sise [Adresse 4] à MAUGUIO a fait assigner M. [Y] [S] demeurant [Adresse 2] à LE CRES devant le Tribunal judiciaire de Montpellier le 13 octobre 2025 aux fins de :

Constater qu’une tentative de conciliation a été opérée, sans succès ;

Y venir le requis

Vu les dispositions des articles 10, 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1103, 1104 et 1193 du code civil,

Vu les pièces,

CONDAMNER M. [Y] [S] à payer au syndicat des copropriétaires LES ALLÉES DU BOIS la somme de 4419,46 euros au titre des charges arrêté au 27 décembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 22 octobre 2024 ;

CONDAMNER M. [Y] [S] à payer au syndicat des copropriétaires LES ALLÉES DU BOIS la somme de 369,85 euros au titre des frais de recouvrement induits par sa résistance abusive au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER M. [Y] [S] à payer une somme de 1500,00 euros au syndicat des copropriétaires LES ALLÉES DU BOIS à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER M. [Y] [S] à payer une somme de 1200,00 euros au syndicat des copropriétaires LES ALLÉES DU BOIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [Y] [S] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais liés au commandement de payer et incluant l’ensemble des frais fixé à l’article 695 du code de procédure civile en ce compris en cas d’exécution forcée, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice par application de l’article A444-32 du code de commerce, en sus de l’application, de l’article 700 du code de procédure civile;

A l’audience du 13 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Il a remis un décompte actualisé de la dette à la date du 9 octobre 2025, cette dernière s’élève à la somme de 7103,26 euros de charges, 1179,31 euros au titre des frais de recouvrement et 63,62 euros au titre des dépens.

A cette audience, M. [Y] [S] n’a pas comparu ni n’a pas été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000,00 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic la société BLB IMMOBILIER TEMIC produit une attestation de non-conciliation en date du 9 janvier 2025 en raison de l’absence de M. [Y] [S].

Il s’ensuit que les exigences légales sont respectées et que la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic la société BLB IMMOBILIER TEMIC est donc recevable.

Sur les charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

1) Relevé de propriété

2) contrat de syndic

3) décompte des charges arrêté au 9 octobre 2025

4) appels de fonds et régularisation de charges

5) mises en demeure

6) PV d’AG plus contrat de syndic

7) Attestation de non-conciliation

8) jugement d’adjudication

Il ressort de ces documents que M. [Y] [S] reste devoir la somme de 7103,26 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 9 octobre 2025.

M. [Y] [S] sera donc condamnée en deniers ou quittances à payer 7103,26 euros, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 octobre 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Il a été produit la mise en demeure du 22 octobre 2024.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Fait droit à hauteur du montant prévu au contrat de syndic : respectivement 30,00 euros.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 30,00 euros.

— Sur les frais de constitution dossier avocat :

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » ou « ouverture de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de poursuite :

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que des frais d’assignation.

S’agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les frais d’huissier :

Le syndicat impute enfin au débit du compte des frais d’huissier (frais d’assignation, frais de notification des conclusions…) qui relèvent des dépens et seront donc examinés sur ce fondement.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de M. [Y] [S] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 1000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Y] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Condamné aux dépens, M. [Y] [S] devra verser au [Adresse 8], ayant pour syndic la société BLB IMMOBILIER TEMIC, une somme qu’il est équitable de fixer à 1000,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Y] [S] à payer au syndicat des copropriétaires LES ALLÉES DU BOIS pris en la personne de son syndic la somme de 7103,26 euros au titre des charges arrêté au 9 octobre 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 22 octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [Y] [S] à payer au syndicat des copropriétaires LES ALLÉES DU BOIS pris en la personne de son syndic la somme de 30,00 euros au titre des frais de recouvrement induits par sa résistance abusive au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE M. [Y] [S] à payer une somme de 1000,00 euros au syndicat des copropriétaires LES ALLÉES DU BOIS pris en la personne de son syndic à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [Y] [S] à payer une somme de 1000,00 euros au syndicat des copropriétaires LES ALLÉES DU BOIS pris en la personne de son syndic au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [S] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais liés au commandement de payer et incluant l’ensemble des frais fixé à l’article 695 du code de procédure civile en ce compris en cas d’exécution forcée, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice par application de l’article A444-32 du code de commerce, en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, Le Juge